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  2021年10月《小康》下旬刊
  栏目:社会
二手房买卖“去中介”:尝鲜过后

★文 /郭煦

中国小康网 独家专稿

文|《小康》·中国小康网记者 郭煦

  业内专家认为,官方搭建二手房直售平台背后,本质是加强房源监管。这一平台要真正发挥作用,还有待于进一步完善其功能。

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图片/TOCHONG

  浙江省杭州市住房保障和房产管理局旗下的“杭州市二手房交易监管服务平台”宣布上线“个人自主挂牌房源”功能已经近两个月,不仅引来不少人尝鲜,也引发社会关于二手房交易能否“去中介化”的热议。

  买卖二手房没有中间商赚差价的时代终于到了?如果全国城市大范围推广,中介行业会“凉凉”吗?二手房“官方直售”的时代真的来了?

  一系列问题还要等待时间和实践的回答。

  个人自主挂牌房源:绕开中介的交易

  目前,杭州市二手房交易监管服务平台可以通过杭州市住房保障和房产管理局官方网站进入。

  在该平台上,只要完成实名注册,房主就可以自行在平台上挂上自家房源,购房者也可以绕开中介,直接和房主面对面交易。

  《小康》杂志、中国小康网记者注册登录该平台发现,如果是卖家,目前需要在线填写房屋客体信息、房屋权属状况及权利人基本信息,就可以完成房源自主挂牌;而买家在登录后,在“挂牌房源公示”栏内,可以查询个人自主挂牌房源和委托经纪挂牌房源,可以预览到房源所在小区的建筑面积、规划用途、挂牌时间,以及房主的联系电话等。

  为了杜绝信息外泄,平台不仅引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易,还设置了用户身份智能分类功能,比如个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放,经纪人员无法查看,防止发生骚扰。

  “我们此举的主要目的是便民,为个人卖房提供一个全新的渠道。房主可以把房源挂在我们平台上,也可以挂到中介那里,这样一来可以提高房屋成交机会。”杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉这样解释杭州新政出台的背景。

  杭州市民刘女士近期正考虑购置一套新的二手房,在她看来,杭州新政的作用主要有两个:一是房源的官方背书,二是可以省下一笔不菲的中介费。

  目前在杭州,我爱我家、链家、贝壳找房等几家主流经纪公司,中介费根据成交价有两档:房价100万元以内收3%,100万元以上的部分收2%。也就是说,一套400万元的房子,中介费可能需要9万元,而且主要由买家承担。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次杭州在全国率先搭建直售平台,具有创新意义,也能够提高房屋直接交易的比例,为房主和购房者在交易模式方面增加了更多的选择。

  “个人自主挂牌房源”功能上线后,已经有不少人尝鲜。数字显示,截至9月19日该功能上线一个月时,平台累计新增自主挂牌房源量已达3000多套。

  杭州新政的上线实施,对买家、卖家、中介将带来不同层面的影响。

  在杭州市二手房交易监管服务平台,记者浏览多个自主挂牌的个人房源发现,这些房源普遍已经在中介机构挂过牌。页面展示的除了楼盘、户型、面积等信息,还有房源照片——而这些房源照片多数是由中介公司提供。

  由于市场上交易中介费普遍是向买方单方面收取,因此新政实施后,对房主来说,优势主要在于增加了出售渠道。

  对于购房者来讲,节省一笔不菲的中介费确实诱惑很大。但刘女士表示,她在认真研究了平台信息后,最终是否会选择与房主直签还要慎重考虑。“确实能省不少钱,但我担心有一些隐藏风险无法规避,比如房子产权是否清晰、学区是否已经被占用、是否是凶房、后续贷款过户等等手续是否会很复杂。”刘女士说道。

  就此问题,胡萍莉表示,目前杭州市二手房交易监管服务平台尚未设立资金监管账户,也就是说交易主要基于买卖双方彼此的信任,比如双方原本就是亲属朋友关系。如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务,目前来看还无法绕开中介。

