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  2009年04月《小康▪财智》
  栏目:理财
全国主要城市房地产动态播报(3月份)

★文 /《小康•财智》记者 刘彦华

  3月份全国主要城市的房地产市场出现了明显的升温迹象。据搜房网相关数据显示,全国重点监测的30个城市中除个别城市外,多数城市住宅可售面积持续走低,但与2007、2008年同期水平相比,可售量仍处高位,市场压力依然存在。从成交价格看,3月各主要城市住宅成交均价各有涨跌,其中,厦门环比增长21.65%,位居涨幅榜首,杭州下降14.41%,位于跌幅榜首。
  虽然近日社科院专家有关房价还有40~50%下降空间的预测被人们认为是忽悠,但是对于短期内部分开发商逆势提价的做法,恒大地产总裁夏海钧表示,现在的“回暖”是去年刚性需求的释放,国家出台的扶持政策出现绩效,老百姓的信心刚刚恢复,度过寒冬最有利的武器是性价比。
  此外,在中国房地产市场出现的这波“小阳春”行情中,人们还发现了海外投资者的踪影。专家分析认为,由于美国政府不断向市场注入大量资本,使得低利率、高通胀的美元形成贬值预期,一旦外资再度大量进入中国房地产业,可能引起房价的再次大幅震荡。
  
  北京 整体量涨价不涨
  3月北京楼市交易量持续攀升。据北京房地产交易管理网数据显示,3月份北京商品房住宅期房日均成交套数达371套,环比前两个月均出现了较大幅度的增长,环比2月的日均209套上涨了78%,同比去年同期183套大增103%。然而,与之相对应的是,400多个在售楼盘中,有89个楼盘3月仍是“零成交”。
  虽然个别楼盘3月份出现了提价,但北京整体房价仍在回落。搜房网统计数据显示,3月份成交量中,中低价位楼盘所占的比重非常大,一些高价楼盘的销售压力依然很大,楼市的现状是量涨价不涨。
  在开发商加大推盘和降价促销的力度下,观望的购房者阵营出现了分化,部分购房者的观望情绪被稀释。开发商利用降价促销,然后再迅速提价的方法,给人们一种涨价暗示,导致一部分购房者出现恐慌心理。北京欣源业地产机构总经理罗园分析指出,目前,恐慌性购买虽然不能占到主流,但此类购买心态的苗头已经出现。
  据悉,包括招商公园1872、银谷美泉、北京天鹅湾等多个项目,将4~6月份作为销售的强推期,届时北京楼市高端项目将会集中销售。北京楼市在经历了低价项目热销的冲击后,价位较高的高端项目能否取得热销则需要关注。
  
  上海 供应量激增推动成交量撑竿跳
  易居中国的最新数据表明,3月份上海商品住宅成交量达到156万平方米,2月约为80万平方米,3月环比2月增加了近一倍,同时,也是去年月均成交量的一倍,是去年3月的约1.5倍,而且还略高于楼市繁荣的2007年3月的154万平方米。
  上海楼市成交量出现“撑竿跳”式高速反弹,除去政策利好、楼盘降价、去年被压抑需求的释放等因素的支持,与供应量的激增也有相当大的关系,数据显示,3月份上海商品住宅新增供应量126万平方米,环比多供应90万平方米,增幅250%。
  易居中国发现,最近上海高档楼盘出现了一波较大的回暖行情,这批豪宅的买家中有部分是外籍购房者,这表明海外投资者又重回上海楼市了,而且,这批以中国港、台地区和东南亚华侨为主的富豪,大多数是以美元为支付和贷款货币。同时,一些外资基金公司已经开始在中国寻找合适的商用物业进行收购。
  在“房产14条”于年初实施、减免存量房流转环节税费,及市场的逐步回暖、楼市量价趋于稳定的背景下,上海置换型购房需求得以释放,并占据多数区域6成以上的交易占比。由此引发的二手房“连锁”交易也频频现身于上海二手房市场。
  广州 3月楼市承前启后
  据经纬行研究中心对广州市国土房管局“阳光家缘”网2月26日至3月25日的监测显示,统计期间广州十区新建商品住宅签约7651套,签约面积为79.1万平方米。包括增城、从化两市后全市签约量达9971套,签约面积达101.75万平方米,环比增长约50%。再结合1~2月广州一、二手房成交情况,一季度广州楼市迎来成交“暖春”已成定局。
  据业内人士分析,“暖春”主要受惠于前期政策强力支持,加之经过近一年的价格调整,部分消费者预期楼价已不会再大跌,因而选择入市出手。但是到5月“黄金月”来临时,广州楼市可售货量达到5.1万套,对于目前的市场来说,供过于求的局面仍未完全扭转。暖春表现能否延续并在黄金月一以贯之,还有待观察。业内人士认为,“五一黄金月”将是发展商出货回笼资金的适宜时机,各大发展商最大目的是抓住机会灵活促销、积极出货来提振消费信心,活跃市场交易。当前楼市仅仅处于回暖阶段,为在“五一黄金月”保持良好的成交势头,预计发展商会根据个盘理性判断市场需求,制定合理的销售价格,实现产品价值的顺利兑现,并持续推进楼市以期在下半年全面复苏。
  杭州 供不应求?
  整个3月的交易数据表明杭州楼市正处于春暖花开的美好时节。据统计,3月份杭州主城区商品房一共成交4767套,比2月增加了3146套,比去年同期增加2730套,其中平均日成交量约154套,较去年同期增加134%左右,比前年3月增加了137%左右;预定方面,3月一共预定2741套房源,环比增加59.2%,同比去年3月增加了784套。另外,二手房方面也有不俗的表现,3月份二手房成交一举突破三千套,达到3506套,远远超过去年3月的成交量,这也创造了2007年以来二手房月成交量的新高。
  到底是真的回暖了,还只是昙花一现?有专家认为目前房地产业正在经历一个巨大的周期波动,在宏观经济制约下的房地产业运行大趋势,不是几个月的销售数字增长就能迅速扭转的。影响未来市场交易情况的,除了刚性需求的继续释放外,市场上可供选择的房源量是否充足也很重要。根据杭州市透明售房网数据显示,今年一季度,杭州主城区共消化房源量7404套,而该期间住宅和商铺的新增供应量仅为3977套和67套,也就是市场处于阶段性供不应求的状况。

 
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来源:小康杂志
发布时间:2009-04-15


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