中国小康网 独家专稿
文 | 《小康》·中国小康网 胡妍
今年以来，广东清远楼市正以稳步回升的积极态势发展，同时房地产市场也正处于转型关键期中，刚性、改善性住房更容易得到市场青睐。
受市场经济下行、居民消费意愿降低等多因素影响，2023年全国房地产行业都面临着考验。
自年初以来，中央和各地方政府多次释放政策利好，“稳楼市”决心明显，同时联动银行、房企等各行业齐发力，积极助力房地产市场实现正向、健康转型升级。
今年上半年，清远全市新建商品房成交36,238套，同比2022上半年跌4.1%；成交面积286.2万㎡，同比升3.6%；成交均价6,426元/㎡，同比涨10.7%。其中商品住宅成交19,793套，同比升18.1%；成交面积222.2万㎡，同比升24.7%；成交均价7,027元/㎡，同比涨2.2%。
综合可见，2023年上半年清远市商品房、商品住宅网签量价表现均呈现正向增长。特别是清城区商品住宅网签量同比上涨20%，虽仍未能完全回到疫情前的巅峰状态，但也初见曙光。
今年楼市逐渐回暖
今年上半年的清远楼市，商品房住宅成交呈现了回暖态势，半年成交套数19624套，同比增长18%，均价稳定在7000元/方。
2023上半年清远全市重点楼盘住宅网签排行中，美林湖以605套稳居榜首，头部红盘名不虚传；而北部万科城以496套的成绩位列第二。
在清远市区各楼盘中介门店的房产中介们，对于房地产市场的感受更为直观。在8月中旬的周末，美林湖销售中心门庭若市。这个靠近广州的清远楼盘如今已有30000多户，常住人口超60000人。地产经理李剑锋介绍，这里超8成住户是广州人。受到疫情影响，美林湖楼盘均价从2019年超10000元/方逐年下降，2022年均价8500元/方，今年为8000元/方。但成交数量有所上升，去年全年销售额为10亿元，今年目前为止已超10亿元。今年最高一月可成交130套，预计9、10月份成交量可达200套。
位于北江河畔的保利天汇，同样是广州人投资居住的热门楼盘。地产经理张明辉介绍，2015年至2021年，保利天汇5期楼盘共卖出7500套商品房。“自2019年以来，全清远的楼盘降价约3000元/方，保利天汇约降价1000-2000元。比如一些江景房，原价398万元已降至300万元，300万元降至245万元。去年每月约成交50套，今年每月约成交45套。”但张明辉同时认为，目前楼市价格已趋于稳定，不会有太多下降空间。
城市花园是清远市中心热门楼盘，周边商业配套一应俱全。地产经理郭晶晶表示，今年城市花园约成交三、四十套库存商品房，目前仅余十多套二楼和顶层的楼房。楼盘均价从疫情前9000元/方，降至7000元，但她预估最低不会降至6000元以下。目前新的楼盘已建好，等待明年价格合适再重新开盘。她分析道，一是这里的热门楼盘并不愁卖，二是本地开发商没有资金压力，现房现卖，业主也放心。
对于当下市场而言，受房企暴雷、楼盘烂尾等负面新闻影响，客户普遍对期房持一定怀疑态度。如楼盘实行现房销售，有利于给予客户信心，加速去化，也对清远楼市产生了积极带动作用。
不少业内人士普遍认为清远楼市已经进入高质量发展通道，今年下半年清远的房价与成交量将会呈现一定的分化趋势，质优、地段好、配套完善等大品牌楼盘在整体市场价格下滑的情况下，仍然能保持相对稳定。因此，业内预测下半年市场恢复仍有波折，销售面积在低基数下或实现小幅增长，全年销售面积与2022年基本持平。
今年上半年，美林湖在清远重点楼盘中网签居首位。胡妍 / 摄
“认房不用认贷”等政策提振楼市
在国家层面，2023年上半年，中央依然对楼市维持宽松政策，在坚持“房住不炒”的主基调下，多次重申并明确了房地产支柱行业的地位，大力支持刚性和改善性住房需求，以“保交付、稳楼市、防风险”为行业发展中心导向。在地方层面，2023年上半年清远也积极响应国家号召，在降低购房成本、保障购房者权益方面出台多项利好政策，虽然在政策发布频次上对比2022年有所放缓，但提振楼市决心依旧明显。
2月1日，清远全市开展“购买预售商品住房提取公积金支付首期款”和“公积金贷款按月冲还贷”业务。4月1日，清远阶段性取消首套房商贷利率下限，各大银行纷纷响应，表示原则上不设最低点。5月8日，住建部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，对经纪从业人员资格要求、二手中介费率等问题提出具体要求。6月20日，央行发布最新一期LPR，五年期以上LPR降至4.2%，清远各大银行表示将跟进调整利率，当前最低可执行3.5%的首套房贷利率。
7月27日，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
那么，目前清远各大银行是否有在实施“认房不认贷”这项利好政策呢？
目前清远各大主流银行已经在执行“认贷不认房”的政策，只要申请人名下无在偿房贷，基本即可按“首套房”标准执行。
其中，清远农商银行对申请人的审批条件更为细化，如申请人名下已有1套房，但已结清房贷，虽然也可享受首套房最低3.5%的利率，但首付比例对比“无房无贷”的情况下则提升至30%。
可以看出，清远各大银行现行的贷款政策，积极响应了国家关于“支持刚性和改善性住房需求”的方向，降低了刚需、改善客户的置业压力。
以现在农行为例，在前期“认房又认贷”的政策下，清远的改善客户需支付30%的首付，并承担“二套房”的房贷利率标准；但在现行“认贷不认房”的政策下，客户最低只需要支付20%的首付、享受低至3.6%的首套房优惠利率标准。
对于换房的居民来说，置换房子的成本降低了，对应的则是生活品质也将相应提高。
房地产行业研究平台贝壳研究院认为，改善型需求相关支持政策潜力的释放有望激活需求结构中54%的庞大人群。也就是说，政策调整后，预计四到五成购房群体为改善型需求。
业内人士表示，短期来看，清远房地产市场企稳迹象渐显，但稳定恢复仍面临一定压力。当下购房者观望情绪正浓，更看重产品素质、优惠政策等实际利好，加上各大房企拿地、新建项目速度放缓，“去库存”仍是清远楼市的首要目标。
（《小康》·中国小康网 独家专稿）
本文刊登于《小康》2023年9月中旬刊