  她提醒,如果是买卖双方谈好了房价且房屋产权清晰、无贷款需求的,通过“官方直售”模式确实可以省下一笔中介费。但是如果交易流程复杂,建议还是通过专业的中介公司。

  房产中介会被取代吗

  “‘去中介化’挺好的,省得被中介电话骚扰得头疼。”一位网友对杭州新政如此评论道。

  对此,知名房地产专家谢逸枫评价:“杭州搭建的平台,首次明确了直售模式,让购房全过程直接‘去中介化’。这是一次突破,具有标杆意义。”

  此事一出,不少公众惊呼:房产中介的末日到了。接踵而来的讨论,直指房产中介和买房者的交易矛盾,并质疑房产中介存在的必要性。

  房产中介这个行业会被取代吗?这个地产界老生常谈的话题,至今没有得出结论。

  即使争议不断,却不影响房产中介捞金。如今,贝壳找房、世联地产、我爱我家等已率先进入二级市场,贝壳集团市值更是猛超多家房企。

  更值得思考的是,房产中介与买卖双方的关系出现变化了吗?个人自主房源挂牌功能,能通过“直买直卖”省去中介环节吗?

  贝壳研究院披露的数据显示,2020年,我国房产经纪人总数已接近200万。

  在此背景下,中介行业正在内卷。从线上App,到线上门店,房产中介正占据着每一个“流量池”。

  由于快速上升的从业人口数量,房产中介不得不进行改革。“链家希望从人的方面去提升客户的体验,所以我们对于人的学历也提出了更高的要求。”时任上海链家研究院院长陈泽帅在2017年公开表示。如今,贝壳系公司仍在大规模招募本科以上人群。

  《中国消费者报》的调查显示,在10913名受访者中,69.9%的消费者曾经遭遇过二手房交易纠纷。

  “今天收到了法院打过来的10万退款,至此,被骗11万终于回来了10万。”8月11日,购房者王书宇在知乎更新了他被房产中介诈骗的新进展。

  事件源于2020年,王书宇在湖北武汉出售了房源。在交易环节中,中介称买家付款出现问题,要求买卖双方支付一笔监管资金。

  “7月28日和7月29日,我们分别转了55000元和45000元到中介的账户(有银行转款记录),作为其资金监管的费用,且中介承诺10万资金监管费用,在银行贷款下来后一周内,划入本人银行账户。”王书宇称。

  在拿到王书宇的1万元定金以及买卖双方共10万元的“监管资金”后,中介却长期拖欠不还,不久后竟消失了。

  王书宇在报案一年后拿回了钱,但他对此番交易仍心有余悸。

  在杭州出现个人自主挂牌房源后,部分观点指出,二手房买卖将进入“去中介化”时代。也有质疑的声音。一位正考虑在广州购房的人士说,买家和卖家直接交易很难,中间的环节比较多,“如果没有中介搞定一些资料和流程,自己去摸索、跑现场,太耗费精力和时间了”。

  曾在杭州某头部房产中介公司工作、如今已离职的杨帆说:“杭州新政对头部中介平台打击不会太大,毕竟专业和便民之间,大部分人还是选择专业。”

  杨帆称,事实上大多数购房者对二手房交易过程都不太了解,甚至还会有畏惧心理。他认为,中介正扮演专业者的角色。“房地产交易流程很复杂,涉及到按揭或者抵押、查封等等一系列专业的问题,每个环节都相当重要。中介的存在,就是为了降低交易中不确定的风险。”

  实际上,在以往的房屋交易中,不乏买卖双方“直买直卖”的案例,但一直没有成为主流。

  严跃进披露了一则数据:“当前全国二手房交易中,约85%的交易是由中介机构完成的,而房东和购房者自主交易的比例相对不高。即便是对于此类15%的交易,也因为没有平台支持,交易风险很大。”

