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  2015年06月《小康》上旬刊
  栏目:小康指数
一线城市不再是居住“梦想地”

★文 /《小康》杂志中国全面小康研究中心 鄂璠

  
  近几年的“中国居住小康指数”调查发现,越来越多的人开始追求生活质量和发展的品质,“一线城市”不再是大多数人的“扎堆选择”,平衡生活和发展的关系后,近一半的人希望到“二线城市”生活和发展,仅一成人希望到“一线城市”生活和发展
  
  “从现在到今年年底,您会买房吗?”
  这是“2015中国居住小康指数”调查问卷中的一道题目,结果54.8%的人选择“观望”,39%的人明确表示“不买”,只有6.2%的人坚决地要“买房”。
  不过,对于6.2%的“准购房者”来说,现在的他们,拥有了一份“最好的礼物”。今年5月10日,母亲节当天,央行决定自11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。消息发布后,购房者称其为“最好的母亲节礼物”。
  去年11月以来,央行已多次降准降息,中国指数研究院分析指出,宽松政策释放的流动性应已传导至房地产行业。就房地产调控政策而言,则有分析人士指出,从去年下半年以来的政策调整力度和持续性来看,楼市目前已经迎来了政策宽松周期。
  在此背景下,公众对于居住状况的感受如何?有着怎样的置业计划?对于房地产政策,有怎样的期望?2015年4月底至5月初,《小康》杂志社联合清华大学媒介调查实验室,并会同有关专家及机构,在全国范围内进行了“2015中国居住小康指数”调查。
  
  过半受访者满意当下居住状况
  自2005年起至今,《小康》杂志每年都会在全国范围内进行“中国居住小康指数”的调查测评,在“中国居住小康指数”推出的第一个年头,“2005中国居住小康指数”仅有62分,之后经过6年的努力,“2011中国居住小康指数”突破了七十大关,得到了70.7分,此后“中国居住小康指数”逐年稳步提升。
  “中国居住小康指数”从居住面积、住宅建筑质量、住宅配套及环境、社区关系、物业服务这五个方面对国人的居住状况进行调查测评,本年度,经对调查结果和国家有关部门的统计监测数据进行加权处理,得出“2015中国居住小康指数”为74.7分,比上年提高了0.5分。构成“中国居住小康指数”五个不同方面的指数水平,也均比上年有不同程度的提高,其中居住面积指数为79.6分,比上年提高了0.5分;住宅建筑质量指数为74.8分,比上年提高了0.6分;住宅配套及环境指数为72.4分,比上年提高了0.6分;社区关系指数为88.0分,比上年提高了0.1分;物业服务指数为62.8分,比上年提高了0.4分。
  调查显示,过半受访者(55.5%)对目前的居住状况感到“满意”,其中4.7%的受访者感到“非常满意”,50.8%的受访者感到“比较满意”;8.7%的受访者“不满意”目前的居住状况,其中7.5%的人表示“不太满意”,1.2%的人表示“非常不满意”;还有35.8%的受访者则感觉目前的居住状况“一般”。
  和去年相比,41.2%的人觉得今年的居住状况有变化,而且是“越来越好”了;11.4%的人则觉得今年的居住状况“更糟糕了”;其余47.4%的人在居住方面没有什么变化。
  “2015中国居住小康指数”除在全国范围内进行基础测评外,还重点在15座城市,围绕着居民居住状况、居住满意度、居住理念与压力、本年度置业计划、对房价与调控政策的期待等方面,对公众进行了详尽的访问。这15个城市包括一线城市3个,二线城市9个,三线城市3个。一线城市有北京、上海、广州;二线城市有天津、沈阳、武汉、南京、杭州、成都、郑州、青岛、重庆;三线城市有鄂尔多斯、海口、贵阳。每位受访者均在所在城市生活了半年或半年以上。
  本次调查根据户籍和原住民情况,将各个城市的受访对象分为四类:本地户籍原住居民、本地户籍非原住居民、非本地户籍的非原住居民、非本地户籍的原住居民。其分布为:39%、22.8%、31.5%、6.7%。
  
