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  2018年04月《小康》中旬刊
  栏目:专题策划
30年几经沉浮加强调控回归理性

★文 /《小康》·中国小康网记者韩静

  在海南595 公里的海岸线上,大大小小的地产商们屯兵布阵捂盘惜售,携重金而来的炒房客则奔走在海南岛各大房地产销售中心,就连海南东部的文昌、琼海、万宁、陵水等市县的房价也水涨船高。
  
  建省30年来,海南这座“黄金岛”,楼市几经浮沉:从1992年,迎来地产发展的狂潮,到1994年,海南房地产出现泡沫,再到当前对房地产市场加强调控,维持理性成为当下海南房地产发展主基调。
  
  作为全国新房供应和成交量不可小觑的省份,海南省一直以来是中国最吸金的投资热土。以2017年海南房地产交易数据来看,2017年海南全省房地产业销售面积达2292.61万平方米,销售金额突破2713.72亿元,房地产增加值在2017年占据了海南省地区生产总值(GDP)的9.8%,全面领先于旅游、金融、证券、保险和交通运输邮政仓储等行业,整个海南房地产业呈现出一片繁荣昌盛、欣欣向荣的局面。
  
  几经起落的波浪式发展轨迹
  2018年初的海口美兰机场航站楼,通道两侧墙壁上照例仍是一幅幅地产广告,但主角已不再限于几年前主要分布于海口、三亚、陵水地区的楼盘,万宁、博鳌、五指山、琼海、澄迈等地产项目竞相登场。
  不仅如此,观澜湖、鲁能会VIP接待区、中国旅游地产服务集团接待中心,更是把门直接开到了机场到达厅出口。甚至,从机场到市区的公路上,各式各样的地产广告还在路灯旁一路飘扬。
  在这个南中国最大的岛屿上,目前的投资热潮是三十年前的海南所不敢想象的。
  追溯海南房地产业发展历史,最早要将目光定位到九十年代初期。1992年,邓小平“南巡讲话”,宣布市场经济成为中国坚定不移的发展方向。接着,中央提出加快住房市场改革步伐;国务院审议批准海南吸引外资开发洋浦经济开发区……
  一时间利好不断,海南的土地变得金贵起来。“开盘即清盘”、“买房即升值”一度是海南楼市盛行的广告语,房价更是一日千里。1988年到1991年,海口三亚等热门地区商品房价格基本维持在1300-1400元/平方米之间;而1992年就蹿升到5000元/平,1993年更是达到7500元/平的巅峰,两年翻了三倍以上。
  与之对比的是,1992年全国商品房均价只有995元/平,而北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。1994年,海南楼市崩盘,海南房地产基本失火。原来的5000多家开发商,1998年底还活跃的不到200家,工、农、中、建四家国有商业银行积压在海南的空置房、半拉子工程和闲置土地上的资金有430多亿元(加上社会资金积压总量达800多亿元),房地产信贷不良率高达80%以上。
  经过房地产泡沫后长时间的补缺口,2006年,在银行、政府等各方力量的推动下,海南地产泡沫遗留下的问题基本清理结束。
  2009年12月国务院批复海南国际旅游岛后,刚刚消化完上一波烂尾楼的海南重回地产巅峰,各县市再次掀起了一股购房热潮,在海南595公里的海岸线上,大大小小的地产商们屯兵布阵捂盘惜售,携重金而来的炒房客则奔走在海南岛各大房地产销售中心,就连海南东部的文昌、琼海、万宁、陵水等市县的房价也水涨船高。
  到了2017年,经过数年的市场沉淀和探索,海南应急措施的“两个暂停”解禁,预示着海南房地产在全国大环境背景下正在实现软着陆。
  
