房企这半年，量价齐涨，拿地凶猛，两极分化愈演愈烈，千亿军团扩容似成定局。房企对市场信心满满，有调查显示，第三季度，超过半数企业酝酿涨价。
7月20日，已经停牌的宋都股份发布半年报，2013年上市房企半年报大戏低调开场。
2013年楼市已告一段落，尽管遭遇了新“国五条”细则落地“大棒”，但2013年的中国楼市还是迎来了“最火上半年”。从目前已公布中报或中报业绩预告的几十家房企看，可谓是冰火两重天，中小房企盈利水平下降，大型房企却依然傲视群雄。本刊选取了5家上市房企作为样板，通过对其年中财报的解读，还原一个真实的房地产市场。
万科
“单价地王” 坚决不拿
万科，当之无愧的地产老大。据其2013年业绩中报显示，上半年万科实现营业收入413.9亿元，净利润45.6亿元，同比分别增长34.7%和22.3%。不过，与此同时，万科房地产业务的结算净利率却较2012年同期下降0.1个百分点，为14.1%。
其实，不只是万科，大多数开发商的利润率都在下降。不过与行业盈利下降相比，作为上市公司，万科更注重股东的权益。据了解，虽然上半年万科全面摊薄的净资产收益率为6.84%，但同比仍继续保持了正增长。
万科一贯以快拿地、快开发的“双快”模式为骄傲，今年上半年它的速度已经惊人。上半年万科开、竣工面积均大幅增长。其中开工面积919万平方米，同比增长96.3%；竣工面积432万平方米，同比增长76.9%。并且，由于销售增长快于结算节奏，万科合并报表范围内尚有合同金额约1766亿元的已售资源未竣工结算，较2012年年底增加330亿元，为未来的业绩增长打下坚实的基础。
在快速开发的同时，万科也在积极补充土地储备。今年前6个月，万科累计增加42个开发项目，按万科权益计算的规划建筑面积为925万平方米，平均楼面地价约2735元/平方米，与去年全年基本持平。
今年上半年，土地市场交易火热，“地王”频出。不过，万科坚持不拿地王。用万科董秘谭华杰的话说就是，“万科不拿地王策略，过去没变过，现在没变过，未来也不会变。”
对此，万科董事会主席王石也在微博上特意做了注解：万科“不拿地王”的原则针对的是“单价地王”，而不包括“总价地王”。他解释称，过高的单价意味着，只有房价在短时间内大幅上涨才能实现盈利，这不仅会给公司经营带来风险，还可能为“高地价-高房价”的恶性循环推波助澜，带来社会问题，万科必须坚决回避。但是，有的地块因为规模大，即使成为“总价地王”，对经营安全和稳定房价的影响也不大。
与大型房企回归一二线城市的做法不同，碧桂园拓展三四线城市的步伐异常坚决，并且收获颇丰。据其2013年业绩中报显示，碧桂园上半年实现销售收入为269.4亿元，同比增长60.7%，利润约43.2亿元，同比增长45%；实现合约销售336.5亿元，销售面积507万平方米，同比分别增长94%与78%；按照年初制定的620亿元销售目标计算，已经完成54%。
在碧桂园总裁莫斌看来，碧桂园的优势就在于将“荒山野岭”做成“世外桃源”，他坚称，只要有市场，再辅以碧桂园快速周转的开发模式，即便是四五线城市，他们也敢深入。
据莫斌透露，碧桂园内部有个“新盘开售789”策略，即他们希望楼盘第一次推出和开盘的时候，有提供80%的货量(指小地块)，一周之内去化率达到70%，一个月达到90%，但基本的底线是60%。
1-7月碧桂园已经完成了全年销售目标的65%，随着下半年更多项目入市，业界普遍猜测碧桂园将提高2013年全年的销售目标。不过，对于这个问题，莫斌相当的谨慎，在他看来，企业发展犹如大海中航行，不仅要快，更要稳。
资金链是房企的生命线。据半年报显示，碧桂园的现金及银行存款(包括受限制现金)共约215.1亿元，总借贷余额约456.4亿元，其中银行及其他借款约269.1亿元和优先票据约187.3亿元，负债率为60.1%，尽管较去年有所上升，但依然处于安全范围。
同时，莫斌强调，碧桂园已经做好了准备，一旦房地产再融资大门放开，公司将会立刻找出相关符合政策条件的项目来做。
下半年，碧桂园的计划是再推出17个新盘，并首度进军甘肃省和福建省，进一步加快碧桂园全国性步伐。对此，莫斌信心满满。
中航地产
都是商业地产惹的祸
7月9日，中航地产发布半年度业绩预告，称延续第一季度的亏损，预计亏损2800万-3600万元，而去年同期为盈利355万元，倒退幅度或达1000%。这也是中航地产上市发布亏损半年报。对此，中航地产的解释是：“由于公司部分地产项目本期未达到结转收入条件，导致地产业务净利润亏损，从而导致公司整体净利润出现亏损。”
其实，深究其亏损缘由，曾被寄予厚望的商业地产是其巨亏的“祸首”。
