“中国城市居民居住情况调查”显示，自2009年以来有超过七成（71.4%）国人购买了住房，其中用于满足刚性需求，占总比例六成以上。在4个一线城市、2个直辖市、26个省会城市和8个重点城市中，长沙、拉萨、福州分别在“40城市拥有住房比率”、“40城市居民本年度买房意愿”和“40城市居民居住环境满意度”排行榜中位列第一 
中国的住房拥有率是多少？——这或许是近期众多国人争论的焦点。
5月中旬，一则“九成中国人拥有住房”的新闻引起多方争议。该新闻引用的数据提及：国人城市自有住房拥有率为85.39%，远超世界60%左右的水平。
《小康》杂志自提出“居住小康”概念后，自2005年起至今，每年5月均进行“中国居住小康指数”调查排行。
2012年5月，《小康》杂志社联合浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室，在全国范围内开展“居住小康指数”之“中国城市居民居住情况调查”。本次调查涉及4个一线城市（北京、上海、广州、深圳），2个直辖市（天津、重庆），26个省会城市（成都、福州、贵阳、哈尔滨、海口、杭州、合肥、呼和浩特、济南、昆明、拉萨、兰州、南昌、南京、南宁、沈阳、石家庄、太原、乌鲁木齐、武汉、西安、西宁、银川、长春、长沙、郑州）和8个重点城市（包头、大连、宁波、青岛、厦门、苏州、无锡、珠海），共计40个城市。
《小康》调查结果显示，有21.4%的受访者表示没有买房。除65.4%的受访者拥有一套住房外，10.9%的受访者拥有两套住房，2.0%的受访者拥有三套住房，0.3%的受访者拥有四套住房。在40个城市排名中，居民拥有住房比率为90.1%的长沙位居榜单榜首。而除上海以67.9%的比率位于40个城市排名末位外，其余调查城市的居民拥有住房比率均在70%至80%之间。
《小康》本次调查根据户籍和原住民情况，将各个城市的调查对象分为：本地户籍原住居民、本地户籍非原住居民和非本地户籍的非原住居民；其分布为：62.4%、15.9%、21.7%。
潜在买房者占六成以上
四成受访者在观望，会买房者不到两成
“从现在到今年年底，您会买房吗？”面对这样的问题，结合多个城市宏观调控下的限购限贷政策等，38%的受访者表示“不会”，17.7%的受访者表示“会”，43.9%的受访者表示“观望”——后两者相加，表明潜在买房者占到受访者的六成以上。而计划买房者，对于房子的用途，超过五成人（59.7%）表示用于改善性住房，首套房比率则为26.3%——二者相加的购房刚需，其所占比率远远高于以房投资人群（10.3%）。
有观点认为，59.7%的改善性住房需求，反映的正是国人收入水平提高后合理的安居愿望，而反观政策，却缺少与之配套的操作、税收、信贷等规定。如何保护群众合理利益？如何出台相关政策？或许是数字“59.7%”应当引发的后续效应。
另外，在有购房计划的人群中，目标为90～120平米房屋所占比重最大（30.4%），其次为120～150平米（27.6%）。
根据2011年《小康》“居住指数”调查显示，有近两成（19.7%）城市青年的人均居住面积在10平方米及以下。而2012年调查结果显示，人均居住面积20～34平方米为所占比率最高选项（36.4%），其次为35～49平方米（30.1%）、50平方米以上（21.7%），而人均居住面积20平方米以下的，占调查人群的11.9%。
与2011年调查结果明显不同的还有，去年有近七成（68.7%）打算买房者表示，最能接受的首付范围在30万元以内。而今年的调查结果显示，对房屋首付期望值30万以内的只占到调查人群的33.9%，而期望值在30～49万及50～79万的，分别占到调查人群的31.0%及25.3%。
“居住水平全面提升”，是“2012中国居住小康指数”调查结果的真实写照，经国家统计局相关部门根据调查结果进行的科学测算，2011～2012年度中国居住小康指数为72.1，比上一年度的70.7有所提高。其中居住面积指数为77.9，比上年增加0.6。
六成人对户型布局与面积不满
在居民最不满意的五大居住条件中，“户型与布局设计”以30.3%位列榜首，“面积大小”以30.1%位居第二
根据2011年《小康》居住指数调查结果显示，人们对于房子，最在意的是价格，其次是户型、地段、房屋质量以及交通便利等。
