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  2014年08月《小康▪财智》下旬刊
  栏目:特别策划
大兴待兴:理性回归,该进还是该退?

★文 /《小康·财智》记者 胡柯

 
  大兴区开发商的拿地热情在下降,地产拍卖竞拍的企业明显减少。这些是在预示大兴区房产的投资价值正在远去吗?
  
  大兴的投资价值人们认为一直被低估,尤其是房地产业,随着南城建设步伐的加快,大兴更成为了南城焦点中的焦点。如果有人问,北京哪里的房子还可以买,很多人几乎想也不想就会说,大兴区。
  近日,大兴区经济发展促进局局长叶斌说,首都第二机场将在2018年正式投入运营,一次性实现载人量4500万。好消息似乎更加证实了人们对大兴区房产的评估。北京大兴区,投资潜力真的如此优异?还是说,人们只是被自己看到的现象迷惑了双眼。
  
  由热变冷?
  2009年,是大兴区最热闹的一年。
  那年,来自政策消息面的反馈是,结合北京市“两轴、两带、多中心”的发展新格局和全市区县功能定位,大兴处于“连接一轴,横跨两带,关联多中心”的重要战略要冲,在全市11座新城中大兴区就占有两座,即大兴新城和亦庄新城。
  这个消息被嗅觉敏锐的房地产开发商捕捉了个正着。自2009年5月以后,先后就有10余宗大兴地块以高溢价成交,其中,尤以新城北区为成交最为活跃。而拿下这些地块的开发商中,不乏首开、保利、金地、绿地、旭辉、兴创等实力开发商,还包括此前在这一区域拿地的华润置地。
  这些开发商似乎都极为看好大兴的未来。当时,很多的地产商都出来讲话,憧憬着大兴的未来,以及自己的集团在这里将要建成的蓝海。
  保利茉莉公馆项目经理宋晶晶曾说:“开发商集体开发大兴区域,这跟一般区域的点状发展不太一样,开发商同时在一个比较短的时间内集中打造一个区域,我觉得将会给这个区域无论是城市面貌也好,包括居住品质也好,将带来一个集中的爆发式的提升。”
  她甚至认为,大兴区域发展会超过望京,“它的这种潜力大家也是有目共睹的,这也是这么多的品牌开发商看重这一片区域的原因。”
  东亚新华地产新闻发言人吕志涛则始终强调,政府的投资,对地产商来说也是一次前所未有的机遇。他将亚奥圈的发展和大兴做了对比,最后得出了大兴前途无量的结论。
  如今,在政策的利好下,大兴区建设已经4年,我们以为会一直持续的2009年的房地产开发投资热潮并没有延续下来。前不久,万科在大兴区的房产降价的消息就让人很震惊。
  3月16日在大兴开盘的“住总·万科橙”项目开盘首日毛坯房销售均价2.1万元/平方米,而在半年之前,这一项目放出的精装修售价预期可能达到2.6万元。有人照此推算,即便刨除每平方米2000元的装修成本,万科实际上降价3000元/平方米。
  而最近,又爆出亦庄新开盘的房子将以万元左右的价格销售,引来嘘声一片。而且,还有消息称,大兴区开发商的拿地热情也在下降,地产拍卖竞拍的企业明显减少。这些是在预示大兴区房产的投资价值正在远去吗?
  
