“初入社会的年轻人，他们需要的只是一间像样的蜗居。”她曾是辗转北京的租客，当时她的梦想是当一名“包租婆”，再也不受房东的气。
“那个时候的北京，给人感觉很破旧。”张晓的回忆从1994年开始。
从南方一个衣着光鲜亮丽的繁华都市来到北京的她，对这里的第一感觉就是“灰暗”。当时北三环外都还是农田，房屋低矮，如今人潮涌动的现代化商业中心尚不存在。
1998年她从大学毕业，北京的外观仍然没有本质上的变化，但张晓面临的第一个问题就是租房。当时大学还包分配，她拒绝服从分配的代价是交给学校一笔不菲的赔偿金，以换取在北京的自由生活。
“我觉得很值得，看看我那些服从分配的同学们，他们还不知道在哪条仕途上挣扎呢。身处这个变革的时代，自由才是最重要的财富”。如今的“包租婆”张晓手握多套住房，自住出租两不误，对自己的选择从未后悔过。
处处都是唐家岭
第一个栖身之所是同事介绍的。“就在现在水立方那里”，这种时空变化着实让人着迷，现在每次路过水立方，她都会有滋有味回想起那个时候。
当时的水立方还是一片村庄，房东是个勤劳的北京爷们儿，将自家的房子东扩一块，西扩一间，一个不大的小院子住进了好些人。张晓用400块租下一个小单间，也就是五六平米，一张床，一个小小桌子，几乎没有转身的地方。厕所在外面，洗漱在大庭广众之下，蹲在院子外面小阴沟旁边的水龙头边，没有厨房，每天在外面随便买点什么就把晚餐对付了。
后来看到唐家岭的报道，张晓感同身受：“基本上就是那种状态”。
还好这里的日子只持续了三个月，换工作的同时，也需要更换住所。这时，张晓遇到了北京的房屋中介。
十年前的房屋中介
如果你觉得十几年前的北京也能遍地找到连锁的、装潢精美的房屋中介，那就错了。
估计中介当时也算第一拨北漂族，他们缩在小破楼的角落里，靠贴在外面的广告招揽生意。走进去，满墙贴着房屋信息，一部传真机，不时有新的信息传进来。
如果你同意通过他们寻找信息，那么先交300元的信息费，他们包你找到为止（至于真的能否找到，全凭运气）。
其实，中介那里的信息并不多，因为张晓希望离新单位近一些，可选范围不大，仅有的几个信息，张晓比较了一下，挑了一个报价700元的看房。中介把电话给你，他们的任务就算完成了。
比较而言，现在的中介人员不辞辛劳陪你看房，陪你签合同，最后成交才收取中介费，已经规范多了。也是这个行业竞争越来越激烈的一个体现。
跟房东一接触，房东说，我报的是800元啊！——这就算是第一次被骗了。
这是很旧的楼房，很明显在76年地震之后重新用钢筋加固过。一套两居室，分配给两家人，房东一家可以将其中属于自己的一间出租，厨房厕所公用。
因为有“水立方”的比较，张晓并不挑剔，起码不用在一堆人面前洗漱，起码可以自己做饭，起码有带马桶的厕所！虽然厨房里四面都挂满了油垢，但她很快跟房东敲定。800元有点贵，张晓努力寻找一个同伴，与自己分享房租。
后来张晓发现，其实当时北京绝大多数的市民，住的就是这样的房子。
辗转北京
此后张晓又换了几处住所，原因五花八门。与房东共用电话，或因一些维修费用与房东牵扯不清；合租的女孩儿搬走……都逼迫年轻的租客不断换房。“北京东西南北都住遍了。”她苦笑。
这个时候的张晓，租房成为生活中的一件大事，为租房的事情简直是焦头烂额。几乎每年都要换一个地方。
租房市场一直没什么变化，张晓看了不少房，越看心里越凉，用于出租的房屋质量都非常差。“用‘都’字一点不过分。”张晓说。曾经有一间又破又小的半地下出租，没厨房卫生间，居然要1500元一个月（相当于张晓当时一个月的工资）。还有胡同里小平房简易搭建的二楼小房间，四面漏风，冬天都不知道怎么过。有家庭出租一间屋子的，是要补贴家用，家中有生病的老人，要求租客不能晚回家或者洗漱声音太大……
去朋友同事家她也发现，北京市的绝大多数市民居住的情况都差不多。楼房破旧，好点的单位，居住有点“社区”概念的，环境稍好点。就算是楼房，楼道的破旧与脏乱也都差不多。
租客能住在一间干净整洁的房屋里，在北京曾经是一件奢侈的事情！租房的艰难成为了张晓心头永难去除的阴影。她时不时想起来北京之前亲朋好友的劝阻：“北京啊，三代人挤在20平米的房子里，就已经算不错啦！”难道自己也要永远在这种条件下生活吗？
