|
这段经历让王军有了一个认识，“市场情况不好，开发商会更关注住宅品质和市场需求，反而有利于行业整体的提升。”在危机的背后，可能就是机遇。王军说：“如果相关政策做好，这一轮宏观调控能够落到实处，那时就是我们投资的最好时机。”王军看到了此轮宏观调控不同于以往的积极讯号。在“国十条”出台的同时，国土资源部公布了2010年住房供地计划，住房用地的供应总量将达18万公顷，同比增长近130%；另一方面保障房的建设规模也在扩大。 天津富力城开发有限公司董事长谢强在2008年楼市低迷的时候有过这样的思考：“真正的房地产开发商是能够战胜不同的经营环境获得长久的生命力的。也只有困境才能考验出真正的强者。”在谢强看来，地产商这个群体与其他的商界人士并没有不同，他们在特定的历史条件下获得了发展机遇。 保障与市场 在方明理看来，前几次宏观调控的效果都“很糟”，“打压需求”的方法招致的是新一轮“报复性上涨”，“此次宏观调控也没有从根子上解决问题。” 前些天，方明理去凤凰卫视做节目，台下坐着许多每个月只有1000多元退休金的老太太，她们也在讨论房价太高，方明理反问，把现在的房价降下80%，这些中低收入者就能买得起房吗？高房价的问题与这些中低收入群体有多大关系？被认为是房地商代言人的任志强亦有类似的观点，他认为中国房地产市场存在的问题，并不是买不起开发商的房子，而是买不起政府的地。 方明理意识到，人们已经把保障房的问题与市场的问题混淆在一起。他说：“建国六十年了，老百姓不能没有房子住，这是民生问题。”他认为民生问题要靠政府来解决，不能把买不起房子的人也赶向商品房市场。鹏润地产的王军也向《小康》表达了相似的观点，“保障的归保障，市场的归市场”，他认为政府可以通过房地产市场来调控财富分配，一方面刺激富裕阶层需求拉动消费来保证GDP的增速；另一方面，政府则通过土地出让金和税收政策来保证公共产品的提供，建设更多的保障房来提供给中低收入者，解决社会矛盾。但是在过去房地产业繁荣发展的十几年间，政府在保障性住房的建设上“缺位”了。 王军看来，中国住房问题的解决之道在于“多层次的住房供给制以满足各阶层的需要”。 中国房地产研究会人居环境委员会副主任开彦对《小康》说，十多年的实践显示，“光靠商品房解决不了全部的问题，反而导致社会矛盾更加尖锐”，“保障房的问题已经成为发展住房商品化市场的一个障碍。” 房地产还有20年的黄金期 20年前，方明理坐上湖南醴陵市物资局局长的位子，为解决全系统几百号干部职工的住房问题，他仔细研究了相关文件，把物资局的房子“公房出售”，职工自愿购房，按规定职工只能购买80%产权，另外20%还归单位所有。他自己带头买下了80多平米的三室一厅，一年多以后，住公房的职工都出钱买了房。这样物资局就有了一笔收入，用这笔钱再建新房，新房建好再出售，物资局系统的职工就都有了解决住房的机会。1992年底，方明理调到湖南省株洲市青少年宫工作，他给领导打报告要政策允许“集资建房”，方明理的思路是，不向国家要一分钱，每个职工掏38000元钱，他在少年宫的自有土地上规划为每户提供一套95平米的住房。 方明理得到了一个启示：“中国的房地产只有沿着公房出售、集资建房的市场化方向走，才有可能使全国人民住上好房子。”于是1994年，方明理辞掉了公职，正式“下海”去实现他的住房市场化梦想。一路走到今天，尽管“楼市一直在玩过山车”，但是他依然对行业的前景充满信心。 鹏润地产的王军曾经对房地产业的前景做过精确的分析。他说，根据统计学规律，人们购房的高峰期平均出现在26岁至42岁，37岁达到峰值。我国在1963年至1972年、1981年至1985年有两个人口出生高峰期，根据规律，第一拨人口高峰期的人群从1999年进入购房期并持续到2014年，而第二拨80后人群购房的高峰期将出现在2020年至2027年，虽然这两个高峰期中间有六七年的间隔，但是中国全面城市化的进程每年将新增城市人口2000万，这2000万人将带来旺盛的购房需求。基于此，王军的判断是“中国房地产还有20年黄金期”。 王军进一步说，中国房地产市场存在时间只有20年，快速发展也是近10年的事情，许多上世纪90年代的商品房从套型到居住环境已经与人们的需求出现了差距，现有城镇居民的改善性需求形成了一个巨大的市场，而他们腾出的二手房市场大概可以满足新增城市人口和首次置业买不起新房的人群。王军的另一个判断是“今后商品房市场的主力将是改善性需求的城镇居民”。 （《小康》记者谈乐炎、实习生李雅男对本文亦有贡献） |