在本年度的居住指数调查中，特别以“您选择住所时，会主要考虑以下条件中的哪几项？”以及“在目前的居住条件与环境中，哪些方面是您最不满意的？”将问题细化。
在“主要考虑”因素中，排在前两位的是价格（73.9%）与交通（54.7%）；其次是房屋质量（29.2%）、超市菜场等周边生活服务设施（22.5%）、地段（21.6%）。户型（20.7%）与学校医院等周边公共服务设施（16.6%）并没有进入排名前五。
而在现有居住条件下，居民最不满意的是户型与布局设计（30.3%）和面积大小（30.1%），接下来依次是房屋的工程质量（28.8%），物业服务（28.6%），周边环境如空气噪音等（23.6%）。
此前相对火热的“学区房”，并没有受到40个城市一万余名受访者的“热捧”，或许说明，人们已更为理智地认识到购买“学区房”的风险，如入学规则存在变数等等。
在居民居住环境满意度排行上，排名前五的城市分别为福州、兰州、银川、南昌和拉萨；排名后五位的是杭州、郑州、广州、深圳和海口。杭州的入选，让很多人颇为意外。与之类似的，众人眼中的“美丽城市”厦门，也在此排名中颇为“落后”，位于榜单的第34位。
“杭州排名靠后，很可能与房价高及交通问题有关。”浙江大学社会科学部主任、不动产投资研究中心主任史晋川分析说。
在北京大学城市与经济地理学系主任、不动产研究鉴定中心主任冯长春看来，“居民居住环境”从广义上看，包含城市生活成本、基础设施、道路交通、购物环境、空气质量等多个方面。他曾在银川研究过人居项目。在他看来，银川房价相对便宜，水资源又很丰富，有塞上江南之称，而福州气候宜人，城市绿化较好，相对而言，居住性价比就强于很多大城市。
另外，很多一线城市、省会城市都存在交通问题，出行便利度差，在榜单中排名靠后，亦可理解。就像屡屡见报的郑州“停车难”已到了“非解决不可的地步”。此外，类似深圳这样的城市外来人口较多，其中的没房一族也许就会对居住环境感觉不好。
而综合40个城市的“买房意愿排行”中，排在前五的分别为拉萨、银川、青岛、郑州和兰州；排名后五位的分别为成都、南宁、大连、宁波和贵阳。
有专家认为，综合限价政策等因素，在“买房意愿排行”中多数排名靠前的城市，其房价和群众的购买能力、支付能力比较贴近。或许，与此观点对应的，恰是贵阳在此榜单中排名末位。有观点认为，作为三线城市，贵阳人均收入水平较低，而其房价的涨势已超过部分刚需族群的承受能力。
在“居民拥有住房比率排行”中，位居前列的是长沙、哈尔滨、贵阳、南昌、兰州和沈阳，而4个一线城市广州、北京、深圳、上海却分居榜单最后四位。
在中国房地产研究会副会长、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌看来，一线城市在此榜单中的相对“落后”，主要是因其流动人口多，常住人口少所致。“户籍人口基本上是有房的，没有户籍的租房的比较多。一方面和户籍制度有关，另外和农民工也有关。”
超六成人租房不靠中介
五成租房者会遭遇房东单方面涨租
七成受访者选购“商品房”
与顾云昌观点相对应的是，本次《小康》居住指数调查中，在40个城市万余名受访者的“居住情况”调查中，选择“购买商品房”的受访者最多，占比70.0%；其次是“住自己父母房子”（20.5%），紧随其后的便是“租房”（17.9%）。
在考虑租房因素时，“价格合理”为人群首选，比率为56.0%。“交通便利”为其次，比率为25.5%。而排名第三的“靠近工作地点”，与前两项差值较大，仅占调查比率的8.4%。
对于租房者来说，租房居住最大的感受是没有归属感（56.3%）。另外，还有30.8%的受访者认为租房“没有安全感”，很多人将原因归结为房东的单方面涨租及解约。根据《小康》此次调查，从来没有遭遇过房东单方涨租的人群，占受访者的50.7%，遇到过一次的占28.3%，不止一次的占20.9%。
以上这组数据，该重点关注的数字，并非是从未遭遇涨租的50.7%，而是28.3%与 20.9%两项之和，即遭遇房东单方涨租的人群占调查人数的近五成——在已签房屋租赁合同的情况下，以上数据或可表明租赁市场的不规范，租客的利益无法保障。
