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不差钱是个伪命题
2009年房地产市场交易火爆，各大房企漂亮的销售业绩似乎奠定了它们2010年不差钱的基础，但是它们是否真的不差钱呢？
有数据显示，截至3月23日，已公布年报的67家房企在2009年合计实现净利润282.47亿元，较2008年同期增长了7成左右，其中有14家企业业绩同比增幅超过100%。而且从年报上看，截至报告期末各大房企所持有的货币资金也较为充足，万科报告期末持有的货币资金为230亿元，较年初增加了15.1%，而保利地产报告期末账面货币资金为152.3亿元，较年初增长了178.4%。
大房企的业绩惊人，它们的负债也同样惊人。截至去年年底，上述已披露年报的67家房企债务总额高达5100.62亿元，同比增长了34.34%，其中多数房企的资产负债率在70%以上。“开发商的资产负债率保持在50%左右是比较安全的，超过70%确实偏高了。从目前已披露的再融资预案看，它们的融资需求还是比较急迫的。”英大证券研究所所长李大霄这样告诉记者。据了解，目前至少已有66家A股上市房企提出再融资预案，募集资金接近1500亿元。
67家上市房企，2009年净利润合计不足300亿元，负债5100亿元，欲再融资1500亿元。有人说它们很差钱，有人说它们不差钱，张健的解释是，“房地产业本来就是一个高负债产业，虽然70%的负债率略显偏高，但是与2008年相比还是在下降的。另外，尽早和合理地制定企业的融资计划和优化企业的资本结构，将成为房地产企业长期健康发展的最关键因素之一。近年来，越来越多的房地产企业董事会或老总意识到了企业融资与投资一样都是战略问题。如果认为自己企业缺钱的时候再去融资，可能出现非常被动的局面。”
大房企究竟差不差钱，各人有各人的说法，但是对于小开发商目前的处境，业界的看法似乎比较一致，它们的日子可能会越来越难。甚至有消息称，曾于2008年后期渐渐“隐退”的民间高利贷商人开始再度浮出水面，活跃于众多中小开发商之间。
强者越强
当房地产市场的紧缩政策排浪般袭来的时候，曾经不差钱的大小开发商不约而同地开始为钱而奔波。
据了解，一些上市房企早已开始抢跑。1月22日，刚刚在香港上市的恒大地产宣布发行7.5亿美元、收益率高达13%的优先票据，成为今年内地在港上市房企再融资的第一单。1月25日，雅居乐地产宣布，与美国银行证券亚洲有限公司订立信贷协议，获得授予金额为1.25亿美元的定期贷款。随后，刚获得平安信托15亿元信托资金支持的绿城中国又宣布，与中泰信托订立合作框架协议，获得至少8.8亿元的信托融资。
“那些实力较强的大型房企已经开始将投融资战略化，今天有钱不代表一直都有钱，也要未雨绸缪。”张健称，“除了增发、信托、发债，最近成立的盛世神州房地产投资基金也非常值得关注，私募股权介入房地产融资也是一种发展趋势。”
据了解，3月8日宣告成立的盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司是北京第一家以房地产项目的股权投资为主、债权投资为辅的房地产私募基金管理公司，公司注册资金为3000万元，首期融资规模为5亿元，主要合作对象将是那些被挤到二三线城市的中小开发商。
相对于实力较强的大房企的淡定从容，实力较弱的民营中小开发商的日子显得更为艰苦。这些中小开发商多属于机会型的项目公司，活跃于二三线城市，其资信度相对较差，融资渠道过于单一。融资渠道全面收紧，拿地首付比例提高，使得原本就不宽裕的中小开发商雪上加霜，他们或者加大推盘力度，加速资金回流，或者借用高利贷，拼死一搏。
“今后肯定是强者越强，整个行业将面临一次大的洗牌，目前全国注册的开发商大概有8万多家，最后可能有百分之七八十的开发商会被淘汰掉。”上述商业地产服务机构高管称。
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