  
  15城市居民居住满意度:青岛最高
  有房就是任性。
  集作家、导演、出版人、主编等多个身份于一身的郭敬明,曾在接受媒体采访时说,“有时候为了放家具我会买房子。”近日,又有媒体报道,上海一居民在一层楼里有两套住房,其中一套用于居住,另外一套竟用于养狗。
  多少人能因“有房”而“任性”?从“2015中国居住小康指数”关于居民当前居住状况的调查结果来看,有机会“因房任性”的人并不多。在填写“以家庭为单位,包括本人、配偶及未成年子女,拥有住房的情况”时,11.1%的人填写“有两套房”,1.3%的人填写“有三套房”,大部分人(63.7%)“只有一套房”,23.8%的人还“没有买房”。
  具体到受访者个人的居住情况,44.9%的人是“自购商品房”,18.4%的人是“租房”,17%的人是“住自己父母的房子”,9.8%的人是“住单位宿舍”,5.5%的人是“自建房屋”,4.2%的人是“购买保障房”,3.4%的人是“住配偶父母的房子”,2.6%的人是“住廉租房”,1.8%的人是“借住”。
  在“2015中国居住小康指数”重点调查访问的15个城市中,拥有住房比率最高的城市是鄂尔多斯,其次是沈阳,再次是郑州,长沙、青岛、武汉、南京、重庆、成都、杭州则分列第四至十位。
  除了自购商品房外,租房也成为越来越多的人的居住选择,此次调查显示,在租房的这些受访者当中,他们在选择租住地时,34.5%的人首要考虑的因素是“价格合理”,27.5%的人首要考虑的因素是“交通便利”,24%的人首要考虑的因素是“靠近工作地点”,7%的人首要考虑的因素是“靠近学校、医院等公共设施”,4%的人首要考虑的因素是“安全”,2.5%的人首要考虑的因素是“房屋本身硬件设施与装修程度”。在月租金方面,六成人(64%)的月租金占个人月收入的比例为10%~30%,两成人(20%)的月租金占个人月收入的比例为10%以下,13%的人月租金占个人月收入的比例为30%~50%,少数人(3%)的月租金占个人月收入比例多达50%以上。
  不管选择什么样的居住方式,也无论要为住房花费多少钱,最重要的是让自己和家人们住的得满意。那么,在北京、上海、广州、天津、沈阳等15个城市中,哪个城市的居民对当下居住状况的满意度最高呢?“2015中国居住小康指数”调查显示,排在“15城市居民居住状况满意度排行榜”首位的是青岛市,在“中国十佳宜居城市”的榜单上,青岛也不止一次荣登过榜首的位置。
  在“15城市居民居住状况满意度排行榜”上,排名第二至十位的依次是:鄂尔多斯、上海、成都、厦门、杭州、广州、重庆、武汉、沈阳。
  单就居住面积而言,鄂尔多斯居民的满意度最高,其次是青岛,再次是长沙。
  单就住宅建筑质量而言,仍然是鄂尔多斯居民的满意度最高,其次是杭州,再次是青岛。
  单就住宅配套及环境而言,满意度最高的还是鄂尔多斯居民,其次是青岛,再次是上海。
  单就社区关系而言,青岛居民的满意度最高,其次是武汉,再次是杭州。
  单就物业服务而言,杭州居民的满意度最高,其次是上海,再次是北京。
  
  
  你的“地盘”有多大?
  关于居住,公众会有哪些不满意的地方呢?
  在“2015中国居住小康指数”调查中,面对房屋的工程质量、户型与布局设计、小区环境、周边生活配套等选项,大部分受访者把让他们感到“最不满意”的一票投给了“周边环境”(46.4%);此外还有较多的受访者把票投给了“物业服务”(24.3%);“与工作地点的距离”(23%)、“面积大小”(22.8%)和“小区环境”(20.9%)的得票率则分列第三至五位。
  虽然受访者对于这道题目的选择结果显示,大部分受访者都能够接受当前的居住面积,但实际上,这些人最大的居住梦想,却普遍是“住更大的房子”。
  在回答“关注居住,您最大的梦想是什么”这道开放题的时候,多达八成受访者都在问卷上表达了住大房子的心愿,有的人直言想“住别墅”,有的人希望“房子越大越好”,有的人描述到“要有两层,有工作间”,等等。
  那么在当前,受访者们拥有的“地盘”究竟有多大呢?此次调查显示,家庭人均居住面积在20平方米以内的占比22%,人均居住面积为20~34平方米的占比42.1%,人均居住面积为35~49平方米的占比19.6%,人均居住面积达50平方米及以上的占比16.3%。
  每个人心目中都有自己对于“大房子”的判断标准,参与此次调查的受访者们则普遍认为,人均居住面积至少达到50平方米以上,才算是住上了“大房子”。
  除了面积之外,地段好、交通便利也是很多人的居住梦想,七成人表达了类似于“附近有公交地铁站”、“离单位近”、“购物方便”这样的心声。
  值得关注的是,更多的人不再仅仅以“距离市区的远近”为“地段好坏”的评价标准,相对于“距离市区近”的居住优势,他们其实更加看重的是“交通便利”这条优势。当《小康》杂志问6.2%的“准购房者”所计划的购房位置时,56.7%的人回答说“离市区距离尚可,依靠公交车出行的地区”,仅10.4%的人计划在“喧闹,交通便捷的市区”买房,另有32.8%的人甚至将要选择在“清静,依靠自驾、郊区公交或搭乘地铁出行的郊区”购房。
  而在对于公众选择住所时所考虑的首要条件中,交通亦被受访者们排在了首位。
  