与之类似，在调查中，有74.1%的受访者从来没有遭遇过房东单方解约。但是有22.6%的人群遇到过一次房东解约，3.3%的人群遇到过不止一次。后两项相加所占比重虽不大，但却是规范房地产市场不可忽视的不和谐因素。
当然，房东的涨价抑或毁约行为，也不可忽视房价本身的影响。从近年情况来看，许多原本出手买房的潜在群体由“买”转“租”进行观望，这种过渡需求促使租赁市场持续处于供不应求的局面。
在《小康》本次居住指数调查关于租房的众多题目中，其中一项调查结果与许多人的固有观念不同。在选择“租房途径”时，有超过六成的受访者（63.4%）选择根据房东发布的寻租信息直接联系房东。只有21.2%的受访者通过中介租赁房屋。
房产中介是一个敏感行业。这个行业可谓把脉楼市的“寸口”，它的兴衰起落与楼市的律动合拍。房产中介的重要性，更要求其走上规范性发展道路。香港中介的运作经验，便值得我们借鉴。有种说法是，香港楼市的变动时刻牵动投资者的心，不过如果你只是一个租客，大可把心放下，因为在这里，怎样都能安全放心地租到一间房。
其实，租房本身或许也该“两条腿走路”——租住公房私房并举。2012年春天，部分一线城市租金上涨。公租房是目前政府调控租金的主要手段，随着未来公租房的建设和分配，对于缓解市场供需关系可能将起到一定作用。
在本次《小康》调查中，选择会考虑公租房租住的，占受访人群的59.8%，将近六成。但是也有24.2%的人群不考虑公租房，认为根本分配不到。
关于公租房建设，冯长春一直认为，可以用集体土地建设租赁住房。“用集体土地建设以后，免了这些征地的费用，还解决了就业，把这些农民的地征了，这些人可以搞物业管理或者第三产业。”在冯长春看来，这样做有几点好处：不用集体变国有，少了征用费，而且建设本身成本就低，成本低，租金也就低。租用公租房，也让农民有了经常性收入。另外，与公租房配套的公共服务设施，农民也可以经营，这就加快了农民的城市化水平。另外还可以遏制小产权房。
近六成人有婚房
34.9%的受访者有婚房，且是男、女方共同购买，产权证共同所有
15.0%的受访者无婚房，并选择租房结婚
在租房一族中，有一部分人更为外人所关注：租房结婚者。
在本次《小康》居住指数调查中专设一题：您愿意租房结婚吗？其中不愿意者占将近六成（59.1%）。原因是，租房结婚让人没有归属感（75.3%），没有安全感（54.5%），漂泊感强（42.5%）。
理想很丰满，现实却很骨感。在综合本次调查的40个城市数据后，显示受访人群所在城市自有婚房的比率，以“一般”（37.8%）及“比较低”（25.5%）为主。当然，各个城市平均后，“有婚房，男、女方共同购买，产权证共同所有”最终占据受访人群的34.9%，但不可忽略的却是以下两项：“借住在亲朋家或单位宿舍，谈不上有无婚房者”占19.2%；“无婚房，租房结婚者”占15.0%。以上种种现实，或与早年间推动民间购房的刚性需求——“丈母娘需求”有所不同。
然而，“要结婚，先买房”这种多数中国人的固有观念，某种程度上还是拉动了一定的购房量。本次调查显示，“自2009年来买房了”的人群占受访者比率的28.6%，其中便不乏婚房一族。关于这套住房的付款方式，58.6%的人选择按揭贷款，而超过四成（41.4%）的人选择全额付清。——有观点认为，如此“惊人”的全额购买能力，体现的正是婚房购买背后，一对新人、两方父母、三个家庭倾全力的共同支撑。
四成人认为保障房对房价影响不大
40.0%的受访者认为大规模建设保障房对房价影响不大，36.7%的受访者认为房价会因此下跌
30.4%的受访者对保障房数量和质量都没有信心
在本次《小康》居住指数调查中，有两项结果，其数字背后的含义值得深思。
其中一项为，自2009年以来有购房行为的受访者，超三成人（30.4%）所购房屋总价为50～79万，所占比率远高于所购房屋总价为80～99万的人群（19.7%）。而另一项调查结果则显示，今年有买房意愿的人群中，所能接受的房屋单价，以每平方米8000～10000元为最高比率，占受访人群的34.4%。
以上两个结果，反映的或许正是40个城市中大多普通人的房屋支付能力。然而，以总价50～79万为购买标准，或以每平米8000～10000元为标准，在不同城市中所能购买的房屋，无论地理位置抑或户型结构等方面，差别都会很大。而由此引出的，恰是保障性住房可持续发展机制。不要搞摊派，搞平均主义。房价高的城市，保障性住房比率应当更高些——成为很多专家的呼声。
