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  2013年01月《小康▪财智》
  栏目:公司产业
房地产月报:年末楼市“高调”收官

★文 /《小康·财智》记者 刘上

  
  2012年12月,中国楼市收官出人意料的“高调”。据中国指数研究院统计数据显示,本月监测的40个城市中,半数城市成交量环比上涨,其中丹东涨幅最大,上涨了110.84%;哈尔滨降幅最大,达69.15%。10个重点城市环比上涨的居多,其中广州涨幅最大,环比上涨18.90%,成都降幅最大,环比下降11.60%。
  成交价格方面,本月40个监测城市成交价格稳中略有上升,其中汕头环比涨幅最大,为16.86%。10个重点城市,上海成交价格环比上升最大,为15.24%,重庆环比下降11.96%,其余城市波动不大。
  虽然成交连续环比上扬,但不少业内人士分析认为这并不意味着楼市全面反弹的到来。中国指数研究院发布报告称,展望2013年,在经济企稳向好、政策继续保持现有力度的前提下,房地产业有望延续2012年的企稳向好局面,但前两年大批新开工项目的去库存并未结束,全国价格普遍大幅反弹的可能性不大。
  而对于2013年初可能加码调控政策的说法,中原地产研究部总监张大伟也表示认同,他预计2013年楼市调控将依然维持比较强的力度,抑制房价过快上涨。
  
  
  上海 成交再冲新高
  
  在刚刚过去的2012年12月份,上海商品住宅的成交创下了两年新高,仿佛一夜之间又重新回到了楼市火爆的2010年。来自金丰易居&佑威监控的数据显示,2012年12月,上海市商品住宅成交面积为120.87万平方米,环比(较上月)上涨23.15%,同比(较上年同期)上涨109.21%,这一成交量创下自2011年1月以来的近两年“月度成交量”新高;成交均价为21943元/平方米,环比上涨0.77%,同比下跌1.06%。
  佑威机构执行董事黄志坚分析,造成年末翘尾行情的原因之一是传统的“金九银十”成交不理想,加强了一部分开发商去化的决心,这主要体现在开发商近期推出的产品定价上,都比较贴合市场。
  虽然上海楼市库存量仍处高位,但其中刚需房源的库存已大幅下降。据佑威统计,即便是按2012年12月的成交水平,上海楼市成交主力——面积在100平方米以下的中小户型去化周期已降至4.7个月,远低于7-8个月的供求平衡经验值。
  业内人士分析认为,这种刚需供应短缺可能造成房价实质性上涨。2012年上海楼市成交结构中刚需为主,改善型为辅,而在2013年这种结构特征会有所改变,改善型、中高端房源的成交占比将会迎头赶上,房价也将随之出现结构性上涨。
  
  
  深圳 新房成交均价跌破2万
  
  年末,深圳楼市出现“翘尾”行情。据深圳市规土委网站数据显示,2012年12月,深圳新建住宅价格为18173元/平方米,同比上涨13.6%,环比下跌2.4%,这也是继去年11月跌破2万元/平方米之后,深圳房价再次跌破这一关口;成交面积为43万平方米,同比上涨52.5%,环比增长3.5%;成交套数为4637套,同比上涨47.3%,环比上涨6.8%,为年内最高值。
  从区域表现看,龙岗区的表现最为抢眼。12月龙岗共成交新建住宅2547套,占比高达54.9%。业内人士分析称,龙岗是深圳房价较低区域,近期龙岗上市新盘大多为刚需盘,近八成为90平方米以下户型。大量龙岗新盘上市,成为2012年12月深圳楼市“价跌量增”的主要原因。
  深圳中原地产副总经理贺晓丽称,近两个月深圳楼市成交呈现“翘尾行情”,与刚需盘供销两旺密切相关。龙岗新盘价格相对较低,进而小幅拉低了12月的房价。
  对于2013年深圳楼市,业内认为,最有可能发生的变化就是房产税政策的出台。世联地产华南区首席分析师曹取分析称,目前的形势下房地产调控肯定是不会放松的,一旦房产税开征,深圳楼市的“游戏规则”肯定会有很大变化。
  
  
  成都 成交环比 一手跌二手涨
  
  2012年12月,据中原地产统计数据显示,成都主城区商品住宅供应相较11月有小幅上涨,供应面积108.95万平方米,环比上涨19.37%;本月成交小幅回落,成交套数9380套,成交面积为88.51万平方米,分别环比下降23.43%和20.77%。
  与此同时,成都二手房市场表现良好,成交量再度刷新了新税法实施以来的高位。本月,成都二手住宅成交量为6698套,环比上涨8.05%;成交面积为57.07万平方米,环比上涨8.75%。其中锦江区成交涨幅最大,成交985套,环比上涨14.27%。金牛区成交量居各行政区之首,成交1312套,环比上涨12.52%。
  总的来说,12月成都楼市迎来了“暖冬”,这主要得益于前期楼市回暖的延续,市场持续活跃。再加之,新税法实施以后,市场逐步适应,持币观望者入市节奏加快。
  但因进入传统销售淡季,再加之跨入新年受节假日等因素影响,中原地产预计后市,持币者多筹备过年,延迟入市,所以后期楼市成交量或有较大幅度的回落。不过,2013年开局将明显好于2012年度开局,市场将呈上行趋势。
 
 

《小康•财智》2013年第01

 
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来源:小康杂志
发布时间:2013-01-18


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