  理性回归 迎接新一轮增长
  邓磊刚在新机场附近入手了一套住房,对一个上班族来说,那里似乎有些远,但是邓磊告诉记者,只有这里的房价他才能接受,天宫院这个他原来都不屑一顾的地方,现在的房价都已经在2万以上徘徊,而北边同样环位的价格更高,所以,只能想着价值洼地,远离市区,在新机场附近购房。
  其实,像邓磊这样的人并不少。
  近期,大兴区开盘的项目也不在少数,中国水电云立方、金融街融汇、保利首开熙悦春天等,据销售部的人告诉记者,想要看盘的人很多,所以,需求并没有减少。已经售罄的龙湖时代天街曾经风靡一时,很多购房者都后悔没有买到房子,似乎也在说明,大兴区的房产需求正旺。
  那么,大兴区房产降价又从何说起。
  关于万科的降价,万科已经出来澄清,毛胚房和精装的利润其实是均等的,所以并不存在降价一说。
  亚豪机构市场总监郭毅则认为,万科橙明显降低价格预期,一方面是监管部门对于取证项目的价格监管仍未放松,开发商为了领证有所妥协;另一方面也是和周围项目的主流价格接轨,否则定价过高,销售压力会增大,难以快速消化。
  其实,细观北京楼市,我们不难发现,北京楼市目前正在处于分化的状态,中高端项目依然前景可期,而刚需项目已经受到了自住型住房的威胁,所以,一些开发商当前加紧跑量是正常的。万科也存在这样的问题,所以,这并不意味着大兴区的房产将进入低谷。
  我们看看今年的北京土地市场,4月10日,北京土地市场4宗多功能用地入市,2宗位于大兴区西红门,另外两宗位于通州区运河核心区。其中,大兴西红门0302-010-1、0302-009地块最终由华远地产股份有限公司以10.8亿元价格竞得,溢价率仅1成,这也是华远年内首次在京拿地。
  而2月份豪掷近50亿在北京丰台夺地的泰禾再次出手,拿下大兴区黄村镇0101-016a地块和大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块,两宗地块总价高达51.7亿元。
  据悉,大兴黄村镇0101-016a地块竞拍前共收到了7家房企的报名,分别是东亚新华、永同昌旭辉联合体、K2、保利首开联合体、万年基业、泰禾和华远。
  富力地产以6.98亿元摘得的位于大兴区庞各庄地块,建筑面积23万平方米,楼面价仅约为3035元/平方米。
  “大兴已然成为北京楼市最受瞩目的热点之一,而富力此时果断拿地,对其深耕大兴市场,调整北京市场布局,有着重要的战略意义。”富力地产相关负责人表示。
  从2009年就开始走俏的大兴区,在近几年的发展中,从楼市翻倍上涨,到2013年的理性回落,业内人士认为,调整已经差不多结束。向来出手谨慎的华远地产,此番也来竞购,似乎也表明了一个现象,就是大兴区的地价已经到了一个合理的估值。
  而且,对消费者来说,也不再是盲目的追捧。消费者对楼盘、对周边环境、对交通等设施都开始有要求,也就是说,开发商在面临理性的消费者时,也需要相应的做出调整。
  
  该进还是该退
  北京的房地产项目,分析人士认为,除了学区房之外,进入到现在这个阶段,基本上都是以刚需为主,大兴区的房地产项目也不例外,高端项目并不多见。即使有,竞争力也似乎明显弱于自住需求的房产。
  这和大兴的地理位置以及历史有关。一直以来,南边的交通问题都让投资者对那里的房产不感兴趣,同样的房屋,在城北就比城南售价高出一两千元。如今,大兴的功能规划随着建设的加快,繁荣景象已经可见一斑。
  不仅如此,大兴的产业链经济似乎也开始发挥效应。
  目前大兴产业链有生物医药产业链,像协和、同仁堂,大型医药制药企业现在都进驻到大兴区域;还有新能源汽车产业,北汽有一个新能源汽车的投资。另外还有许多物流产业,多个大型物流集散地集中于此,而且未来首都第二机场建成以后对于物流产业会有进一步加强。
  这些似乎都在向开发商和投资者抛出了橄榄枝。而经过了前几轮好消息的刺激,新机场规划成为当下最热的话题。
  业内人士称,新机场建设虽然已经开始,但是,规划最终需要通过国家发改委的审批,才能最终落地,其中存在一定的不确定性。如果开发商想要借此造势,估计消费者难以买单。
  对于本身经济基础较弱的大兴区,此番的利好确实让大兴区活跃了一把,但是,建设终究是长远的事,要想形成像亚奥新村、望京甚至是大兴亦庄这样成熟的社区,还是需要时间的。
  并且,近期随着北京新国五条细则落地,给接下来北京房地产市场的发展,增加了不确定因素。新机场规划固然利好南城楼市,不过市场依然更大程度受到整体宏观环境的影响,这一点,无论对于开发商还是买房者来说,都是需要考虑的风险所在。
  大兴房价三级跳
  2011年,大兴地铁线开通,房价步入2万元时代;
  2012年,北京限购政策使大兴房价平稳和理性,均价区间1.8万-2万;
  2013年,大兴房价涨一倍,进入3万元时代;
  2014年,首都第二机场概念人们认为大兴房价将破四奔五,进入5万元时代。
  

  大兴线地铁沿线热门楼盘:
  西红门站:
  鸿坤理想城、瑞海家园、兴海家园、九龙家园、世嘉博客;
  高米店北站:
  新利西斯莱公馆、顺驰领海、彩虹新城、保利茉莉公馆;
  高米店南站:
  金地仰山、首邑溪谷、原生墅、郁花园三里;
  枣园站:
  枣园小区、枣园东里、红木林、首邑上城;
  清源路站:
  那尔水晶城、清澄名苑;
  黄村西大街站:
  黄村西里、阳光波尔多、绿茵花园、车站中里、车站北里;
  义和庄:
  翰林庭院、义和庄北里、漪景园;
  天宫院站:
  孔雀大卫城、富力丹麦小镇、天堂河农场。
  
  
  《小康•财智》2014年第08
 

 
编辑:
来源:小康杂志
发布时间:2014-08-22


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