为弥补此前保障房建设的不足，中国政府近年来不断加大建设力度，并确定了“十二五”期间建设3600万套的宏大计划，并于2011年和2012年分别开工建设1000万套和700万套。
不过，外界始终有种声音——是否需要建设这么多保障房？
近期，住房和城乡建设部与国家发改委、财政部联合下发通知，要求地方根据本地实际需求，确定2013～2015年保障性安居工程的建设计划，并在5月底前上报。上报范围包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、廉租住房建设、公共租赁住房建设、租赁补贴发放相关数据等。
而在本次《小康》调查中，对保障房建设是否经历一场“大跃进”的说法，“同意”者（33.6%）、“不同意”者（30.3%）、“不好说”者（36.1%），均各占三成。
或者，正如一些专家所言，保障房应重点解决一线城市，布局二线城市，筹划三线城市。对于流动人口多、城市化发展快的城市，如“北上广”，国家应从土地指标、财政投入上有所倾斜，满足城市人口流动带来的居住需求。
而在北京大学冯长春教授看来，应建立一个房屋普查机制，“要制定保障性住房的政策就必须了解多少人是中低收入人群，我们一共要建多少保障性住房，根据我们资金计划投入多少去制定计划。”
另外，由于保障房建设特殊的民生属性，其质量安全问题自诞生之日起便成为社会热议焦点。在本次《小康》居住指数调查中，有32.9%的受访人群，对保障房数量有信心但对质量没信心；而有30.4%的人对保障房数量和质量都没有信心。
而此前，住房和城乡建设部住房保障司副司长张学勤在接受媒体采访时曾表示，将在保障性住房的建设中，建立“永久责任制度”：“按照规定，在保障性安居工程建设过程中，不同的主体要负各自应有之责，同时推行保障性安居工程质量永久责任制。而且，项目建成后要在保障性住房项目设立永久标识牌，把勘察、设计、施工、监理等单位所有参建主体都进行标注，不仅单位名称要刻在上面，人名也要刻在上面。如果你做好了，将来就是个光荣榜，做不好就是耻辱柱。”
对于保障房严把质量关，冯长春深有体会。“有一次我去香港考察，整个楼盘房屋主体已经建好，只是内部装饰没做。但检查发现该保障房存有一定质量问题，结果全部被炸掉。”
除了保证数量与质量外，如何落实配套的生活服务设施和公共交通，方便住户；如何规定恰当的分配范围，公正分配；如何建立合理的退出机制，真正保障困难群体，这都是保障房制度需进一步考量完善的方面。否则群众的不满就会从房地产商转向控制保障房的政府。或许，正如史晋川所说，其实现在保障房最为关键的问题，已不再是“建”的问题，而已逐渐变成如何分配资源的问题。而保障房的建设还是应当再加强。
而大规模发展保障房，对国内房价又将有怎样的影响？本次调查，有四成受访者认为，保障房对房价影响不大。
“这个问题，要分人群来看。”在史晋川看来，对中低收入者，也就是夹心层而言，如果保障房建设比较好、分配比较合理、居住成本不是很高、又有相对完善的退出机制，这些人就不会马上去购买商品房。“这样，一定会对房价有所影响，只是影响有多大暂时还不好说。”
但是从供求关系上看，大建保障房的一个较大影响是对地方政府储备土地的占用，地方可能会将原本计划建设商品房的土地转为保障房用地，这会影响商品房用地的供应以及地方的土地收入。因此也有9.1%的人认为，商品房供地减少，房价将上涨。
总体而言，综合40个城市的调查结果，有34.5%的受访者预计今年年内本地房价将下跌；认为持续现状的为33.4%，认为上涨的则为15.8%。
而关于抑制房价上涨的措施，有58.4%的受访者认为应增加保障性住房建设规模；50.4%的受访者认为应开发更多金融产品，不要让房地产成为主要的投资渠道；49.4%的受访者则认为，应改变地方政府作为本地单一供地主体的状况；还有44.9%的人认为，应提高投资性购房的成本。
