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中国小康网 独家专稿 文 | 《小康》·中国小康网 方怡晖 面对市场的动态变化，湛江多次出台利好政策，以促进房地产健康发展。然而湛江的房产总体市场和企业表现相对平淡、楼市复苏动能放缓。 湛江的房产随着2023年年初疫情防控政策调整以及楼市松绑迎来了“春天”，市场普遍预期楼市销售将会迎来一个新高点。面对市场的期待，湛江多次出台利好政策，以促进房地产健康发展。总体来看，湛江实施多个措施致力于救企、救市，促房地产行业回稳以及增强市场信心。然而2023年已过半，湛江的房产总体市场和企业表现却相对平淡、楼市复苏动能放缓。 销售主流仍是刚需房 2023年8月11日夜晚，笔者乘坐计程车从湛江西站高铁站往市区行驶，计程车师傅说，其实湛江有不少楼盘都是刚需房，入住率很高。在人气地段的经济开发区万达广场附近，可以看到附近数个楼盘住楼内灯光充足，人气很足。 世华地产的陈经理介绍，湛江地域辽阔，下辖5县4区，总面积13263平方公里。2022年末，全市常住人口703.54万人，人口基数庞大，而且每年楼市供应的住房很多。为了满足购房需求，湛江楼市销售其实从来没有进行限购，所以一直以来任何人都可以在湛江购买房产，但是即便如此，湛江销售主流依旧是刚需房。 湛江房市价格坚挺与否还需要看地区，从目前政府公布的数据看到，2023年7月新建住宅平均价格为10629元/平方米，环比上涨2.61%；湛江7月份全市网签2598套，网签套数环比上涨25.7%，但是总体而言，湛江的房价都在下降。其中，下降较为明显的是县一级地区；而主要市区中，赤坎区、霞山区以及经济开发区的房价一直都相对稳定，一些精品房源反而在上涨，尤其是年初以来，很多楼盘价格都在缓慢回升至高点水平，甚至一些优秀的楼盘价格保持增长势头，比如保利天悦湾的房价达到25000元/平方米。真正导致房价总体下行的原因是非市区的县级、乡镇区域，这些区域房源价格下降幅度最高可以达到20%左右，从而拖动全市的房价总体下行。另外，近年来购房都是以置换房为主，大部分都是乡镇房产置换城区房产，而本身无房产人士购入房产依旧较少，新血液的驱动性较弱。 与此同时，购房人数也有明显集聚倾向，大量的乡镇人员往湛江市区实现集聚性购买，比如一些小区的主要购买人员几乎都来自同一个县区的购房者。陈经理虽然没有具体数据，但是他粗略统计下，60~70%的购房客是从湛江的乡镇上来购置房产的。因为湛江的城镇常住人口才332.84万人，占常住人口比重47.31%，也就是有一半以上人口集聚在乡镇，另外还与湛江地区当地出台的《湛江新型城镇化规划（2021-2035）》实施有关，湛江不断推动区域城镇化，到2025年，湛江全市常住人口城镇化达到52%。为此，湛江重点提升城市公共服务和市政公用设施的水平，城区的资源集聚明显，所以更多购房人员愿意从乡镇搬迁到城区。 
虽然政策利好优惠巨大，但消费者对湛江楼市依然表现出信心不足。图为建设中的十方汇公寓 方怡晖 / 摄 房产市场信心不足 湛江出台了很多政策用来刺激房地产市场，比如自2021年12月1日起，湛江市职工住房公积金月缴存基数下限，由不得低于1410元调整为不得低于1720元。另外，国家层面上也整体刺激了楼盘销售；如2022年，“支持刚性和改善性住房需求”释放，年底金融16条政策出台，支持房企融资“三箭齐发”，标志着供给端政策进入全面支持阶段，自此，地产政策进入全面宽松周期。从2022年开始，银行的房贷基准再一次次降低，在2022年间三次下调贷款市场报价利率（LPR），到2023年6月20日，中国人民银行再次公布最新LPR报价，贷款市场报价利率为：1年期LPR为3.55%，5年以上为4.20%，房价利率下调了10个基点。 在湛江生活的工程造价师李嘉维今年与妻子结婚并在赤坎区的君临华府购置了商品房。“在年初银行对贷款利率下调的时候，我就听从朋友的建议在湛江楼市低点的时候购房。我算了一笔数，之前房贷利率下降之前是首套房贷利率是5.0+%，下调后房贷利率是3.0+%，在较低房贷利率下并在低点购入再加上线下促销让利，就现在的我购买的商品房而言，我的月供足足要少了将近1000元。”李嘉维坦言。但如此利好的激励下市场反应依旧表现低迷。一些持续观望的购房者，大多表示频繁变动的政策支持、市场激励反而让人更加偏向持款观望。因为现在楼市的价格有可能继续下降，哪怕不跌，未来可能也会更低的房贷基准。与此同时，市场上频频出现预售房爆雷的消息也让消费者对房地产市场信心不足。 “我上一年都在担惊受怕中度过。我十分害怕我买的公寓出现网上盛传的‘不交楼’情况。我是个单身女性，这也是我第一套楼，就怕房子没了，房贷还得继续还。”在湛江从事会计工作的陈杨如此说道，从上一年开始她几乎每个星期都要来到位于经济开发区的十方汇，去看她交了“预售款”的公寓。“我是2021年底的时候买的，本来是说2022年的年中就可以拿到不动产证，但是传出了经济纠纷问题，本来几乎建好的房子遭遇停工。如今再次开工还差数层的玻璃就能贴好外立面了，售楼部也说今年9月就可以交楼，总算是有点盼头了。”陈杨的情况并不是个例，哪怕已经交楼，也会遇上无法再次出售等情况。比如同在经济开发区的荣盛中央广场内，有不少业主反应开发商无法提供到预售业主的发票，导致无法交房产契税，交付房产无法转让从而出现被套牢的情况。 据悉，为保障房地产项目顺利竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，湛江住建局制定了《关于进一步规范商品房预售资金收存和使用管理的通知（征求意见稿）》，建立交房与发证联动机制，自然资源、住房城乡建设、税务、政务服务数据管理等相关部门，对符合条件的全市范围内新建商品房项目依照各自职能提前介入、主动服务、并联审批、限时办结，确保实现开发企业在约定交房当日，购房人取得不动产权证书。各部门协同合作，深化信息共享集成，改造优化业务流程，推动新建商品房全面实现“交房即发证”。 （《小康》·中国小康网 独家专稿） 本文刊登于《小康》2023年9月中旬刊
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