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商业地产将迎来规范发展 “整个的行业，从最初的决策——是做成商业街，还是购物中心——到实际的经营，应该是个专业化的、标准化的流程，政府要进行专业化的指导，开发商要有专业化的操作，服务机构也要有专业化的招商管理，这样才能健康发展。” 陈建明这样描述一种理想化的商业地产运作模式，“没有专业的运作，还像原来绝大多数开发商所做的那样，盖完楼就不管了，当然不能成功。比如国贸商城，如果没有人做专业的招商与管理，就与一个地下室没什么区别。” 所谓规范发展，首先是开发商不要随心所欲地规划。按原有的方式，开发商盖了100万平米的住宅，然后盖个10万平米的商铺，而理论上，50万平米的住宅能支撑1万平米的商铺，100万平米的住宅只能支撑2万平米的商业。周边社区只能支撑2万，剩下的商铺要活下来，并有稳健的经营，就需要开发商自己或结合专业化的机构来进行专业化的操作。 商业地产与住宅的另外一个大的不同是，商业地产关系到城市的发展，与城市的交通、形象息息相关，因此政府不能置身事外。正在制订之中的《城市商业网点规划条例》便肩负着合理协调商业网点与城市发展的预期。 2003年12月23日，驻有沃尔玛和百余家精品店的沈阳万达商业广场在建设8个月以后隆重开业，但由于客流太少，广场在6天后即宣告停业。这次停业，让很多业主发现自己倾家荡产买来的黄金店铺由于客流太少而根本出租不出去。业主们联合将万达集团告上法庭，还多次到政府门前静坐。 新加坡堪称商业规划的典范。商业网点发展规划，是该国城市发展规划的一个组成部分，占有十分重要的位置。在新加坡，商业规划由城市重建局负责，这是国家发展部下属的一个法定机构，是新加坡国有土地用途的策划部门，商业网点规划、城市发展规划、交通发展规划均由城市重建局负责，因此能做到商业网点发展规划与城市发展规划、交通发展规划同步规划、同步实施。这样做的好处十分明显，新加坡的商务、商业设施虽然十分集中、密集，车辆川流不息，但是给人的视觉是感到这座城市人口不多，十分闲适，干净整齐，井然有序。新加坡虽然与我国情不同，但在商业网点规划方面，有许多方面值得我国政府借鉴学习。 市场将趋于理性的一个很明显的征兆是投资者也变得更为专业化，因此简单地说资本会马上从住宅过渡到商铺是不准确的。陈建明本人经常到全国各城市为商业地产投资机构与个人做咨询、交流，他比较2003年与2005年两下温州的经历，感到投资者的专业程度、学习态度真的不同了。2003年10月去的时候，大家关注的是哪里有新开的商铺，反正到处有钱可赚；2005年6月又去了一次，陈建明给当地的投资机构、投资人去讲课，大家关注的是开发商怎么招商，“只要商家签约，我马上给你钱”。 商业地产需要规范化运作的外在原因是“狼”的侵入，去年底零售业的闸门打开后，摩根斯坦利、新加坡凯德置地、高盛等知名公司迫不及待地大举进入京沪两地的商业地产。这一方面说明中国商业地产的潜力之大，另一方面给在十字路口徘徊的中国商家提出了严峻的挑战。
《小康》2005年第11期
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