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杭州《方案》明确，未来三年新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%，未来5 年公共租赁住房保有总量不少于8 万套。
杭州发布的租房新政19条，被业内解读为是从供需结构上改变杭州租房市场，如果建设计划落实到位，将大幅度缓解区域租赁市场的供需平衡，平稳租金价格。
8月30日，杭州正式发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》。《试点方案》从包括增加租赁住房供应、培育住房租赁市场供应主体、鼓励住房租赁消费、加大政策支持力度、加强住房租赁市场监管等五个方面提出了19条措施，这也成为确保试点工作有序推进的有力凭证。
接受《小康》记者采访的江苏省社会科学院经济研究所研究员吕永刚表示，租售（购）同权的落地，租赁市场所撬动的是人口、财富、公共服务资源等要素的重新配置，这种连锁反应将深刻改变未来城市面貌，影响未来中国经济地理格局。
未来五年公租房不少于8万套
从杭州整体租赁市场看，近年来杭州常住人口突破900万，人口的持续净流入，人才流入也在全国遥遥领先，房地产市场需求强劲。对此吕永刚分析称，这一政策出台的背景，从需求侧分析，是城市外来流入人员的居住需求和市民化待遇的需求在持续增长；从供给侧分析，是城市的住房供给和公共服务供给不能有效满足新老市民（含流入人口）的合理需求。
“这类城市的住房市场普遍面临供需错配、供需不对接、供需低效等问题，发展住房租赁市场是解决这一矛盾的供给侧改革新举措。这说明租赁市场的战略地位凸显，承担着化解住房等结构性矛盾的重任；同时租赁市场进入政策引领、市场需求双重引擎驱动的扩张期，各类租赁主体迎来发展契机。”吕永刚表示，租赁市场将深刻改变甚至颠覆传统的住房格局，引发房地产市场乃至城市公共服务供给体系的持续变革。
所以，杭州《方案》也明确，未来三年新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%，未来5年公共租赁住房保有总量不少于8万套。
而根据杭州现行的保障房政策，商品住宅出让用地必须要不少于10%的配建公共租赁住房。再加上2018年，有21个城中村安置房，1.42万套房源竣工，据不完全统计，会有近3000套市场租赁房源涌入，能大大缓解租房市场的热度。
租赁电子合同 为市场带来新秩序
租房市场的房源有了保障，但是租房市场内依然存在不少问题。按照住建部等九部委联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求，9月底杭州的政府部门也借助互联网发展优势，与有着互联网大佬地位的阿里巴巴集团合作，打造了全国首个智慧住房租赁监管服务平台。
此举在业界看来，是直击现阶段房屋租赁市场痛点的有效尝试，若顺利实施，可以让房屋租赁市场透明化、让租赁关系稳定化、让租赁行为规范化，最重要的是能最大程度解决当下房屋租赁市场供需双方以及监管部门最头疼的事情，同时也能让供需双方省心省力、安全放心，也能够让信誉度高的租赁双方在租赁交易中得到最大的实惠。
根据杭州市住房保障和房产管理局的统计，截至10月30日，该平台累计挂牌房源37244套，发布求租信息304条，累计访问量近60万次。《小康》记者注册登录该平台后发现，公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源等全部纳入平台管理。有租房需求的用户在锁定房源后，可直接对接租赁企业或者房东。租客与房东若为异地，无法及时当面交流和操作业务，APP端还提供双方移动签约和电子签章服务。
阿里巴巴创新业务事业部房产负责人石磊介绍，出租房源挂牌时，平台通过房屋权属核验与阿里巴巴验真服务相结合的方式，对挂牌房源实行核验，每套允许挂牌展示的房源，均拥有官方核发的房源唯一编码与二维码。
加强住房租赁市场监管
租赁市场的有效监管亦是杭州市民最为关心的热点之一，按照杭州此番发布的《试点方案》的制度设计，杭州将在市级层面发展2家国有企业开展规模化住房租赁业务，确定至少1家国有企业开展规模化住房租赁试点，选择15家左右具有一定规模、品牌的住房租赁企业作为发展专业化住房租赁试点企业。
其中，将进一步明确对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持；鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，对住房租赁企业提供金融支持；建立住房租赁企业奖励专项资金，未来3年市级财政安排1亿元资金，专项用于奖励扶持住房租赁行业中的优秀企业，引导、培育和规范住房租赁市场健康发展。
另外，杭州还将对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。对个人出租住房的，由按照5%的征收率减为按1.5%计算缴纳增值税，房租月收入不超过3万元的，2017年底之前免征增值税，同时，减半征收个人所得税。
除了以上的措施，方案中还提到了搭建“互联网+租赁”的监管服务平台，为住房租赁经营主体、出租人、承租人提供网上一站式政府服务。此外，杭州还将通过建立市、区、街道(镇)三级政府租赁住房管理体系，实行住房租赁网格化管理，进一步完善住房租赁法律法规、充分发挥行业协会作用等维护住房租赁市场健康有序发展。
吕永刚认为，若想真正实施“租购同权”，政府应该加快城市公共服务均等化步伐，既做大蛋糕，也分好蛋糕。“这要求在规划上就要充分考虑城市公共资源、公共设施在空间上的合理配置。加强政策引导，规范相关市场，形成稳定的市场预期。给予立法保障，纳入法治轨道是治本之策。放开市场，支持各类主体合法进入，鼓励、引导租房市场的规范化、品牌化发展。同时坚决整治市场乱象，保护各类当事人的合法权益。”
《小康》2017年12月中
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