  新政背后:本质是加强房源监管

  记者注意到,在杭州市二手房交易监管服务平台的个人房源页面下方,会同时展示该房源在多个中介平台的报价,但同一房源的挂牌价有时并不统一,这或进一步加剧本地中介行业的竞争。

  “直买直卖在国内没有市场空间,原因很简单,房主的期望永远是卖高,挂牌价一般都明显超出市场实际成交价,这个溢价率正常市场条件下达到5%左右,下行市场中,会达到5%至10%。正是基于此,客户一定要经过大量的带看和比对,在经纪人的帮助下,通过双方谈判把价格降低。”一位房产中介业内人士分析。

  因此,他认为即使在成熟的发达国家,哪怕是亲戚朋友之间的房屋交易,也大多会委托经纪人,因为个人之间直接谈判的效率不高。从杭州房屋市场的实际情况来看,溢价率基本保持在5%至8%。

  而从二手房买卖的服务需求来看,中介也不可能被完全取代。

  “买二手房,中介提供了至少60个环节的服务。例如前期筛选房源,房子的安全问题,租客问题,房东是否有抵押等等,中介都要提前调查。”一位不愿透露姓名的资深中介服务人员表示,除了各种推荐房源、陪同看房外,中介还要帮助购房者跑银行贷款流程、过户流程等。

  “特别是银行贷款,非常复杂,我们都是组团一起办理,速度才能快一些。”这位中介服务人员表示,中介行业发展至今,靠的是服务,“就算购房者可以和房主直接面对面交流了,我相信,最后中介依然能够靠专业的服务赢得消费者。”

  也有一些中介表示,如果房主和购房者能够自行谈拢,然后找中介来跑腿跑流程,对于中介来说也是另一种发展方向。“这样对中介也很好,大夏天不用天天出去晒着带看房,只是跑流程,赚跑腿费还是蛮轻松的。”

  事实上,杭州并非首个尝试在官方层面搭建二手房交易平台的城市。

  去年5月,河南省永城市曾取缔一批房地产黑中介,并成立了永城房产信息中心,这是一个以政府为主导的房地产中介机构。不过,据悉通过该中心办理交易需要收取1%的服务费。

  就在今年6月24日,深圳市房地产信息平台也尝试上线了“二手房交易系统”模块,其功能主要有三项:找中介买房、找中介卖房以及自助卖房。不过,上线数小时后,该交易系统就下线了。目前,平台上已经无法看到相应的服务入口。

  不久前,嘉兴市房管中心召开了二手房交易服务平台“真房源”系统发布使用试点培训会。据悉,即将上线的这套系统与杭州市二手房交易监管服务平台一样,也有支持房主自主挂牌房源的功能。

  此外,北京也在多年前出台过类似举措,北京市住建委曾印发《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》,自2013年4月1日起,此前在海淀试点的北京市存量房交易服务平台将扩大到西城、海淀、丰台、石景山、房山、门头沟、平谷、怀柔、延庆、密云等区。点击北京市住建委官网,在存量房交易网上申报平台,买卖双方可以自行登记、查阅二手房挂牌信息。

  在业内人士看来,政府接连尝试类似动作背后,本质是加强房源监管,而并非真的要“去中介化”。官方二手房交易监管服务平台要真正发挥作用,还有待于进一步完善其功能,中介机构短期内还难以被取代。

  易居企业集团CEO丁祖昱分析认为,官方二手房交易平台看似将打破传统依赖中介机构的二手房销售方式,但其对二手房交易市场影响有限。事实上,二手房交易市场更需要的是加强市场监管,重点整治发布虚假房源、二手房价格虚高、学区炒作等市场乱象。

(《小康》·中国小康网 独家专稿)

本文刊登于《小康》2021年10月下旬刊

 
编辑:风华
来源:小康杂志
发布时间:2021-10-28


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