美国房价跌跌不休,“一美元别墅”全球关注,欧洲尤其是英国房市紧随其后,出现大幅下滑,美欧政府出台救市措施的速度之快、力度之大前所未有,这一切的背后不免引起人们对美欧房市发展前景的担忧。美欧房市的危机究竟发展到了什么程度?什么时候才会有所起色?会否将中国房地产拉下水?这一系列问题困扰着所有人。
不亚于一场中级战争的影响
从1980年以来的美国房地产价格走势图看,1981年是个低谷,之后,随着个人收入的增加,房价不断上涨。如果它较平缓地上涨,美国房地产市场就不会出现问题。但是从历史数据看,它是突然上涨,上涨幅度过大,所以在2006〜2007年房地产泡沫破灭,房价大幅下跌,从而引发了次贷危机,目前,危机仍在延续。据估计,美国房价可能还要下跌10%。大家都知道,此次房价下跌之所以引起这么大的风波,主要在于美国商业银行为分散风险,将房屋贷款分为次贷、次优和优贷，打包成金融衍生产品,转卖给国内外投资者,促使危机由房地产市场扩散到金融领域,进而影响全球经济。
大家都说今年美国房地产市场的危机恶化、发酵,其实危机去年就出现了,房价下跌已经两年,次贷危机已爆发一年。但是,值得大家注意的是,目前,危机正在向次优方向发展,也就是房利美、房地美。目前看,优贷相对不会出现问题。至于美国房市危机究竟发展到什么程度,没有人说得清楚,大家都感觉到危机没有结束,但是从近期公布的数据看,美国新房销售开始回升,说明消费者对房市的信心增加了。之前情况比较悲观,因为美国政府3000亿美元援助方案的出台速度太快,说明危机很严重,它已经不只是房地产危机或次贷危机,已经升级为信用危机,是上世纪20年代末30年代初大萧条以来最大的一次房地产泡沫。据IMF在4月份的报告中预测,损失将达到9450亿美元,近期也有一家对冲基金估计,全球因这次信用危机亏损要到1.6万亿美元。我认为它的影响不亚于一场中级战争。
美国市场不好影响欧洲市场,但是这其中有个经济周期的问题,美国和欧洲现在的经济周期是不一致的,只有爱尔兰、英国、西班牙这几个国家的经济周期基本上是跟着美国走的,所以现在这些国家的房地产出现了一些问题。然而这些国家又与美国不同,它们没有出现次贷问题,只能说是一种调整。
美欧房市仅是地区性问题
从这次房地产危机的严重性看,可以说对全球尤其是美欧经济打击非常大。从统计数据看,自2006年第一季度到今年第二季度,连续10个季度,美国房地产投资都是负增长。从美国次贷危机造成的损失看,2007年第四季度是1699亿美元,今年第一季度1715亿美元,第二季度1068亿美元,7月到8月18号只有80亿美元(雷曼兄弟损失未计),从这些数据看,高点在去年第四季度和今年第一季度。从美国经济增长幅度看,到第二季度,次贷危机几乎已经接近尾声,但是到了7月,房地美、房利美又出现了问题,IndyMac银行突然倒闭,所以,次贷危机仍没有远离。据估计在2012年之前,可能还会出现400万件放弃还款的案例,2007年是140万件案例,今年可能有150〜200万件,真正解决次贷危机甚至可能需要到2012年。美国经济衰退的同时,欧洲经济同样深受困扰,它最大的问题是主要成员国经济增长放缓,尤其是爱尔兰已经出现负增长了,英国出现零增长,西班牙0.1%的增长。
