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资源的稀缺和不可复制性使休闲地产的价值在起步阶段往往是被低估的。但从长远来看的话，则蕴藏着很大的增值空间。
房地产的功能有两个，一个是它本身居住部分，一个是投资的部分。判断一处休闲地产的商业价值如何，我个人认为应该从以下几个角度进行考察。
第一是项目所在区位是否具有适宜休闲度假的良好自然风光，目前世界各地的休闲地产项目都选择在风景秀丽的地点，尤其是海滨风景区。蔚蓝的海水、松软的沙滩、清新的空气、明媚的阳光和满目的绿色，是滨海度假胜地必备的五大因素。真正同时具备这些条件的地方在我国十分稀少。在全国来说如同凤毛麟角，这在全世界也是这样。
大家看到新加坡很美丽，但新加坡是没有沙滩的，新加坡为了让大家能看到沙滩，能在沙滩上游玩，就花很多钱往海里修一些堤坝，然后在堤坝之间，从马来西亚用轮船运来沙子填成沙滩，但这种沙滩几年之后就会退化，花好多钱买的沙子就不见了，然后再花钱买。
当然，还有迪拜，迪拜变成全世界的一个很重要的城市，而且也是一个休闲度假的地方，但那个地方自然条件不好，完全是在一片沙漠上。所以迪拜几乎没有树，树是极少的，迪拜人很有钱，但是你看他有钱没钱不是看房子，是看他院里有几棵树，树多的就是比较有钱的。其他方面大家都基本一样。所以同时具备五方面的要素，我觉得这是很不容易的。
资源的稀缺和不可复制性使它的价值在起步阶段往往是被低估的。因此从长远来着眼的话，蕴藏着很大的增值空间。
第二个方面要看项目所在地周边是否有大量潜在的客源，这些客源应当具有前来休闲度假的经济实力和消费能力，而且比较适应项目所在地的气候条件、人文环境和生活习惯。
随着人们消费习惯和消费结构的进一步改变，以及中等收入群体的不断增加，潜在的客源还会源源不断地被开发出来。现在大家说中国社会贫富分化比较严重，两头大、中间少，要增加中等收入家庭的数量，让中等收入的家庭在社会当中占主要的比重，因为一个稳定的社会不是哑铃型而是枣核型。
第三个方面，要看项目所在地的交通条件是不是方便。交通包括公路、铁路、水运、民航等等。对于短途的客源最好自驾车的车程在1小时左右可以到达，这比较好。一般以不超过2个小时为宜。
咱们现在一说起别墅、高档公寓，好像这是休闲地产。中国人首先想到房子，但国外首先想到环境。像香港、深圳都非常拥挤，我们如果有条件，现在假期又很多，平时有双休日，还有带薪休假，如果在附近一两个小时之内可以到达的地点，我们有一套别墅或者度假公寓，能够去享受很好的自然风光，当然好多人都会考虑的。
第四个方面，我觉得要考察项目的建设和管理是否具有较高的品位，这包括整个景区要有高水平的建设规划，要有有能力的开发建设单位按部就班地分阶段实施。
不要大家一哄而上。大大小小、有实力的、没实力的一起去做，这是不好的。另外，所有的工程项目都能够做到精雕细刻、品质一流，这也非常重要。景区从建筑造型、建筑色彩，它的标志、产品到环境景观和植物配置都能够让人赏心悦目，景区的工作人员能够举止到位、态度热情、工作周到。
我想，景区软环境的日益成熟、项目的附加价值就会不断地体现出来。
（作者系中国房地产研究会副会长、原住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副主任。本文由本刊记者在录音整理基础上采写而成。）
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