  房地产政策调控:回归理性
  和房地产行业火爆形成对比的,是海南省政府的冷静。在海南政府一直强调的经济结构改革中,“减少房地产业的比重”是其中重要的一环。2016年,中央经济工作会议首度指出“房子是用来住的,不是用来炒的”,海南省更是把这句话直接写进了政府工作报告。
  今年两会期间,海南省代表团开放团组会议,并审议政府工作报告。海南省代表团团长、海南省委书记刘赐贵在现场表示,“海南不能成为房地产的‘加工厂’,不能外面要多少我们就建多少。”他强调,对房地产进行供给侧结构性改革,必然会对财政收入、GDP的增长有影响,但改革需要自我革命的精神和壮士断腕的气概,海南房地产市场不能再无序发展了。
  事实上,为了抑制房地产泡沫、保护生态环境,结合此前政策收紧,海南楼市2017年的调控力度和频率都堪称历史之最。从限购、限贷、限售、限价、限建、限供形成的“六限”调控格局,到永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目、停止批建100平方米以下(含100平方米)的商品住宅、暂停“商转公”业务办理,再到严格控制建设用地占用耕地、取消12市县的GDP、工业、固定资产投资考核,以及发布“史上最严土地政策”等,海南发布的各种调控细则和措施多达40余条。
  此外,今年1月19日,海南省住建工作会议对2018年房地产发展提出“一增一降”的工作目标,力争房地产开发投资同比增长约10%,商品房销售面积同比下降10%左右,逐步保持合理销售规模。同时,海南还将从“继续深化‘两个暂停’”、“完善住房供应保障体系”、“加强房地产市场调控和监管”三个方面着手确保全省房地产市场持续保持平稳健康发展。
  海南省住建厅负责人表示,“一增一降”体现了落实党中央“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以及省委书记刘赐贵“海南绝不做房地产加工厂”的指示要求。
  接连出台的海南史上最严格土地政策,加上史上最严围填海管控措施,势必将加速改变这座房企投资热度最高岛屿的产业格局。如今在海南你会看到,一些新盘出现了打折现象,一些二手房的降价幅度则更大,这应该是回归理性的表现。海南是否会重演1993年的那场地产泡沫风波?对于这个问题,仁者见仁,智者见智。
  与1993年相比,社会经济环境已经发生了巨大变化。长期关注海南经济发展的房地产项目经理曹江接受《小康》记者采访时表示,相较于1993年房产泡沫,现今中国随着民间财富的剧增,民间资本已具有了相当大的实力。目前前来海南买房的资金大部分都来源于民间资金,金融信贷资金的比例较低,使海南楼市的抗压性与当年不可同日而语。
  “并且很多人来海南买房都是一次性付款,这与上世纪90年初地产泡沫时期有着显著的差别。此外,海南省委、省政府对海南的战略决策已经统筹考虑到将来的发展整体形态,土地规划、土地供应和房地产项目的规划、审批有一整套的流程化规范化的管理。我想关于地产泡沫再现的说法,不能太过悲观。”曹江称回归“房子是用来住的不是用来炒的”初衷,海南楼市已经进入“熔断”时刻。
  曹江介绍,根据建设部下发的落实房地产市场和房地产中介专项整治通知,海南正在进一步规范房地产中介市场秩序,要求所有注册房地产中介机构都要进行备案注册近期,对未备案的中介机构及其分支机构,政府将按规定暂停其商品房销售网上签约资格。同时,针对房地产开发企业委托未备案的中介机构代理销售的商品房,也将按规定暂停其网上签约资格。
  
  海南省政府要求,各市县要立即对照中央环境保护督察反馈意见中提及的违规违法项目,实施“双暂停”( 暂停建设、暂停营业),即在建项目一律暂停建设; 房地产项目暂停销售和宣传,其他酒店、餐饮、旅游、娱乐等经营类项目暂停营业。图为三亚凤凰岛国际邮轮码头。(资料图片)
  
  严格控制海岸开发
  2017年8至9月,中央环保督察组曾对海南开展环保督察,并在年底向海南省反馈指出:“海南一些地市轻视环境保护,热衷搞‘短平快’的速效政绩,导致当地自然保护区、优质自然海岸线、生态脆弱山体遭受破坏,成了当地生态环境难以抚平的伤痛”。在中央督察公布反馈意见后,海南省出台《进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》,明确建立规划调整硬性约束机制,其他用途用地不得擅自调整规划改变为商品住宅用地。对位于生态保护核心区的市县,停止安排新增外销型商品住宅用地供应计划,同时全面停止办理产权式酒店用地审批手续。
  此前,在督查组进行调研期间,海南已经多次出台政策严控海岸开发。2017年8月17日,海南召开房地产工作电视电话会议,提出继续对全省房地产市场实施“两个暂停”(暂停建设、暂停营业)调控政策,并严格管控海岸带、生态红线区域以及中部生态核心区内的房地产开发。9月22日,海南实施全面禁止围填海,永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。几日后,海南便出台了《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》。
  根据媒体披露的信息,目前海南被公开点名侵占自然保护区的房地产项目随着监管的加强,最近已经进行了整顿,三亚的凤凰岛已经被勒令停工,三亚湾海岸线也开始修复管理,对于三亚海上机场、洲际酒店海上餐厅等违法建筑,均已经勒令停工,洲际酒店海上餐厅已经进行了部分的拆除。另外,文昌鲁能山海天精品酒店和鲁能山海天展销中心被封存,万宁的融创日月湾人工岛也全面停工。
  那么未来,海南的房地产走向又会如何?《小康》记者从海南省住建厅获悉,2018年,海南将从三个方面着手确保全省房地产市场持续保持平稳健康发展。
  一是要继续深化“两个暂停”政策。除中部生态核心区市县外,下达2018年商品住宅年度建设指导性计划时,实行总量控制,有序开发,优化布局,提升品质;中部生态核心区市县要按照省政府的要求,切实做好存量住宅用地的处置工作。坚决落实住建部要求,继续加快培育和发展住房租赁市场,加快建立租购并举的住房制度,2018年起每年下达租赁型住宅建设计划时,都要明确租售比例。同时,各市县要按照省政府要求,抓紧完成停缓建房地产项目处置。
  二是完善住房供应保障体系,满足本地居民多元化、多层次住房需求。要坚持本省居民基本性需求由政府来保障,投资性需求靠制度来限制,省外享受性需求由市场来调节的原则,省住建厅将加快制定下发完善本地居民住房供应保障体系的相关文件及配套政策,各市县要认真抓好落实。
  三是加强房地产市场调控和监管。各市县要切实落实主体责任,成交量过大、价格上涨过快的市县,要适时出台更加严格的调控措施;要坚决遏制各类投机投资炒作行为,稳定市场预期,防止大起大落;要严格执行商品住宅价格备案管理,加快推进二手房交易、房屋租赁合同网签备案,构建完整的房地产市场监管体系。继续开展专项整治,严厉打击房地产各类违法违规行为。严禁限制阻挠或变相拒绝缴存职工使用公积金贷款购房。
  
《小康》201804月上中
  

 
编辑:
来源:小康杂志
发布时间:2018-05-02


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