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但是，仅在开业6天之后， 万达商业广场精品街由于没有人气，商家生意非常惨淡，商家宣布集体停业，紧接着有上百个业主要求退铺或赔偿损失，酿成了第一次停业退铺风波。
随后近3 年的时间里，沈阳万达商业广场几次更换职业经理人，更换经营模式，并同时更换经营方向，但都没有引来人气，经营陷入停顿直至2006年9月被迫拆除重建。
时至今日，人们可以清楚地看到，导致产权式商铺难以实现经营的本质，是出售产权商铺带来的经营权、管理权、产权的分离。万达早期在商铺销售后，仅倾向约定整体管理，在统一经营上业态规划不合理，也是造成整体商业不具有吸引力的重要因素。
用万达集团老总王健林的话说就是，“交了9亿元学费，万达得到深刻的认识就是，卖商铺不是商业地产，商业中心只能租不能售。”
如今，该项目已部分拆掉，升级重建成为万达第三代产品——城市综合体。
姜黎明提醒投资者，“在投资商业地产过程中，‘商业’和‘地产’作为一个共生的概念，具有较强的关联性。如果单纯按照地产的概念，只重销售而忽视经营，会使商铺卖得火但无人使用，最后陷入惨淡经营的境地，给投资者带来巨大损失。”
选铺考虑要全面
那么，个人投资者应该如何选择合适商铺进行投资呢？张家鹏向记者传授经验道：“从产品类型看，一般而言，独立产权街铺的投资风险要小于分割式产权商铺，较适合个人投资者。再细分排序的话，按投资风险由小到大的商铺类型分别为：社区商铺、商业街、批发(物流)市场、购物中心商铺。”
商铺投资需要一定的专业知识与实践知识，张家鹏认为，在投资前有许多方面需要考证，最好能在投资前做到四看：
看商圈。买商铺一定是买时间的价值。市中心的铺子，回报看起来稳定，但是价格也比较高。随着交通条件的改善，一个城市出现了多个分中心，个人投资者可以考虑有发展前景的分中心，它的价格不是很高，还有一定的增值空间。
看地段。选择商铺最主要的是地段。一般来讲，人行道越宽越好，慢车道或步行道两侧的商铺比快车道两侧的商铺更具价值，等等。且由于商铺的土地使用权年限一般都在40年以上，因此不但要看到目前的状况，更要以发展的眼光来分析商铺所在区域的未来发展。
看硬件。硬件不佳的商铺会对零售商形成限制，从而也就会造成物业的贬值。一般商铺层高最好在4.5米以上，有上下水预留，进深与面宽比值最好不超过2。必要的还应明确未来的停车位置。
看“轻概念、重招商、重管理”。一个良好的定位概念最终需要招商及经营管理来实现，再好的概念如果没有成功的招商及良好管理，也不可能变为现实。在投资时，投资者不能被开发商的概念所迷惑，更要注重其招商及管理的思路、行动计划以及目前的进展等。
张家鹏提醒投资者，选择好商铺投资的地段和项目后，一定要衡量销售价格和未来回报之间的比例是否合适。在选择商铺时，一定要类比一下周边同类型的物业，如果该商铺十年的租金水平等同于现在的售价，就是可以考虑投资。
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选铺心得
1、地段就是人流，公休日和晚上都有流量的地段才是好地段，非公休日流量再大也没有用。
2、马路越窄越好，人行道越宽越好。慢车道比快车道要好。
3、最好附近有两条以上呈十字交叉的公交线路，离站点不要超过70米。
4、如果在东西向马路上，选择北侧；如果在南北向马路上，选择西侧。
5、尽量不要购买高架桥两侧和立交桥引桥两侧的商铺、单面街商铺，也尽量不要选择有台阶的铺面。
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