  “待售”的房子到底有多少
  5月13日,国家统计局公布了4月房地产投资情况,1至4月份,全国房地产开发投资23669亿元,同比名义增长6.0%,增速比1至3月份回落2.5个百分点。商品房销售面积26385万平方米,同比下降4.8%,降幅比1至3月份收窄4.4个百分点,降幅收窄明显。国房景气指数继续大幅下滑至92.56,比上月回落0.55点。
  对此,业内人士认为,在货币政策持续微调以及一系列稳定政策实施的背景下,房地产回暖的趋势确立,但在高库存的影响下,虽然房地产投资下滑将有所趋缓,但趋势不会改变。
  “2015中国居住小康指数”调查显示,除了6.2%的人明确表示从现在到今年年底会买房之外,在当前对于投资方式的选择上,17.9%的受访者表示会将房产作为投资首选。
  此次调查还发现,公众对于房屋库存量的关注度较高,61.9%的人认为房屋库存量有必要通过更加公开的途径让公众都清楚地知道,19.5%的人希望在自己需要了解房屋库存量的时候能够马上查到或者问到,仅2.2%的人认为没必要知道房屋库存量的相关信息,10.9%的人觉得知不知道都无所谓,还有5.5%的人并不知道房屋库存量的概念。
  房屋库存量到底有多少?近日社会科学文献出版社发布的《中国房地产发展报告(2015)》指出,房地产市场存在的主要问题之一,便是房地产市场总体供远大于求,商品房待售面积创历史新高。
  中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员、《中国房地产发展报告(2015)》主编李景国向《小康》记者具体介绍道:房地产市场供过于求的问题,集中体现在2014年的商品房销售量大幅下降,商品房待售面积创下历史新高。2014年,全国商品房销售面积为12.06亿平方米,比2013年下降7.6%;其中,住宅销售面积为10.52亿平方米,比2013年下降9%,均为2009年以来的首次下降。与此同时,商品房待售面积也创下历史新高。2005~2009年,全国商品房待售面积一直在2亿平方米以下。从2011年开始,商品房待售面积快速增加,年增幅均在25%以上。2014年,全国商品房待售面积首次突破6亿平方米,达到6.22亿平方米。
  李景国把房屋库存量比作一个蓄水池,“有一定的库存就相当于蓄水池,有个缓冲”,但在他看来,这个蓄水池里的水既不能过多,也不能太少,要把握一定的度,“库存量过大,等于是资源闲置;库存量太小,市场竞争减弱,甚至大家还要排队买房子了。”
  不过从目前的情况来看,房屋库存量这个“蓄水池”还不存在“水量过少”的问题。《中国房地产发展报告(2015)》指出,房地产业的高库存状况不容乐观。
  据汇付天下首席经济学家、西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁介绍,不断攀升的商品房待售面积说明市场供大于求的现状,房企去库存的压力不小;高库存占用了企业大量资金,可能使部分房地产企业经营出现问题,进而传导至银行资金的风险提高。“这值得我们注意。”甘犁提醒道。
  《中国房地产发展报告(2015)》则具体说明了房地产业高库存将引发的一系列问题:一是规模庞大的待售面积表明房地产市场总体上的供求关系很不平衡,市场有可能出现较大幅度波动;二是房地产企业的高库存,占压了大量资金,资金成本的可持续上涨可能使部分房地产企业陷入经营困难甚至破产,从而导致部分项目停工、预售房屋无法按时交房,进而影响到购房者;三是对于银行贷款相当大比例的房地产开发资金结构而言,持续的高库存也意味着银行等金融机构经营风险的增加。
  “对于房地产企业而言,今年的主要任务是去库存。”甘犁分析认为,今年中国房地产市场特点将是供给过剩、需求不足、区域分化,“对政府而言,今年将是政策创新的一年,需求的刺激以及存量房的消化是今年政策的主要目标。”
  