根据上面的结果，有专家分析，可将“开发更多金融产品”与“提高投资性购房的成本”相结合——这便引出一个如何引导民间投资的问题。中国的房地产正在转型，再不会出现像以往一样房价飞涨的暴利。大量的民间资金，该如何开辟投资渠道？有专家表示，不仅是银行理财产品，还应有房产基金类产品。而这不是引导群众买房，而是引导其建房开发住房。这也是为民间资本寻找出路，使金融风险缓和。
“如果能采取合作制的方式建房自然更好。”但是在史晋川看来，目前中国条件还不成熟。“第一，现有土地制度有所限制；第二，中国人做事情都会打擦边球。按说合作建房，房子的用途、盈利率、分配方式，都有很严格的限制。但是难保会有人利用合作建房政策优势，变相将其变为商品房截取利润。另外，合作制的方式也可能导致乱集资等。因此，引导民资建房，我个人认为，是要慎重的事情。”史晋川强调，抑制房价的措施，第一位的还是要扩大和加强保障房建设。
当然，合作建房，这种老百姓自发组织起来提供资金，在银行和专业金融机构协助下管理和运筹资金，接受政府的管理和指导，并请专业项目管理机构协助开发的建房模式，在美国等国外城市发展很好。“美国合作建房，有严格的流程，你想卖，卖给谁，都不是个人说了算，而是要大家一致同意。纽约曾经有一个公寓，克林顿想住进去公寓居民都不同意，认为生活的宁静会被打破。”史晋川说。
无论受访者对房价的预计如何，从他们内心而言，却有超过六成（61.6%）的人希望房价平稳上涨。
在顾云昌看来，这种期望并不难理解。“没有听说过哪个国家经济一路上涨，房价却一路下跌。实际上，合理回归的途径，既有房价下降，收入增加，还有收入与房价一起增长，但收入比房价增长快。如果房价不降，而是稳中有升，例如增长2%至3%，而我们的收入增长8%至10%，则是比较理想的回归。”
或许很多人都还记得，2011年末中国住房和城乡建设部部长姜伟新在一次会议上回答询问时表示，中国保障房建设的目标是到2020年末，绝大多数城镇居民可以住有所居。
六成受访者认为房价会影响幸福感
64.2%的受访者认为二线城市最适合居住
48.4%的受访者认为解决住房问题应靠政策支持
安居、乐业，向来是中国人追求的目标。
《小康》调查显示，若单纯从理想状态考量“什么地方适合居住”，超六成人（64.2%）选择二线城市，26.3%的受访者选择三线城市，只有2.8%的人选择一线城市。而反观另一数据，有超过七成（75.6%）的受访者表示仍愿意继续留在本地发展。虽然本地发展存在诸多困难，但“买房难、租房不易，住房问题难解决”并非 “本地发展最大困难”，仅占13.3%的比率。
若将以上数据综合，或刚好影射出近几年众多年轻人从“逃离北上广”到“逃回北上广”的心理路径——逃离大城市的理由很明确，高房价、高生活成本和户口门槛等等。然而在逃离后，很多人却迷失于小城市的平庸与固化。二三线城市的上升空间有限，各种资源世袭化裙带化，加之底层向上流动渠道匮乏等问题，使得众多“逃离”的年轻人最终选择了“逃回”。
兜兜转转的旅程背后，是无数普通人艰难安放的前途与希望，以及对幸福的渴望。
如果单纯将房价与幸福感挂钩，超六成（62.5%）受访者认为房价会影响幸福感，房价越高，幸福感越低。
至于如何“幸福”，即如何解决住房问题，48.4%的受访者认为应靠政策支持，42.8%的人认为应靠个人努力——比率如此接近的两个答案，表明的或许正是国人对“住有所居”美好与善意的期盼。
（《小康》实习记者李珺、朱燕对本文亦有贡献）
香港人怎样租房？
在香港，租房一般依赖中介。
香港中介的租房业务严格遵守流程办事，按照法定标准合同上的步骤执行。中介绝对不会对房主的房子进行任何改动，更不可以打隔断分别出租。中介费是一个月的房租，房东和租户一人一半。找房、看房、价格沟通、合同签署、印花税缴纳、水电押金等细节，中介都会逐一跟进处理。签正式合约的时候，香港中介会拿出一张合同来，写上双方的姓名、身份证号码、居住期限以及每月租金。
大多数合约为期两年，俗称一年生约一年死约，就是第一年的租金是不变的，房东不可以赶走租客，租客也不可以搬走，但是第二年的租金可以根据市场的行情变化，房东和租户都可以再要求涨或减租金。签约之后，中介还会先把合同拿到政府去盖厘印才交还给双方。所谓厘印，类似于内地的公证，双方有争执的时候可以让房屋署出面调解。但是在香港，并不是说没有厘印的合同就没有法律效力，只要有清楚的条款和双方的亲笔签名，一样可以拿到法院打官司。
《小康》2012年第06期