作为国资委特批保留地产业务的21家央企之一，中航地产自2007年借壳深南光实现上市首次以来，始终坚持重点发展商业地产的路线，但总的来讲，除了2010年稍显景气外，这几年，它的商业地产之路走得并不顺畅。按照业界的说法，一般一个新的商业地产项目，在新区的话，至少需要8-10年才能成熟盈利，在成熟区域的话，也需要3年左右才能盈利。据悉，除去已经运营项目，目前中航地产尚在储备的商业地产有十几个，且主要分布在江西、贵州等地的二三线城市，步伐太快，摊子太大，让中航地产在进入2013年后陷入了捉襟见肘的窘境。
为了弥补公司的资金缺口，中航地产一直以借款等方式维系正常运营。就在前不久，中航地产刚刚发布公告称，拟向公司实际控制人中国航空技术国际控股有限公司申请借款最高余额不超过20亿元，以补充公司流动资金。一旦出现资金链断裂，其命运就非常令人担忧。
不过，作为世界500企业之一的中国工业旗下唯一地产类上市公司，一旦房企的再融资大门再度开启的话，中航地产的资产注入空间可以想象。据华创证券分析，“随着赣州，成都项目的相继开业，公司的商业地产开发日趋成熟。惠东中航元项目的发售也拉开了旅游地产的大幕。中航地产已经熬过最困难的时期，曙光在望，2013年将迎来爆发年。”
铁岭新城
新城镇化“典型”受益者
成立7年，上市1年半，铁岭新城终于迎来了收获期。受益于较为活跃的土地交易，从事土地一级开发的铁岭新城投资控股股份有限公司（铁岭新城，000809）今年上半年实现了净利润同比暴增298倍。
铁岭新城8月2日发布2013年上半年业绩报告称，1-6月营业收入为3.56亿元，同比增长249.97%；归属于上市公司股东的净利润为1亿元，同比增长298.1097%。利润大增，主要原因是公司报告期内土地一级开发收入较上年同期增加所致。
据公开资料显示，铁岭新城于2006年4月成立，2012年1月5日借壳上市，主要负责辽宁省铁岭市的一个卫星城——铁岭新城22平方公里土地一级开发以及铁岭新城城市基础设施建设、运营。其最终实际控制人为铁岭市财政局。
铁岭新城应该可以说是新型城镇化的典型受益者。伴随着城镇化的推进，开发商的开疆扩土，土地价格随之水涨船高。铁岭新城这个东北小镇的地价也是涨幅明显。据申银万国和上海证券的研究报告显示，铁岭新城2013年地价已经上涨40%至105万/亩，出让均价也从2011年60万/亩，上涨至100万/亩。而据铁岭新城报告显示，公司尚有未出让土地12.5平方公里（合9000亩），而土地一级开发毛利润约为60%左右，伴随着低价的不断上涨，未来其收益将更加丰厚。
不过，漂亮的成绩单掩不住背后的尴尬局面。土地一级开发属于房地产行业的上游行业，由于区域的不可替代性，行业竞争主要存在于城市竞争和区域竞争，所以城市经营的差异化战略至关重要。
但是，据了解，铁岭市是沈阳经济区成员市之一，在沈阳经济区内包含着沈北新城、浑南新区等多个重点发展的新城，其中浑南新区更是辽宁省大力开发的项目之一。与这些新城相比，铁岭新城并没有什么区位优势。
而且据当地人反映，目前整个铁岭新城虽然已经初成气候，学校、医院等基础设施以及配套也已基本建成，但商业配套尚不完善，房地产项目的整体入住率也不高，有人甚至称其为第二个“鄂尔多斯”。
“城兴则公司兴”。整个新城的发展空间都带着一个巨大的问号，铁岭新城这家公司的前景也势必受到影响。
南国置业
背靠大树好乘凉
南国置业的2013年上半年业绩预告非常简单，只有一句话：“预计2013年1-6月的净利润同比上升692.49%至956.65%，主要系可结转项目销售收入较去年同期大幅增加。”
报告上的数字漂亮，南国置业的故事更漂亮。南国置业是一家起步武汉同时向湖北省内重要地级市扩展的商业地产开发和运营企业，2009年上市成功。但是，南国置业囿于商业地产的地块供应量和开发模式的限制，公司难以形成类似住宅的高周转，同时由于资源多集中在湖北本省，异地扩张能力不足，上市3年，公司始终未能走出湖北。
2012年末，时逢更加严厉的楼市调控政策来袭，房企的融资大门再度关闭，南国置业的资金异常的紧张，上市三年禁售期内，公司募集的5.5元资金消耗殆尽，截至2012年底，其募集资金余额仅为2300元。
久旱逢甘霖，落难遇贵人。缺吃少穿的南国置业遇到了“想要长大”的“大金主”中国水电。中国水电是获批将房地产作为主业的央企之一，但与保利、中海等央企相比，中国水电的房地产业务一直未能有大的突破。
南国置业专注商业地产，中国水电偏向住宅，两者一拍即合。2012年底，中国水电地产宣布与南国置业“联姻”，成为南国置业第二大股东。2013年5月，中国水电地产成为南国置业实际控制人。时隔10个月，2013年8月6日，两公司的合作开花结果，宣布共同开发成都泛悦国际项目，南国置业也借此开始向全国版图进军。
背靠实力雄厚的央企，突破自身发展瓶颈，南国置业未来跨区布局，提速发展值得期待。招商证券预计南国置业2013年主营收入为32亿元，同比去年的22.09亿元增长约为44.86%。
《小康•财智》2013年第08期
