|
陈建明认为，国家对住宅市场的发展状况进行调控时有数据可循，因为统计比较完善，各地的市场体系、资本框架比较清楚。但商业地产则不然，当政府要出面调控时，政府与民间都没有准确的数据来作参照。这次调查便是摸个底，好对症下药。 据陈建明判断，商业地产的发展状况是，开发规模已经到了中期，但行业发展和住宅市场相比很“初期”。这种“初期”主要表现在管理粗放，运作不专业。比如，在项目许可上商业管理机构的权威性得不到充分体现。以北京市为例，对二环、三环内建商铺也有相关的限制性规定，但开发商神通广大，建设过程往往敢于绕过商业管理机构，最后地买了，楼盖了，再给相关部门打招呼。 在项目运作上，往往是套用住宅的开发模式，从规划到营销，缺乏科学有效的管理。开发商开发一个小区，拿了一些土地，住了一些人，建若干面积的商铺，流程很简单，规划局、商业局、建委、房屋土地管理局是脱节的。而在新加坡，一个社区建商业设施，开发商必须跟政府合资，政府必须参与规划，政府通过这个方式来控制规划与规模，以实现健康发展。 商业地产有别于住宅 当业界获悉商务部组织考察时，一时充满惶惑不安的气氛，感到房地产新政正在向商业地产逼近。陈建明从商业地产与住宅的不同性质入手分析了这种担心的多余。 目前，很多中小投资者将资金投入进商业地产，而资金收不回来，这是目前商业地产投资中一个很典型的现象。但这并不造成严重的社会问题。从投资市场的角度看，商业地产与住宅有很大的不同，它吸引的是相对来讲比较有经济实力的老百姓，他们把相对宽裕的资金投入到这个领域。而住宅是居民的基本生活需求，政府之所以坚定不移地进行调控，是因为大多数老百姓买不起房，已经关系到社会稳定，从调控的措施来看，是要满足普通居民的住房要求。 商铺是个投资品种，它对社会的影响很有限。陈建明说：“2000年时，有的人担心政府调控股市会影响社会稳定，其实，政府的调控，包括现在的股权分治、全流通什么的，都是让股市从不正常回归到正常。股市从原来的2000多点，到现在的1000多点，影响社会稳定了吗？没有！股市是个投资品种，商铺也是一个投资品种。” 在国外，商业地产属于金融行业，大的机构作投资，大的商家去开店，老百姓去资本市场买它们的信托。国内还处于初期阶段，众多商家一窝蜂介入商业地产，且缺乏专业的管理，所以出现很多问题。金融行业的问题要通过金融杠杆来调控。事实上，从2001年商铺热起来开始，政府一直在以严格的手段调控商业地产的发展，从按揭的比率、审批的难度都远高于购买住宅。 调查组的另一位成员，中国商业地产联盟专家委员韩建徽先生看好商业地产的前景，也对商家发出警告。他认为预测了未来一段时间商业地产的几个发展趋势：第一，供应量会进一步增大；其次，空置率也会进一步增大，其中隐性空置率会更大；第三，可能会引发一些收入的问题；第四，商家会面临激烈的竞争。
|