当时一个新的规定出台并开始恐慌性地流传：1998年以后单位不再为员工福利分房。这条消息在张晓看来，却是一个新的信号，人总是需要住房的，自己辗转北京的经历就是现在所说的“刚需”。单位不分房，一定有其他的解决方案。张晓潜意识中感觉到，改变即将来到。
角色转变
第一次听说北京有房可卖，是位于西直门的今典花园开盘。这个消息极大振奋了张晓，改变的机遇之门已经开启！她立刻开始盘算，借钱加贷款，就可以拥有自己的住房，还是新的！欣喜若狂之余，开始关注北京还有哪些在售楼盘。
那个时候网络没那么发达，不是每个楼盘信息都能在网上找到，应该说，楼盘信息在网上都找不到，只能靠自己打听，靠跟朋友吃饭的时候搜集信息。还有就是自己四处瞎溜达，看到有新楼盘就进去看一眼。
由于手头资金非常有限，张晓买房的原则就是总价低，自己能买得起。
一开始实际调查得来的信息很让人沮丧，新开的楼盘全是大户型，130平米以上，张晓手头能筹集的钱根本不够，她也很纳闷，这么大的房子，这么高的总价，得多有钱的人才买得起啊！
自己的租房经历很说明问题，像自己这样的年轻人，需要的不是大房子，只是需要一个安全、干净、私密和环境良好的栖身之所，而这样的需求肯定不在少数。就得照这个需求买。
功夫不负有心人，张晓坚持寻找小户型，到2006年时她陆续购入了三套房子，面积分别是40、45和50平。这样的房子不多，几乎都是楼面设计时“多余”出来的一块，普通家庭购房者一般都看不上。但是作为单身公寓，就非常实用，因为那个时候小户型的概念还未普及。
她记得曾经看到一个楼盘打出“小户型”的广告，非常高兴等着开盘，时不时去看一眼，几个月后，楼盘广告居然变成了“写字楼”，让她失望之余，也说明那个时候的小户型真不是市场主力。
张晓的两套房子，在拿到钥匙的第二个月，就顺利出租。租金不高，还贷款还需要自己再贴点钱，但是已经让张晓非常满意，因为更重要的是角色的转变，终于自己可以从租客升级为房东。
一次购房交易
从租客升级为房东，最重要的一个环节当然是买房。如果不是第一次成功购房经历，恐怕以后的“包租婆”生活也很难达成。张晓想起那个时候非常欢乐，第一次二手房交易，是在没有中介的情况下完成的。
2005年以前，互联网上的BBS非常活跃。张晓看好一个新楼盘，知道那里有小户型，她就泡在楼盘的业主BBS上，看到有人出售，马上跟人联系。
出售的业主也是一个女孩，两人都感觉对方比较可靠，决定交易。
交易的风险她们都清楚，于是定下如下流程：签合同，将合同公证，交第一笔费用，以便卖方还贷，过户，卖方取房本，交全款，房本归买房，交易完成。
现在张晓说起来觉得自己当时很了不起，两个二十多岁的小姑娘，一本正经地走法律程序，特别是公证。而这次交易的流程放到任何时候都经得起推敲，公证保证了法律效力，流程上也将风险逐步分解，不完成交易成为双方最大的风险。
这次交易顺利完成，“壮了我的胆”，张晓认为这是促使她此后再次出手买房的重要里程碑。与此同时，北京的房屋中介公司跟随楼市日益壮大和规范，张晓就没有再自己交易过，直接通过我爱我家这样有品牌的中介公司进行交易，毕竟商业社会分工细化，有中介担保更符合商业规律。“万一碰上违约的情况，有担保当然就不怕。”
“绝大部分的房屋交易都是平生第一次，”张晓说，“又是人生中可能最大一笔数额的交易。很多业主会因为中介没有说清楚流程和风险而感到不踏实，中介的业务员也未必特别熟练。好几次我都和中介业务员一起，把整个交易的流程、每个环节的时间节点和风险梳理一份清单，给出售房屋的业主看。我其中一套二手房就是这样才打消了业主的顾虑。”
做个善良的“包租婆”
从租客顺利转型为房东，张晓深知租客的不易。她在出租过程中尽可能为租客考虑。
比如尽可能直接发布租房消息，而不是通过中介。只要方法得当，租房这件事与买房不同，没有大笔资金交易，其实是不需要中介的。这样能为租客省下中介费，也降低租客上当受骗的概率。
交流和承诺的方式也很重要，一开始要把话说清楚，哪些需要租客承担的，哪些是房东承担的，清单要写到合同里，保证对方能清楚理解和实施。“这些都是自己吃亏得来的经验。”
房屋的设施尽可能齐全，为租客提供基本的生活保障。张晓在出租前都会去社区BBS淘一些二手的家具家电，放在出租房里。“有一次运气好，350块钱买到一个八成新的大洗衣机，直接从邻居家里拉到我的出租房。”还有一次搬家，她将家里用不上的衣柜和桌椅送给租户，替换了他们当时使用的简易塑料衣柜，租户很高兴。她觉得这些对自己是小钱，但是能为租房的年轻人解决大问题，很值得。