  
  理想首付:30万~49万
  “2015中国居住小康指数”调查显示,公众对于房地产政策寄予了较大期望。大部分受访者认为,解决住房问题主要靠“政策支持”。
  今年3月25日,国土部和住建部发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》;几天后的3月30日,人民银行发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。这三个“通知”,被业内专家解读为本轮调控的第二、三、四个房地产新政。
  “四大新政”密集出台,打出这套“组合拳”的原因何在?取得了怎样的效果?
  清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出,李克强总理2015年政府工作报告中明确的中央政府在房地产领域“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善性住房需求”、“促进房地产市场平稳健康发展”、“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”等工作目标,以及“分类指导”、“因地施策”、“落实地方政府主体责任”的工作思路,体现了本届政府一直以来“保障基本住房”、“促进市场稳定”、“防范系统性风险”的住房政策目标。此轮房地产新政出台的原因也在于此。
  甘犁认为,住房市场发展的瓶颈在于住房购买力的不足,新政出台的主要目的是刺激住房需求。“然而CHFS(中国家庭金融调查)的数据显示,这几轮的房地产新政,刺激住房需求的效果非常有限。”甘犁说,“同时新政的出台并没有扭转普通家庭对于住房市场不断看跌的预期,这值得我们高度关注。”
  “2015中国居住小康指数”调查发现,公众并非希望房价越低越好,他们的要求是“合理”而“可承受”。对于“准购房者”们来说,首付多少是他们最能接受的呢?在问卷中,《小康》杂志将选项设置为“30万以内”、“30~49万”、“50~79万”、“80万以上”四档,结果,“30~49万”的得票率最高,为43.3%;其次才是“30万以内”,为40.3%;“50~79万”、“80万以上”则分列第三、四位,分别获得了14.9%、1.5%的支持率。
  
  公众期待什么样的房地产政策?
  对于房地产政策,公众的期待也不仅仅停留在“降低房价”的作用上。
  什么样的房地产政策最受拥护?此次调查显示,最受拥护的房地产政策,“在制定的时候,放在经济、社会、生态、文化的大背景下,进行过综合的考量”;“与当前城市发展状况相匹配”的房地产政策,拥护度排在第二位;此外,还有不少人认为,“不同地区的房地产政策应有所差别,以适应不同地区的现实情况。”
  李景国注意到,从去年开始,国家一直注意强调地方政府合理调控房地产市场的责任,并提出了“因地制宜”、“分城施策”、“分类指导”等原则,在他看来,将来有针对性、有差异化的政策会越来越多。“现在市场本身差异化了,政策当然要差异化。”李景国说。
  “差异化”的趋势,对地方政府提出了更高的要求。今年以来,有些城市已经开始“担起房地产市场调控的主体权责”,例如广东省佛山市从5月1日开始全面放开了楼市限购;四川省近日取消了商品房套型结构比例限制,等等。
  在刘洪玉看来,一个地区房地产政策的制定,在政策目标、指导思想、工作思路等与中央保持一致的前提下,应该越来越重视与该地区经济社会发展状况、资源生态环境条件、历史文化传统等因素之间的联系,比如有的城市要努力吸引人口、有的城市要严格控制人口,其房地产政策就会有很大的差异。因为从表面上看,人们买房子是为了解决居住的问题,但实际上选择住房往往和选择工作环境、生活质量和发展机会密切相关。如果仅仅从住房的角度去思考住房需求,而不去看这个城市能给自己带来的其他东西,比如经济发展水平、就业与发展机会、教育医疗服务质量等,是不行的。“大家买房子,实际上买的是生活质量和发展机会。”刘洪玉说。
  的确,近几年的“中国居住小康指数”调查发现,越来越多的人开始追求生活质量和发展的品质,正因为此,“一线城市”不再是大多数人的“扎堆选择”,平衡生活和发展的关系后,近一半(44.8%)的人希望到“二线城市”生活和发展,23.6%的人愿意到“三线城市”生活和发展,仅一成人(14.7%)希望到“一线城市”生活和发展,还有9.6%、6.2%和1.2%的人分别想去城镇、乡村和国外生活和发展。
  (感谢国家统计局统计科学研究所研究室主任吕庆喆提供的支持。清华大学媒介调查实验室研究员王知凡对本文亦有贡献)
  
  
  
  《小康》2015年06月上
 

 
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来源:小康杂志
发布时间:2015-06-10


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