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区域楼市分化加剧 长三角地区表现可期 房价、成交量是判断地方楼市调控未来松紧度的关键“刻度尺”。根据中指研究院的中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示：新房价格方面，2019年1—11月百城新建住宅价格累计上涨2.91％，较去年同期收窄1.92个百分点，其中各季度累计涨幅较去年同期均收窄；11月百城中有40个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量为2016年2月以来最高值。就十大城市整体而言，2019年以来，十大城市新房价格环比涨幅持续震荡在低位区间；各季度累计涨幅均在1％以内，10—11月累计涨幅仅有0.06％。成交规模方面，2019年1—11月，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积2940万平方米，同比下降2.4％，其中除3季度成交同比略增长0.6％以外，其余季度成交面积同比均下降，整体市场表现稳中略有调整。二手房方面，2019年1—10月，十大城市二手房市场成交套数约92万套，同比增长10.0％，其中上半年二手房市场成交套数同比增长10.3％，7—10月同比增幅收窄0.7个百分点至9.6％，北京、天津下半年各月成交套数同比持续为负。 对于2020年，中指研究院认为，在多种因素综合影响下，不同城市分化格局愈加明显，一线城市在供应端持续改善或城市规划利好影响下，2020年市场延续底部回升行情可期；二线代表城市整体市场规模将保持稳中有所震荡，厦门、天津等城市市场调整压力仍不减；部分城市群内部以及其他有人口支撑的三四线城市，短期市场或将延续较好发展态势，但多数三四线城市在需求存在透支等因素影响下，市场面临较大调整压力。 区域表现分化加剧，业界对此已经形成共识。中国社会科学院发布的《中国住房发展总报告(2019—2020)》认为，中国目前正处于城镇化后期阶段，下一步都市圈效应将逐渐凸显，产业、人口资源向都市圈流动，形成较好的住房需求支撑。“核心城市在人才、资本、技术以及产业集群方面具有显著优势。随着核心城市的不断扩大，产业、人口等资源以核心城市为中心向周边城市外溢，形成长三角、粤港澳、环渤海三大都市圈。一方面，靠近核心城市的周边城市享受都市圈发展红利，如长三角的苏州、杭州，珠三角的佛山、东莞等城市保持较好的人口吸引力；另一方面，中西部二线城市因经济产业升级、引进人才政策等因素，川渝城市群、武汉、西安等城市的人口也保持较好态势增长，对当地住房需求形成支撑。” 北京师范大学金融研究中心主任钟伟同样从区域分化的角度对2020年中国楼市进行了预测分析，在他看来，中国房地产市场大致可分为三大区域市场，即长三角、珠三角和京津冀，三者在全国新房销售额的占比分别为33%、13%和8%。相比珠三角和京津冀，钟伟更看好长三角，他的理由是，区域经济的发展需要巨大财力投入，每平方公里的投资强度很难低于20亿元，因此一个数万平方公里的待开发区域需要几十万亿元的持续、漫长而巨大的投入。长三角有沪苏宁锡杭甬六个万亿GDP城市，在可预见的未来三五年，万亿级城市，长三角可能有南通、常州、合肥三个候选城市。另外，长三角拥有近10个地区生产总值已超过4000亿的城市。“未来区域市场中，优质土地储备应主要集中于长三角，尤其是人口过500万且地区生产总值过5000亿元的地市。” （《小康》·中国小康网 独家报道） 本文刊登于《小康》2020年2月下旬刊
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