|
正确选择房贷,省钱的同时可以使购房者早日由“房奴”成为房主。
如今的房地产市场是看房的多，买房的少，大家都感觉房价还可能再跌，谨慎出手为上，但是对那些确实需要买房或已经买了房子的人来说，房贷则成为他们最关心的问题。尤其是近期央行连续降息，对供房一族来说影响巨大。随着一个多月的酝酿，各家银行有关房贷新政的实施细则也逐步明朗化。如果房贷选择得当，可以让您省下不少钱。
降息周期优选公积金贷款
目前，常见的房贷方式主要有商业贷款、公积金贷款和两者组合贷款三种，各种房贷方式各有利弊。
商业贷款的优势在于贷款额度较高，且手续比较简单，但是它的利率较高，一般要比公积金贷款利率高出一个百分点以上，11月27日利率调整后，商业贷款基准利率五年以上为6.12%；五年以下为5.94％，住房公积金贷款利率五年以上为4.05％；五年以下为3.51%。并且它提前还贷的限制较多。
公积金贷款虽然利率较低，提前还贷较自由，但是最高贷款额度有限，并且申请公积金贷款的手续较复杂，时间成本较大。
公积金贷款加商业贷款组合贷款可以不受贷款总金额的限制，并且最大限度地节省利息，但是它的申请需要办理公积金贷款和商业贷款两套手续，缴纳两种贷款所需的各种费用，因此申请者需要充足的时间和精力来应对。
有人认为办理公积金贷款支付的各种费用较多，综合考虑，似乎并不比商业贷款省多少。但事实上，公积金贷款比商业贷款多了评估费，却少了律师费。另外，购房人用住房抵押进行公积金贷款，办完手续后，按规定保险公司将扣除一定手续费后退还借款人剩余年限的“购房综合险”的保费。随着公积金贷款批贷放款的时间缩短、交易流程提速、暂不受二套房政策限制等优惠政策的推出，公积金贷款正在成为购房人的首选。
慎选还贷方式
贷款方式和额度选定后，如何归还贷款就成为应该重点考虑的问题了，还款又可以分为使用公积金和不使用公积金两种。
使用公积金还款有两种选择：一次性还款法和逐月还款法。一次性还款法是指每年用购房人住房公积金账户里的余额部分提前归还其住房贷款一次，如果住房公积金月缴额每年递增，则购房人就可以提前还清贷款，减少一部分利息支出。而逐月还款法是使用购房人公积金账户里的余额加上每月缴存的公积金，如果公积金缴存额是在递增，则在贷款前期的还款压力比较轻，尤其是对于收入有限，刚刚支付大笔首付的购房人，这种还款方式虽然不会减少利息支出，但是易于长期规划。
目前，商业银行主要有等额本金和等额本息两种还款方式。等额本金是指将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息，前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。而等额本息是指把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，借款人每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。
假如张先生以12000元/平方米的价格买入100平米大小的住房，则总房款为120万元，首付20%即24万元，从银行按揭贷款96万元，按2008年11月27日利率基准计算利息，分20年还。
等额本息方式还贷，则每月还款6944.36元，支付利息706647.08元，还款总额为1666647.08元。
等额本金方式还贷，则前三个月还款金额分别为：8896元、8875.6元和8855.2元，以后逐月递减，支付利息总额为589968元，还款总额为1549968元。
比较可知，从省钱角度看，等额本金还款方式优于等额本息，但是在还贷初期，等额本金还贷压力较大，以后逐步减小。
此外，在还贷前期，等额本金归还本息的金额大于等额本息法，若处于降息周期，则等额本金法在较高利率时已经支付了较多的本息，享受低利率的本金要比等额本息法小很多，因此等额本息法更容易享受到降息带来的好处。购房人应该根据自身经济实力和未来收入状况，综合考虑，选择适合的还贷方式。
|
