中国小康网 独家专稿

文｜《小康》·中国小康网记者 于靖园

　　在德国，并非是“自由生活”的意识催生了房地产市场规范与政策，反而是房地产市场的平稳给了“人生流动”意识坚实的保障。

　　福利 德国政府每年对居民提供相当数量的房屋补贴，按照家庭人口等指标制定居住标准，如果收入水平不能达到租金要求，政府会发放补贴，补足差价部分。每年发放的住房补贴大概占GDP的1.2%左右。图片／TUCHONG

　　对于大部分年轻人，尤其是在一二线城市奋斗的打工人来说，买房之前基本上都要经历“租房”这一过程，但是在租房的道路上也满是困难。首先是高昂的租金。58同城、安居客发布的2021年《9月重点城市租房趋势报告》显示，一线城市中北京平均租金高达6469元/月。除此之外，还要面对租房市场鱼龙混杂、质量良莠不齐等问题。

　　房地产市场的“德国模式”，一直以来被很多专家认为是我国可借鉴的经验，并引发广泛的讨论。那么，德国对于住房租赁市场又有着怎样的管理规范呢？

　　房租管制政策为底

　　“德国实施的‘政府主导、市场参与’模式，保障了房地产市场平稳健康发展。”东亚前海证券研究所宏观固收首席分析师郑嘉伟撰文指出，德国作为欧洲人口最多的国家，也曾是全球房荒最严重的国家之一。不同于英美发展模式，德国政府更加强调房地产市场社会福利属性，采取了多种行之有效的手段调控房地产市场。目前德国家庭住房自有率仅为40%，60%的家庭是租房居住，并且接近80%的年轻人都属于“租房族”。

　　德国政府重视租赁市场法律法规建设，法规中对租房合同和租金都进行了详尽规定， 对租金核算也有严格标准。如房东的房租超过“合理房租”20%，就构成违法行为，超过50%就构成犯罪行为。这些法规保护了租户合法权益，租房的安全感等同于买房。

　　演员黄景瑜曾在综艺节目里聊起他的租房经历时称，“房租一年涨1000元”。而演员陈学冬，由于不愿意让房东“坐地起价”的目的得逞，不得已一年搬一次家，只要房东涨房租，他就直接搬走。

　　住建部政策研究中心研究员钟庭军介绍，鉴于房租有过快上涨趋势，德国此前新出台了租金刹车政策，进一步限制租金涨幅，将3年20%涨幅缩小至3年15%涨幅。该政策由各州选择执行，目前德国各州共有350个区在执行这项新规定。有的大城市还通过租金指数控制房租。租金指数由德国当地政府部门与房屋租赁中介机构、房东和房客协会等市场自律组织综合考虑租赁住房的基本情况，如地理位置、房屋质量等，以及其他特殊因素确定。

　　“尽管租金管制打着保护租房者权利的旗号，受到租房者的拥护，但我们必须看到，租金管制是有代价的。”空·白研究院创始人杨现领表示了他对德国此项政策的担忧。他指出，荷兰、法国等其他欧洲国家也实行了类似于德国的租金管制法律，却抑制了住房供给；而奥地利，尽管租赁的3/4是由国家规定，但是租金近几年急剧上升，使得租金管制形成了监管灰色区域。

　　保障承租人利益为首

　　其实除了租金管制政策，德国房屋租赁市场的平稳更得益于一套“组合拳”。

　　首先，在住房供应政策导向上，租赁供应是主体。二战结束后，德国的城市饱经战火，百废待兴，亟须重建和复兴。为解决公共住房和财政资金紧缺的问题，德国主要致力于引导民间资金参与到公共住房供应体制中来。一方面通过法规强制规定，另一方面通过提供贷款担保、免息贷款、免税以及放宽贷款年限等一系列政策优惠，促使私人开发商代替政府建造了大量“福利住房”。幵发商建好的住房在最初的30年内必须以低于市场租金的水平出租给政府指定的低收入人群，由此私人开发商成为德国公共住房的主要提供者。也因此，德国租赁房源相对充足。“二战”以来，德国共建设1000多万套社会住房，可供3000万人居住，而德国总人口才8100万。

