中国小康网 独家专稿
文 | 《小康》·中国小康网记者 麦婉华
中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”及住建部表态进一步落实好各项政策措施后，广州表态将结合实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好地满足刚性和改善性住房需求。同时，广州旧村改造正在提速，城市更新将为经济发展提供新的增长极。
初秋的广州，天气因着台风的缘故略显凉爽，而广州楼市的销售情况也有种“凉快”之感。步入9月，一般情况下楼市进入金九银十销售旺季。然而，最近几年，这种房地产销售火爆的场景貌似越来越少。
根据合富研究院数据显示，2023年7月广州成交规模回落，全市网签47万㎡，环比下降38%。而2023年广州全市二手房放盘量已较2022年增长约15%~20%。一季度业主放盘较大比例是为“卖一买一”，二季度市场交易信心转弱使得更多有资金周转需求的卖家选择放盘。业主放盘意愿上升，交易心态较为弱势，议价空间扩大。
除了销售的面积下降，广州二手房的价格也在下降。根据国家统计局统计的2023年7月数据，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点；其中广州二手房价格环比下跌1%，是4个一线城市中跌幅最大的城市。
由此可见，就算是一线城市的广州，也面临着房地产进入市场淡季的挑战。面对压力，广州出台了哪些政策优化房地产市场发展？未来广州房地产的发展将往什么方向？
落实“适时调整优化房地产政策”
日前，住房和城乡建设部部长倪虹在企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
7月30日，广州市住房和城乡建设局表态，正认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在有关座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，实事求是抓紧推进落实，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好地满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。
直到8月30日，广州市人民政府发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》才指出，广州认房不认贷。但之前一直是政策等待期，导致人们的观望情绪明显。
数据显示，2023年7月广州新房网签5188宗，环比下跌12%，比去年同期成交下跌18%。二手房方面，2023年7月，据监控的数据显示，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为8096宗；环比2023年6月同期（8292宗）环比下降2.4%，同比去年7月上涨6.6%。月度成交量自3月份冲高过后出现连续下滑，月度成交量已连续4个月下滑，买家入市观望情绪未见好转。7月二手网签均价为28395元/㎡，环比上月下跌8.6%。
广州中原研究发展部分析认为，整体表现乏力，客户观望情绪浓，市场亟需积极政策刺激成交。除成交端因素以外，由于开发商完成半年冲刺，7月处于下半年开局部署期，加上近期从高层到地方，各级政府均吹风将积极支持房地产行业发展；因此部分优质项目亦收回此前优惠、放缓推货节奏，等待政策变化再选择接下来供应、定价计划。市场预料新一波利好房地产的“一揽子”政策将陆续出台，修复市场信心。
合富研究院也指出，中央政治局会议“政策吹暖风”后，广州2023年7月市场成交于最后一周（7.24-7.30）有所改善，全市5盘加推848套，周度新货拉升至近两个月高位；受政策利好及优惠活动带动，成交随之改善，全市重点项目成交环比提升40%。
从各种公开报道的消息以及广州官方发布的政策可见，广州旧村改造正在提速。图为广州一旧村改造现场
精准施策 推进城中村改造
观望情绪浓是广州房地产市场的现状，而广州房地产市场的未来貌似更多瞄准在城中村改造。
8月11日，广州市住建局在官网公布《关于市政协十四届二次会议第3090号提案答复的函》，在《关于提质增效推进广州市建筑业高质量发展的提案》答复函中表示，城市更新为广州经济发展提供新的增长极。今年，广州全市至少推进127个城中村改造项目，是有史以来最大规模的年度任务，广州将继续更新政策体系，创新连片改造实践，鼓励在城中村规模化建设保障性租赁住房。
从各种公开报道的消息以及广州官方发布的政策可见，广州旧村改造正在提速。3月23日，广州市人民政府办公厅印发《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（以下简称“《工作措施》”）。3月30日，广州市规划自然资源局与广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（以下简称“《工作方案》”）。
《工作措施》重点推动广州旧改市场实现国企做地操盘的新趋势。做地模式下，做地主体及做地年度计划由政府直接指定与发布，意味着城市更新项目前期管理将完全由政府统筹。
这种“做地制度”分为两种模式。模式一，全资国企及区属国企为主体做地。在本次“做地新政”中，广州政府首次认定了7家全资国企作为做地主体，同时，各区政府可认定或组建1-2家区属全资国企开展做地工作。模式二，非做地名单内的房企，支持带方案招商做地模式。本次“做地新政”同时支持其他非名单内的实力房企，通过带方案公开招标的方式，中标重点城市更新片区，即可实现成为前期做地+后期土地开发建设一体化开发主体，完成各项前期工作后，以协议出让方式获取土地使用权。
6月16日，广州市住房和城乡建设局发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》（以下简称“《通知》”），《通知》规定，每片签约占总人数80%即可开拆。7月17日，广州市住房和城乡建设局发布关于征集《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》。
合富研究院分析，这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作，可见未来旧改的重要工作地位。其中，《征求意见稿》提出“政府补位”概念：对于市场主体主导的全面改造项目，确实难以推进的，市场主体已按规定征得原权利主体同意，可申请将项目转为由政府主导的方式推进，重点提到政府补位作用，避免烂尾事件发生，部分行政区（如黄埔）迅速出台跟进政策。同时，在原有全面改造、微改造的模式上，新增混合改造模式及增加了2022年提出的“统筹做地”模式，操作灵活性更强。
（《小康》·中国小康网 独家专稿）
本文刊登于《小康》2023年9月中旬刊
