 目前，根据统计数据看到市场上房子成交量同比下降了70%，这是大危机。这种危机已经波及到钢铁、水泥，煤炭，建材市场。我想这也是为什么政府要重拳出手的原因。财政部出台的政策都是利好消息，对房地产的政策也是利好消息。但是在如此低迷的市场气氛和全球经济危机的冲击下，这些利好消息的力量能否改变市场中的悲观情绪还有待观察。 《小康》：此次政府出台的政策向保障性住房倾斜，您认为这对房地产经济会产生什么样的影响？ 潘石屹：大规模地兴建保障性住房，从短期来看，一定会拉动经济。但我们也要吸取美国次贷的经济教训，注意长期的风险控制。最好办法是把保障性住房和市场分开，保障性住房由政府的财政去出钱建。 需要说明的是，住宅市场的大格局正在改写。以前，主要是以商品住宅为主，现在增加了许多保障房，有廉租房、经济适用房，还包括双限房，尽管双限房没有足够的法律依据，但数量巨大。以北京为例，保障房去年用地是650万平方米规划建筑面积，今年是760万平方米规划建筑面积，相当于每年10万套房面向市场推出，而北京去年所有一手房的成交是14.9万套。这对住宅市场将是一个巨大冲击，市场格局要重新改写了。 房地产商要适应这种市场格局的变化，不能适应的就会淘汰出局。 《小康》：今年房地产业的低迷，许多开发商也接连破产，您认为造成这种局面的主要原因是什么？ 潘石屹：在中国，房地产领域前几年不断圈地，美名其曰“土地储备”，实则是“土地泡沫”，在资本市场变现、流通，变成更大的泡沫。“建房子的不如倒地的”，正如我们西北农民常说的“养鸡的，不如倒蛋的”。其实，房地产商对社会的贡献就是建成好房子，如果离开了这个根本一切就都成为泡沫了。 在2006年、2007年“招拍挂”拿到土地的开发商，当时他们的土地楼面价就已经比当时住宅的售价要高，但因为在当时有更好的一个预期所以投入比较大，现在就形成了“面粉比面包贵”的现象。这对开发商来说是需要为自己的判断付出代价，同时也需要忍受格局改变的阵痛。 《小康》：您曾认为政府未能把握好最佳的救市时机。但对于这次财政部针对刺激中国经济的4万亿的“猛药”，您是怎么看的？ 潘石屹：上周有记者采访我，我当时用三个字母“V、U、L”描述了房地产市场的救市情况。也就是说在今年初出现成交量下滑苗头时，如果政府马上减息，增加按揭贷款成数，减税的话，房地产市场马上就可以恢复，是“V”的形状；在奥运之前，救市发生“U”的形态；进入四季度，快到年底时，房地产市场的变化呈“L”形态，难以预测什么时间恢复。我这里指的是住宅市场。 从成交量上来看，房价已经到了“L”的折点，不可能再跌了。当然，我们还得考虑政府推出保障房的时间点和数量，或者我们也需要考虑到政府能不能完成保障房的计划。 要完成这样巨大的保障房计划，地方政府可能没有这么大的财力来独立地面对，所以，不可能走新加坡由政府建造住房的路子，只能借助市场力量，房地产商和银行的力量。这就会走上美国解决低收入住房的路子。如成立的“两房”用降低首付款和利息的办法解决低收入人住房。我们看到的恶果就是把这部分贷款的风险不断放大，酿成了今天的次贷危机。实践证明，最好办法是由财政直接去解决，把这种福利房，保障房与市场分开，新加坡的路子是安全的，可能见效会慢一点。 |
