如今预测房价走势，难度大，风险也大，能不能达到预期目标，影响因素错综复杂，关键还在于调控的决心。
10%？30%？50%……一句“促进房价合理回归”，引发了人们无限联想，目前的房价距离“合理房价”还有多远？
芜湖、佛山、上海……地方频频“试水”政策微调，又被中央一一坚决打压，本轮调控已逼近摊牌时刻，楼市调控向左还是向右？
2012年，楼市调控的指向有了新变化，同样是“搞好房地产市场调控”，政府工作报告提出的目标却从去年的“遏制房价过快上涨”转为了“促进房价合理回归”。
“合理”，虽然既没有明确含义又无法量化，但是诸多政策研究者不约而同地选择了国际通用标准——房价收入比这一衡量指标。世界银行和联合国人居中心认为，房价收入比在3－6之间为“合理”。一旦数值超过6，就属“房地产泡沫区”，超过7时，更会被公认为“全球房价最难承受地区”。
而据上海易居房地产研究院日前发布报告，2011年，中国城镇居民房价收入比为7.50，接近6-7的合理区间。北京、上海、深圳、杭州等一线城市和东部大城市明显偏高，房价收入比均在10以上。深圳房价收入比最高，达15.60，相当于深圳普通家庭收入需近16年时间才能在深圳买一套均价水平的商品房。
各地收入和房价有差异，其指标也有很大不同，控制目标也不一致。在全国政协委员郭松海看来，房价收入比偏高的城市，近一段时间房价应是负增长；房价收入比偏低的城市，房价也可以是较低增长。
虽然房价合理回归不等于房价的绝对下跌，但人们最常问的问题还是何时是个底。对此，多位研究者反映，如今预测房价走势，难度大，风险也大，能不能达到预期目标，影响因素错综复杂，关键还在于调控的决心。
经过长达2年多的楼市调控，房价过快上涨得到有效遏制的同时，市场交易也是异常的冷清。楼市崩盘引发危机的声音开始出现。
“只剩裤衩了！”，“要死也是先死银行！”被宠坏的开发商开始大肆造势哭穷，甚至威胁恫吓。同时，“钱袋子大幅缩水”的地方政府也开始投石问路，自2011年8月以来，约有近20个城市进行政策微调，试探政策底线，内容涉及土地出让、税收优惠、购房补贴等方方面面。
中央坚持调控政策不放松的决心非常坚决，微调措施往往刚一出台即被打压夭折。全国政协委员陈世强表示，“‘小动作’虽是个例，但说明楼市调控进入了关键期，调控如果含糊或松动，有可能引起跟风。”
不过，对待政策微调，中央也不是真的“一刀切”，例如，中山市上调限价标准、马鞍山对90平方米首套房进行税费补助等措施，虽然也惹得社会热议，但至今中央也没有明确叫停。
同称微调，为何结果却截然不同，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，地方微调绝不可超越“首套”、“自住需求”这根政策红线。
“房产信贷调控预计今年前紧后松，下半年会有好日子。”全国政协常委、万达集团董事长王健林赌的就是今年经济增速放缓和房地产的支柱产业地位。
每年提供几百个工作岗位，提供15%左右全国税收，30%左右的地方税收，制造13%的GDP，还有与之相连的几十个关联产业，房地产是支柱产业，但同时高速、疯狂、暴利也使得它变成了过街老鼠，人人喊打。
中国经济绝不能让这样的产业绑架。中央决定今年GDP增速放弃“保八”，相当于间接表达了政府对房地产调控的决心。
我们坐等房价变化，期待着一个“健康、稳定、发展”的中国楼市。
代表言论：
全国政协委员、清华大学经济管理学院金融系主任 李稻葵：
房地产将不再适合投资
今年房地产的情况，总体上讲一定会有价格的回落，这是房地产“退烧”的一个过程，我刚才讲“退烧”是一个过程，“解毒”是一个过程，这两件事同时要做。今年的价格还会回落，但是我不认为会出现很多人所说的崩溃式的价格下降，这种崩溃式的价格下降不是中国房地产调控的初衷所在，也不是中国房地产调控的目标所在，如果出现大规模价格的崩溃式下降的话，下降60%、70%，对整个经济的运行毫无疑问是一个重大的冲击。
投资房地产的时代已经过去，虽然不排除还会有投资、投机的现象，但未来居民买房一定是以居住为主要目的。在改革到位的情况下，投资资金将会逐步被引导到资本市场，房地产将彻底转化为服务业。
全国政协常委、大连万达集团董事长 王健林：
刚需撑起一片天
今年的房价走势会是稳中有降，政府保证5万亿的成交量就是调控的成功。
房地产市场是唯一一个占GDP比重超过10%的行业，税收占全国总比例的13%，毫无疑问是中国经济的支柱产业。2011年在国家严厉宏观调控下依然保持了5.9万亿的销售量，增长了6000亿，这表明房地产市场即使挤走投资和投机需求后，还有5万亿左右的刚需动力，所以2012年房地产市场不会出现大幅缩水。
同时，目前的信贷背景下，房价下调实惠却流进了银行口袋。宏观调控要想达到保民生的目的，除了大建保障房，还必须调整目前的信贷政策，对购买首套房和首次改善住房(卖掉唯一住宅，购买一套新商品房)的群众，重新恢复房贷利率7折优惠。这样房地产调控才能惠及所有中等、中低和低收入群众。
全国政协委员、星河湾地产董事长 黄文仔：
今年还会继续调控
没有一个开发商会认为今年政策会放松。中央的调控目标尚未达到，所以今年还会继续调控。如果政策紧了两三年，一旦放开会遭遇爆发性的购买，届时价格肯定会大幅度反弹。
至于房产商能否扛得住，根据我的了解，目前困难在房地产行业中是普遍的。不过，他认为现在谈论房地产业垮台还为时过早，至少半年后不会倒。
全国人大代表、杭州娃哈哈集团董事长兼总经理 宗庆后：
房价降一半，刚需也难满足
近年来我国大部分城市、特别是一些大中城市房价上涨过快的势头得到遏制，但同时也应该看到，大城市的房价即使降一半，普通工薪阶层还是买不起，解决不了刚性需求的问题。
破解高房价，满足刚需应该向存量房“开刀”。以房屋面积100平方米为界：100平方以下的房产采取政府免税费、银行免利息、开发商保本的方法，供应无房户购置居住；而超过100平方米的住房，则放开限购令，让有钱人去消化这部分房产，同时不予银行贷款。
全国政协委员、旭飞集团董事长 黄少良：
房价已到合理水平
目前国家的调控政策确实起到作用见到效果，现在全国房地产价格降幅基本上在10%～30%左右，已经达到了合理的水平。
如果现在继续强力打压房地产，房价继续下跌也会造成一种不稳定因素。目前有些地方开始作一些“微调”的试探动作，这说明很多地方是有“苦衷”的，如果不适当进行微调，很多行业都会受到连锁影响。
“小动作”虽是个例，但说明楼市调控进入了关键期，调控如果含糊或松动，有可能引起跟风。
《小康•财智》2012年第03期