“我跟租户的关系都处得不错，有一对小夫妻还在我的房子里结的婚，他们搬走的时候都恋恋不舍。”张晓觉得当这样的房东才有意义，才算是圆了自己在辗转北京时的梦想。
是天时地利，更是人和
“我的幸运是赶上了这个变革的时代。”张晓这样说。
作为一个曾经的北漂，张晓对北京最深厚的感情来自于目睹北京的变化。亲身参与其中并感受和争取改变，是她成功转型“包租婆”的原动力。
说起成功之道，张晓认为自身的经历和感受最重要，因为有艰难的租房经历，才想到要当房东，因为住过糟糕的房子，才知道好房子的价值，这是内在的动力；对外面的世界保持敏感，实际调研形成最为真实的感受，才有可能敏感地发现社会变革的先兆。
她常常这样想，如果没有曾经的痛苦搬家经历，她也许不会发现北京租房市场的巨大潜力。
与同时代的同学朋友相比，张晓觉得自己更能理解艰难的人生。“有几个朋友，曾经跟我一起看房，比较，但他们对房屋的要求比较高，楼层、朝向、格局什么的，我觉得那都是成功的中年人才考虑的因素，但这些成为他们最后没有出手买房的原因。”说起别人的故事，张晓觉得自己很幸运，“当时真没想到后来房价飞涨那么快，只是觉得这就是刚需，像我一样，初入社会的年轻人，他们需要的只是一间像样的蜗居。”
目前张晓拥有的房屋自住一套，其他都用于出租，租金行情逐年上涨，早就超过了房贷。
现在的北京与十五年前大不一样。繁华的商业中心与林立的新楼盘彻底将北京变成了世界级的都市。张晓对“房地产”一词从不反感，她亲眼目睹身边的新老市民从破旧的老楼搬进新房，目睹年轻的租客们摆脱了无房可租的局面，很多像她一样参与这场变革的人们拥有了可供出租的房子，相信这些经历过艰难租房的房东们，一定会善待他们的新租客。（应被访者要求，文中张晓为化名）
“包租婆”访谈
Q：=《小康·财智》
A：=张晓
Q：有没有一个特别的事件，让你决定当“包租婆”？
A：应该说是周星驰的那部影片吧，《功夫》，包租婆的形象很可爱，武功高强又为一些贫苦的百姓提供住所和帮助，看完片子之后我就决定自己要成为那样的人。
毕竟社会上有很大的群体是需要靠租房生活的，比如初入社会的年轻人，或者在一个城市临时生活的人。
Q：你对北京房价怎么看待？现在的年轻人已经买不起房了。
A：北京房价其实一直不低。从十年前我就开始考察楼盘，我始终只买得起50平米以下的房，还要贷款。地段稍微好点的房，对普通人而言都是天价，我的房也都在四环甚至五环以外。现在很多年轻人动不动就要一百平，四环内，这样的想法不现实。
我刚听说一个朋友买了三环内近一百平米的房子，啃光了小夫妻双方家长的全部积蓄，还负债累累，这种买房的方式我从来都不赞同。
我相信就算目前，五环外50平的房子，大多数的年轻人通过贷款，奋斗几年，还是买得起的。而且现在小户型的概念已经非常普及了。
Q：怎么看待现在北京的“限购”政策？
A：适当的限购是应该的。俗话说：“当菜篮族涌进来的时候，你就该离开了”。整个社会都已经为炒房疯狂，我们必须保持冷静。限购政策强制人们保持冷静，是好的。五年缴税也还算好，工作不满5年，基本没积蓄，也买不起。不提倡“啃老”也是对的。
当然这样会有误伤，比如很能干的年轻人可能三年就挣了很多钱，但是他不能买房，这就损害到他的权益了。
我认为政府限购和严厉的楼市政策是因为资源不够，要平衡资源，让更多的人能够拥有房屋。但在实际操作中有可能让房屋资源更加紧张，有可能造成进一步供不应求的局面，反而导致价格上涨。
可惜的是，我的“包租婆”理想不能进一步扩大了。（笑）
Q：你现在的财务状况怎么样？怎么投资理财？
A：每个月的租金相当于一份白领的工作，就是说我随时可以过退休生活，但是我还是想要自己“武功高强”啊（笑），像电影里的包租婆一样。第一次顺利买房其实也得益于当时我从事的与合同管理有关的工作，所以工作很重要，修炼和开阔眼界，都要靠工作。
投资理财要跟随社会的动态。原来打新股挣过钱，现在的投资主要集中在抢购银行理财产品上，但是这个似乎能做的时间也不太长了，原因就是太热了，一个事情一旦过热，就会过头。做一点基金定投，但是收益都有限。
说实话，中国现在很缺乏适合百姓的投资渠道。
《小康•财智》2013年第07期
