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对于当前宅基地现状，各界看法较为统一，但对于改革进度的评价却并不一致。 但根据当前相关政策，宅基地使用权转让尚设定在集体组织内部成员之间，并未对城市居民放开。 有关专家指出，盘活农村闲置宅基地资源、增加农民收益，需要对原有的一些有关农村宅基地的法律法规进行重新修订，以增强其流动性，体现其资产价值和赋予合法宅基地使用权人从宅基地使用权和其上建筑所有权退出、转让、抵押和收益的权利。 现行法律对宅基地处置存在严格的限制。比如《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。第八十一条规定：擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并处罚款。 同时，担保法、物权法也对宅基地抵押进行了限制。 基层干部建议，应逐渐允许将宅基地转让范围扩大到乡镇、县(区)内符合宅基地申请条件的集体经济组织成员之间，允许宅基地上的房屋向本村集体以外居民出租。 具体来说，可适当鼓励进城居住的农村村民依法、自愿有偿退出宅基地。腾退的宅基地可以由本集体经济组织与宅基地使用权人协商回购，主要用于满足本集体内部的宅基地再分配或者根据国家有关规定整理利用。 目前宅基地退出的试点中，还存在很多问题。首先就是现行农村宅基地退出方面存在法律和制度障碍。 由于当前禁止农村宅基地使用权有偿流转，同时对农村宅基地实行严格管理，因此，尽管各地区在农村宅基地退出试点中取得了成效，但是难以实现大的突破与创新。 受政策法规的限制，宅基地使用权有偿流转成了缺少法律支撑的空架子，市场机制也难以进入农村宅基地退出系统中，政府主导下的宅基地退出机制难以实现资源的优化配置。此外，增减挂钩使得试点规模受限、操作困难，资金链条薄弱导致补偿资金来源不稳定，宅基地退出过程中农户该如何与政府实现“双赢”等，都是未来宅基地退出政策要研究的重点。 （《小康》·中国小康网 独家专稿） 本文刊登于《小康》2020年1月上旬刊
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