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  2009年05月《小康▪财智》
  栏目:财智观察
房地产市场正在回暖?

★文 /《小康·财智》记者 刘彦华

  中国房地产市场是个敏感而脆弱的市场,房价下调,成交量增加,市场出现回暖迹象,但是房价一旦出现反复,立刻影响成交量,因此,建立在房价下调基础上的“小阳春”尚不能称为真正回暖。房企与房市是两个不同的概念,不能让房企绑架房市,市场回暖不在于个别房企,而更多地取决于宏观经济走势。
  今年以来,中国房地产市场走出了一波“小阳春”行情,成交量持续上涨的同时,个别楼盘也出现了价格的反弹。但是这波上涨行情能够持续多久,是否意味着房市的真正回暖呢?
  脆弱的“小阳春”
  4月30日,全国工商联房地产商会REICO工作室发布报告称,2009年第一季度商品房销售面积为11309万平方米,同比增长8.2%,增幅高于去年同期和上季度增幅,市场出现回暖趋势。清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受《小康·财智》记者采访时说:“第一季度商品住房交易量显著回升,主要是由于三个方面的原因:1、中央和地方政府促进住房消费的税收优惠及信贷支持政策,降低了购房成本,提高了居民住房支付能力;2、大部分开发商采取了缩减存货、控制成本、增加现金的短期市场应对策略,调整了盈利预期,降低了销售价格;3、城市总体住房需求强劲,部分消费者认为调整后的住房价格达到了其心理预期,因而部分需求得到了释放。”同时,刘洪玉提醒人们,当前商品住房交易主要集中在中小户型上,表明首次自用购房是近期住房交易的主体,大量以改善住房条件为目的的潜在购房者尚未大量进入市场,因此市场还没有进入持续向上发展阶段,对市场需保持审慎乐观的态度。
  北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为,市场真正回暖应该表现在以下几个方面:一、成交量持续性的回升,市场上买方和卖方都停止了观望,进入成交的阶段;二、房价指数向上走;三、在房地产开发和土地市场都应该有配合性的行为,即房地产开发投资增加。
  “当前房地产成交量回升是建立在房价下调基础上的,整个市场仍处于调整中,不属于回暖。另外,人们称之为小阳春的这个阶段中,成交量回暖,房价下降,同时开发商买地开发没信心,可以看到,房地产开发投资的指数和在土地市场拿地的指标都非常悲观,因此在这样一种背景下,我们无法说它是真正的回暖。” 王宏新这样告诉《小康·财智》记者。
  自1998年房改至2007年,中国房地产市场处于扩张期和繁荣期,连续4、5年的快速上涨背离了中国宏观经济的基本面,作为一个周期性很明显的市场,在2007年中国房地产市场突然遇冷,开始了周期性调整;同时从次贷引发的全球金融危机,再到全球经济下滑,国内外经济形势发生了深刻的变化,给不断膨胀的中国房地产市场从外部泼了一盆冷水,开始进入调整区间。王宏新认为,从2007年11月份开始,经过了近一年的时间,整个市场一直处于观望、僵持状态,房价并没有得到有效回落,房价出现真正明显的回落是在2008年11月份以后,一直到今年的2、3月份,房地产市场出现了一些回暖的迹象,但是这种回暖是建立在房价下调的基础上的,是不稳定的。
  房企活不等于房市暖
  近期,个别楼盘价格出现反复,导致成交量也随之起伏,有人猜测,这是开发商利用房价涨跌,影响市场预期。阻碍市场回暖的因素真的是开发商吗,是不是解决了开发商的问题,市场就会回暖呢?
  中国房地产市场中,不同的房地产商面临的问题不一样,但是资金回流一直是一个让开发商头痛的问题,目前有两类企业可能面临资金紧张问题,一类是自从2007年市场遇冷以来,处于一线销售当期的开发商面临着资金回流问题,另一类是在2006、2007年疯狂拿地的企业,因为拿地成本比较高,同时还面临着开发的问题,造成企业流动性紧缺。

 
编辑:
来源:小康杂志
发布时间:2009-05-22


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