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1978年改革开放之初至1998年住房改革，房地产占中国GDP的比重徘徊在2%左右，而经过住房制度改革到2007年的十年，房地产业对中国GDP增长的直接和间接贡献率超过10%。
2008年底金融危机延及中国，房地产业的地位被提到空前的高度，“支柱产业”前被冠以“重要”一词，即“房地产业是国民经济的重要支柱产业”。
“经济对房地产的过度依赖已是一个短期内无法改变的事实，一时还找不到一个产业来替代房地产对经济的拉动。”广东房地产协会会长蔡穗声说。
“实际上，房地产行业始终是宏观经济的一面旗帜，需要你冲的时候冲，需要你往后缩的时候缩。”顾云昌的基本判断是：在未来，市场化依然是大趋势。这也是业界较为一致的看法。
高房价的罪魁祸首到底是什么
谢家瑾在回顾过去10年的时候，将1998年到2003年这五年称为是房地产发展的黄金年代。“在这期间，房地产业的快速发展直接推动了经济增长，让它进入到一个上升的周期，并且在相当长的时间内一直保持，而房价运行也非常稳定，年均的房价涨幅就在3.6%。”
2004年之后，在经济增长与稳定房价之间，国家开始了频繁的调控。
“一方面，调控政策频繁出台，增加了市场发展的不确定性，造成了市场的较大波动；另一方面，有些政策缺乏科学性和长远考虑，带来顾此失彼的逆向效果。”她举例：2004年，为解决投资过热，将房地产作为调空的重点，采取关闭土地金融两道闸门，带来市场供应量和预期供应量将大幅减少的信号，导致当年全国房价涨幅达到14.4%，远远高于1998～2003年6年间商品住房销售年均上涨3.6%的水平。
从全国统计局提供的数据来看，每平方米商品住房销售价格2003年为2197，较1998年的1854上涨了342元，5年的涨幅为18.45%；2008年3655，较2003年上涨了1458，5年涨幅为61.76%。2008年每平方米商品住房销售价格是1998年的1.97倍。一些热点城市的涨幅还要大于全国的数据。
“房价稳定最关键的是供求关系，短期调供给与需求长期增长的矛盾在一定程度上引发房价非正常上涨，而房价一旦在短期内出现非正常上涨，投机性购房入市，孳生和膨胀泡沫，又会进一步推动房价的上涨。因此，在今后的市场调控中一定要对市场供求关系作出中长期的分析，尽量避免顾此失彼问题的出现。”谢家瑾说。
1994年，进行税制改革将汇总后的税收收入分为中央收入和地方收入分税制收入两大类，其中中央收入占据了税收收入的大头。在城市财政收入下降的同时，所要承担的事权并没有相应减少，地方税收难以支付包括各项民生工程在内的庞大支出，于是土地出让金收入便成为地方财政收入的重要来源。据统计，目前我国县市中，土地出让金收入占预算外财政收入的比重已超过了50%，有部分地区甚至占到了80%以上。
根据国土资源部调查得出的数据：土地的价格占房价的25%。有人质疑，那是睁着眼睛说瞎话。
“现在拍出的‘地王’，楼面地价已经高达22000多一个平方米，‘地王’出现之后，旁边的房子马上涨起来。你说，高房价的罪魁祸首到底是什么？”
住房保障欠账太多
房地产市场的问题是经济问题，也是社会问题，更是政治问题。
问题一点一点累积。房价上涨和住房保障的严重缺失，这两个问题最终导致了社会对房地产的积怨。“过去我们是福利制，我一直在鼓吹市场化，但最近几年，市场化过头了。”顾云昌说，市场化的方向肯定是要的，但如今市场化的面太宽了，保障的面太窄了。
这一时期社会的主要问题是：第一贫富差距在拉大，第二社会保障制度不足。“1998年启动房改之后，新旧住房体制的过渡非常平稳，没有出现大的社会震荡。”谢家瑾将此归功于当时的经济适用房政策：免收土地出让金，减免税费、对开发商的利润控制在3%。
“为了实现平稳过渡，我们推出了大规模的经济适用房。在房改文件中有这么一句话：中低收入家庭提供经济适用住房，只售不租。”事实上，那时候，除了高收入家庭，都可以申请购买经济适用住房。
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