中国小康网 独家专稿
文｜《小康》·中国小康网记者 刘建华
相比其他城市，今年广州楼市政策调整非常谨慎，很多措施都是做而不宣，例如有相关人士指出，在贷款额度充足的背景下，按照成交价贷款，而不是参考价贷款，这已成为广州二手房市场公开的秘密。
“我是有买房的打算，但现在房价不会有明显的上涨，不知道还会不会有下降的可能。”来自湖南的年轻人张诚对《小康》杂志、中国小康网记者说，他从年初就计划买房，几年的积蓄和家里的支持，手头已有了100多万的现金，但一直都在考虑之中，转眼一年快过去了，还没有下定决心，“考虑到经济的实际情况，重点在看番禺的楼盘”。
“今年不会有金九银十了。”在10月之前，很多人对广州楼市的走向预判都比较悲观。今年前九个月，广州楼市虽然在政策方面时有利好放出，但始终给人一种不够重磅的感觉，对楼市的刺激影响较弱，除了极个别区域、项目之外，整体市场的起色不大。
广州的限购和限售政策，本身就比较柔性，比如在限购上，增城和从化本地户籍不限购，而外地户籍在不够社保的情况下，也能买一套。这在北上广深四大一线城市中，是一种门槛最低最友好的做法，在业界看来，无论需求端还是融资端，广州楼市维稳政策都在持续升级。
市场越跌观望者越多
一直给张诚提供购房建议的陈晓目前名下有两套房：一套在万胜围自住，有贷款300多万；另一套是东晓南三房电梯小区，无贷。如今他也在谋划着想把东晓南房子置换掉，买琶洲、金融城的房子。但他有两个顾虑：东晓南房子卖不起价，琶洲、金融城已被哄抢一轮，价格已经涨了不少，是否要等东晓南补涨？其次再买要七成首付，加不了多少杠杆，感觉比较折腾。他分析称，长期看，是一定要置换的。
疑虑重重 今年前九个月，广州楼市虽然在政策方面时有利好放出，但始终给人一种不够重磅的感觉，对楼市的刺激影响较弱，除了极个别区域、项目之外，整体市场的起色不大。 摄影/宁颖
而另一位考虑孩子上学因素的黄贤平在海珠区和荔湾区楼盘上摇摆，他说，“追求学位确切性跟潜力，我还是喜欢翠城多一点，海珠的学位房后续会比广钢吃香，因为广钢毕竟还是有点远，但是海珠的客群后续主要是琶洲那块，购买力是很强的。目前海珠学位房这块，以光大为首的学位房率先复苏，翠城这些还是有追赶空间的。翠城的学位组合大概就是昌岗中路小学+五中翠城校区+五中高中海珠学位房，大部分是摇号的，少部分是既可以摇号又可以直升昌岗中路小学和五中的，五中还可以提前签约五中高中。”
多位受访的广州市民表示，无论是投资还是刚需，对购房的需求还存有一定的量，但部分年轻人考虑到经济实力的因素，在当下楼市低迷的情况下，很大一部分人持观望的态度。
根据广州中原研究发展部数据显示，今年9月，广州新房网签6169宗，环比上涨仅1%，且同比成交下跌了11%。2021年9月的成交成绩为6921套，并不算高，与楼市高热度的2020年同期相比已经跌了28.8%。九月的成交，已经连续两年一跌再跌。
与此同时，目前广州全市新房的库存量也在持续攀升。9月，广州楼市新房供应猛增，导致整体库存量已经高达1203.4万平。全市的去化周期，也从去年9月的11.2个月，延长至17.6个月，换句话来说，现在全广州的房子，在没有新增的情况下，也要卖一年半才能卖完。外围区的情况就更夸张，南沙、花都、增城、从化四区，去化周期均超过了20个月，妥妥位于库存高位。
业界有评论认为，广州一手房市场相对来说还算是不错的，因为二手房市场更惨一些。2022年9月1日至27日，不含自助网签，广州二手中介网签量为1402宗，环比不涨反跌，下降了14.6%。
9月份，广州新房市场有好几个热盘开售，包括黄埔的科城山庄、海珠的琶洲南TOD、番禺的越秀·和樾府等，几乎都是秒光，部分房源有钱都不一定能抢到。
新房市场的整体去化率，在低位徘徊，主要是被郊区拖了后腿。
二手房市场虽然成交量在下行，但是这几个月以来，房价一直都比较稳定，没有出现持续下降的趋势。根据广州中原研究发展部的数据显示，今年9月，广州二手房均价为27319元/平，环比微涨了1.6%。
松绑政策信号频出
“早在今年五月份，就有人在业主群里发消息征求一房多证的业主填写资料，说番禺可能会有政策允许多证合一。”番禺区锦绣半岛一位业主向记者介绍说，他家的房子面积共175平方米，但是有两个房产证，一个证是86平方米，一个证是89平方米。“两个证占用了两个购房名额，对房子的升值空间有很大的影响，卖也不好出手。如果有政策允许的话，还是希望能尽早两证合一。”该业主说，消息一出，就有一百多户人填写了房产信息交到番禺区房管局，但到目前为止，还没有接到下一步消息。
所谓的一房双证（多证），指的就是一套房子拥有两个房产证或者多个房产证。2006年，建设部等9部委联合下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中一项重要的内容就是“90/70政策”：即自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90㎡以下住房（含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。当时出台这一政策，初衷是硬性规定发展商要多建小面积、低总价的刚需产品。
但上有政策下有对策，开发商为了规避限制，推出了双拼甚至多拼的大户型来迎合市场需求，也就有了人们现在看到的双证房或多证房。其中，一房两证最常见，甚至还有一房三四证的……
直到2016年3月，“90/70政策”才宣告结束历史使命。
在不限购不限贷的当年，双/多证房并没有什么不好影响，甚至还有多个学位等好处。
但在各大城市纷纷开启限购政策之后，问题随之产生。如广州户籍家庭限购两套房。但“双证房”业主住着一套房，却因为有两个房产证，导致贷款购房名额已满，这估计是最让购房者抓狂的问题。
因为限贷限购，“房票”、“贷票”在一线城市越加珍贵，而双拼房和多拼房需要两张甚至多张房票才能买一套房，无比鸡肋，也少有人接盘。
这就导致，以前买了双证房的人，一下子用掉了两个名额，无法再买限购区的房子。即便去到增城、从化这些不限购的区域购买，那也算第三套房产，无法贷款，只能全款。
此外，这些买了双证房产的人，现在想要换房，根本没人愿意接手，除非价格“打骨折”！比如天河区的天健上城，当普通小户型挂牌7字头时，双证的大户型只能挂牌6字头，两者价差1万/平方米左右，还不好卖。
据了解，花都、番禺、白云都是双证房重灾区，部分双证房泛滥的小区，甚至出现了一个小区上千户居民置换难的局面。
《小康》杂志、中国小康网记者向广州多个区房管局了解情况，回复都称先让业主带上相关资料到房管局填写表格提交申请，具体可否办理、什么时候办理，还有待进一步通知。
尽管一房多证的问题目前在广州多数区内都还没有实质性的进展，但却被许多房产行业人士解释为“楼市政策有所松动”的信号。
值得注意的是，有消息称，9月15日，广州市已调整了新房备案价，“一房一价”由原来按楼栋均价上下浮动6%，调整为可上浮10%、下浮20%，楼栋均价不能超过项目核定线均价。9月22日，人民银行广州分行也向辖内各中心支行及银行机构发布了关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知，拟进行二手房“带押过户”推动工作。
（《小康》·中国小康网 独家专稿）
本文刊登于《小康》2022年11月下旬刊
