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  2014年09月《小康▪财智》下旬刊
  栏目:公司产业
房地产月报:8月楼市 成交企稳

★文 /《小康•财智》记者 刘上

  
  8月,全国楼市成交环比微幅回暖。据中国指数研究院统计数据显示,本月,其监测的42个主要城市累计成交面积环比上涨1.5%,同比下降13.25%。今年前8个月,主要城市累计成交总量虽低于去年同期15%,但仍高于2012年4%。环比来看,26个城市上涨,宁波和杭州本月政策因素影响最大,上涨幅度均超过60%,其中宁波上涨64.92%,杭州上涨62.42%;兰州降幅最大,为49.14%。同比来看,28个城市下降,下降幅度最大的是长沙,同比下降55.1%;涨幅最大的是汕头,同比上涨69.92%。
  究其原因,中原地产首席分析师张大伟分析认为,出现成交企稳的原因主要有两点,一是大部分城市调控政策都出现了松绑,到目前为止已经有接近38个城市松绑限购,信贷方面相比之前也有所松动;二是以价换量持续,特别是二线城市,大部分城市都有以价换量的项目出现,吸引需求入市。
  不过成交数据企稳并不意味着一定可以迎来一个成色十足的“金九银十”, 随着中秋小长假结束,一线城市在楼市“金九”开局阶段整体表现平淡。除北京市场环比微弱上涨外,其他3个城市延续下行行情。业内人士预计,房企融资难度加大、财务指标整体走弱,房企去库存压力依然很大。
  
  
  
  北京 自住房稳踞半壁江山
  经历了连续低迷后,8月北京商品住宅成交大涨。据中国指数研究院数据显示,8月北京商品住宅成交量高达10483套,成交面积99.59万平方米,环比上涨55.78%,同比上涨0.58%,创造了近5个月以来的最高。与此同时,8月北京商品住宅库存继续高位运行,达到1026.54万平方米,环比微增0.22%。
  至于成交价格,数据显示,8月北京商品住宅市场成交均价22482元/平方米,环比下调9%,这也是均价连续第二个月出现较大幅度的下滑。
  本月北京楼市成交大涨主要是自住型商品房上市的影响。据搜狐焦点联合世联数据统计显示,8月份,北京新房成交中,自住房和保障房集中网签占比近四成。在剔除自住房与保障房成交量之后,新建商品住宅的成交量仍显颓势。
  处于自住房与保障房大批量成交“光环”之下的上涨,北京楼市难言“回暖”。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,虽然受到自住房的冲击,北京房价上涨趋势已经被遏制,并且也有部分项目调低价格促销,但是就整体市场而言,大量项目尚在谨慎观望期,市场价格也尚未进入快速下行期。而随着9、10月份大量项目的集中入市,充分竞争环境下价格压力将会进一步加大。
  
  
  上海 政策调整酝酿中
  金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示,2014年8月,上海市商品房成交面积91.86万平方米,环比减少10.26%,同比减少39.53%。商品住宅成交面积为65.38万平方米,环比减少6.73%,同比减少27.47%。商品住宅成交均价26290元/平方米,环比下跌0.29%,同比上涨11.63%。
  对此,业内一致认为,在目前并不景气的市场环境下,房企若要抓住“金九银十”的去化时机,开发商必须以降低毛利,大规模推货为代价,实现存货去化。
  近日,由于二三线城市纷纷松绑限购,沪上各类关于政策松动的传言甚嚣尘上,这也反映了目前上海楼市中弥漫着对后市的疑惑情绪。与此同时,随着后市不确定性的增加,购房者和开发商的观望情绪也都有所加强。
  可以说,近期上海楼市能否摆脱低迷行情,很大程度上将取决于政策调整是否会逐渐明朗化。虽然上海明确表示坚持现有政策不放松,但9月4日,上海市静安、长宁两个中心城区对二手房交易税征收标准进行微调,此举也被业内认为是上海楼市政策松动的重要标志。复旦大学地产运营研究所所长蔡为民分析认为,通过一个不太起眼的政策,切入到政策调整通道,是比较稳妥的办法。在与楼市相关的领域,上海极有可能还有后续动作。
  
  
  
  广州 量价齐涨
  据搜房网数据监控中心统计,8月广州全市新建商品住宅一手网签均价15438元/平方米,环比7月(15253元/平方米)微升1%,同比2013年8月上涨了29%。全市新建商品住宅成交4832套,环比7月(4515套)上升7%,但较去年7月下降了33%。网签面积为541069.61m2,环比7月(512297m2)上涨6%。虽说今年的“金九”前夕无法与去年媲美,但随着房价的上涨,8月的成交也处于今年较高水平。
  从区域分布来看,中心六区量升价稳,其中荔湾区成交暴涨1.5倍。究其原因,主要是中信西关海在早前由于官司纠纷积压网签,半年之后重新恢复网签造成成交上的增长。而近郊五区仍以以价换量为主调。
  8月6日晚,佛山市正式发布佛山松绑限购的消息,成为广东首个松绑限购的城市。业内人士分析认为,佛山放开限购对广州楼市造成一定的压力,一是广州西部与佛山交汇的楼盘将受到较大的冲击,二是受“穗六条”限购的外地户籍人员很有可能分流至佛山置业。
  佛山“松限”后,在广州无购房资格的买家到广佛交界佛山盘买房,是很正常的市场表现。不过,这部分购房者占广州购房者的少数,对广州整体市场影响不会太大。
  
  
  《小康•财智》2014年第09
 

 
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来源:小康杂志
发布时间:2014-09-28


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