　　其次，保障承租人利益，是维护住房租赁市场的一个重要条件。在德国工作生活多年的中德文化交流工作者王铎告诉记者，在德国，按照《住房租赁法》的规定，一般的房租合同都是无限期的，承租者可以提前几个月提出退租要求。但不允许出租者主动收回房屋，除了几种特殊的情况，如承租者不按时缴纳房租，或者房主能够证明房主本人或直系亲属需要此住房，房屋所有人不得因为其他租房者愿意支付更高的租金而与现有承租者解除合同。

　　保障承租人利益，德国的政策对于我国是很好的启示。原国家房改课题组组长、中房集团公司前董事长孟晓苏就曾指出，我国住房租赁市场发展迟缓，有住房制度的因素，现行租房制度存在着诸多问题，比如缺乏长期稳定性，房东可能随时终止租赁合同；也无法按照居住者的意愿进行装修与维护，因为房子不是自己的。在他看来，未来发展住房租赁市场，我们还要在住房制度设计上下功夫，避免现有租房问题，比如改变租赁合同一年一签的方式，政府可以用减税和补贴等措施，鼓励出租方根据租房者的需要，采用长期合同进行租赁。

　　的确，德国政府每年对居民提供相当数量的房屋补贴，按照家庭人口等指标制定居住标准，如果收入水平不能达到租金要求，政府会发放补贴，补足差价部分。虽然购买住房的家庭也可以申请补贴，但是90%以上的补贴由租房者获得。约10%的承租者都能获得住房补贴，而只有1.2%的自有住房者获得这项补贴。每年发放的住房补贴大概占GDP的1.2%左右。

　　在德国，政府补贴是低收入者租房的重要保障。德国人普遍持有一种观点：“即便房屋市场从总体上讲是供需均衡的，但仍有一些家庭无法依托本人的能力取得相应的住房。”

　　严控投机炒房为核

　　去年，《中共中央 国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》明确提出改革住房公积金制度，引发广泛关注和讨论。

　　其实，德国的住房储蓄制度也有着固定利率、低息互助的特点。德国住房储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系和通货膨胀等利率变动因素的影响。固定利率的优势是，居民还贷额固定、明确，因而对居民有相当大的吸引力，这与我国现行的公积金制度基本一致。

　　然而，德国政府还提供了储蓄奖励和购房奖励。低收入居民参加住房储蓄可以得到政府的奖励，对于通过住房储蓄进行的建房活动，政府还给予贷款总额14%的贷款补助。

　　此外，严厉打击房地产投机也是德国稳定房地产市场的利器。据郑嘉伟介绍，德国用于出售的房地产，首先要缴纳评估价值1%到1.5%的不动产税；房屋买卖还要缴纳3.5%交易税；如果通过买卖获得盈利， 还要缴纳15%差价盈利税；对投资者房租收入征收25%所得税。税收大大限制和压缩了德国炒房者“低买高卖”的利润空间，同时也抑制了德国人投资买房的需求。

　　“德语里有句谚语叫：‘流动性重于利润。’”王铎说，德国的年轻人更期望体验不同的生活，不愿把自己“固定”在某个地方。有些人即使自己拥有住房，也可能因为工作或其他机遇等原因，把房子租给别人住。而德国很多老人在退休后，由于依然有“多看看世界的梦想”，或者觉得不再拥有一年三季从事花园修整工作的体力，而将房产租售给更年轻家庭。他们则会用这笔钱，买或租一处公寓房，手中也拥有更多的钱用来旅行或享受晚年生活。

　　其实，并非是这种“自由生活”的意识催生了德国的房地产市场规范与政策，反而是房地产市场的平稳给了“人生流动”意识坚实的保障。

　　的确，努力打拼的奋斗者，不应该再被房租绊住手脚。摆脱了房子压力后，奋斗者才能更好地生活，并对未来充满希望。

　　（本刊记者李慧君对本文亦有贡献）

　　（《小康》·中国小康网 独家专稿）

　　本文刊登于《小康》2021年11月下旬刊