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房贷利息跟贷款利率和还款时间两个因素相关。对个人来说，贷款利率通常是固定的，投资者一般没有跟金融机构议价的能力。在不考虑以其他收入一次性提前还款的情况下，还款时间的长短取决于房屋出售所需的时间；房屋卖得越早，借贷资金的使用成本越低。
从收入方面看，租金收入是一种辅助性收入，它是随着时间延长而不断增加的，理论上讲单靠租金收入亦可进行房地产投资，但巨大的时间成本以及巨额的借贷资金使用成本将让债务杠杆失去使用的价值。
投资收入更主要是依赖于房屋溢价。如果不考虑租金收入的话，要满足投资收益必须大于借贷资金的使用成本这一基本条件，房屋溢价率必须满足下面的条件：
房屋购入价×溢价率 〉每月还款利息×房屋持有期
溢价率 〉（每月还款利息×房屋持有期）÷ 房屋购入价
假如房屋购入价为100万元，首付比例四成，按2008年11月27日后的第二套商业性住房贷款利率计算，采用等额本金法还款，利息总额为405482元，月均利息为1689.5元。我们可以计算不同持有期卖出的房屋，能够得到正的投资收益的最低房屋溢价率(如表1)。
可见，房屋持有期越长，要取得正的投资收益对房屋溢价率的要求就越高。上例中，如果5年后才能卖房的话，100万元买的房屋至少要卖110.14万元才能保证不亏本。
这条原则说明，投资者使用债务杠杆投资房地产的前提是，预期短期内房价能够上涨，并且上涨一定的幅度。
第二，要有使用债务杠杆的资格。
虽然说债务杠杆能够以小博大，四两拨千斤，但它本身也是有门槛的，投资者必须要有使用债务杠杆的资格。房贷的申请条件主要包括：投资者付得起首付款，提供收入证明文件，用房屋的产权作抵押。其他类型贷款的主要要求是，申请者可抵押资产的多少。至于融资融券，首先要求申请者资产在100万元以上，其次有保证金方面的要求，在价格变动导致保证金不足时，必须及时追加保证金。
投资者申请贷款数额的大小，取决于自有资金、可抵押资产等的多少。
第三，要有稳定的现金流保证贷款期限内按时还款。这是投资者在使用债务杠杆前所必须着重考虑的。
对房贷投资者来说，可用于还款的收入不外乎这样几类：租金收入、卖房收入、与房地产投资无关的其他收入。
现实中，租金收入不足以支付每月还款额的情况比较常见，并且房屋出租还会有空档期，所以在考虑是否使用债务杠杆时，不应把未来的还款希望寄托在租金收入上。至于卖房收入，确实可以一次性偿还房贷，但问题是这笔收入什么时候发生是不确定的，投资者使用债务杠杆前同样不应予以考虑。
衡量是否使用债务杠杆的重要因素是，未来是否有稳定的与房地产投资无关的其他收入，足以支付每月的还款额。投资者申请贷款的多少，应当跟不考虑房地产投资收入情况下自身的偿还贷款能力相匹配。
保证金杠杆
期货、外汇保证金交易等都是采用的保证金杠杆。与债务杠杆不同，保证金杠杆不用考虑借贷资金的使用成本，更多的是关注如何维持保证金的充足和应对高杠杆比例所放大的投资风险等问题。
下面，我们看一下投资者在使用保证金杠杆时应注意些什么。
首先，保证金杠杆交易一定要注意控制仓位，投资要留有余地。
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