但在租的过程中,有一种情况要特别当心,即开发商为了销售房子,而创造了一个商业街概念,实际上这条街的使命,也就是为了和小区相配套,一旦房子售完,商铺也就很有可能寿终正寝,或改作他用。由于这种商铺事先并没有通过规划审批,有点类似于临时房。因此,房产商不具有产权证,没有产权,当然更没有租赁权。在这种情况下,和商户签订租赁合同的也只能是假手一个自然人而不是法人了。如果日后产生纠纷,按合同规定,也只能和签订合同的那位自然人打官司了,风险无疑增大了许多。
再则,如果真的是临时房,存在的期限又特别短,投资者就要慎重考虑,如果选择的商业经营回收期特别长,会不会还没有收回装修、培育市场等前期投资,商铺就不存在了?
房产商对小区环境、格局的改变也会影响到商铺的经营。曾有一商户在一小区拿下面积不小的商铺,打算做婚纱影楼的外景拍摄基地。没想到,半年之后,原来漂亮的风景不见了,代之而起的是迅速建起的楼房,整个小区的环境也失去了做外景的价值,从而不得不改作他用或退租。
另外,开发商承诺的面积缩水,商品房销售不畅,住宅入住率不够,配套设施不全,都会构成社区商铺的陷阱,尤需投资者密切注意。
五个问题
对社区商铺的投资者来说,做出决策和选择之前一定要仔细思考,特别要对开发商惯常的宣传概念认真分析,多问几个为什么。
1.顶级商业能否实现
许多商铺都推出所谓“顶级品牌”、“韩流时尚”等吸引人的概念,问题是这些概念由谁来实现?要知道,开发商把一个个商铺卖给和您一样的投资人,产权归您了,您当然是觉得什么赚钱就经营什么,谁出的租金高就租给谁,其他人也一样。所以商铺卖完了,“顶级品牌”、“韩流时尚”等概念能否实现与开发商也没了利益关系,结果如何可想而知。
有的项目承诺统一回租、统一招商、统一管理。但实践证明这很难实施,不可能所有商铺的业主都心思一致,一旦有特立独行的,必然导致多米诺骨牌效应,很难真正执行下去。
2.商铺在社区还是商业中心区
开发商往往告诉我们,该项目体量多么庞大,周围人口多么密集,似乎一个未来的商业中心区将诞生在这里,事实果真如此吗?
我们首先应当搞清楚,这一项目是城市规划的商业项目,还是住宅项目的商业配套。虽然许多开发商把住宅配套商业规模加大,但只要是建在居住区内,其功能必然只能是为社区服务,不会成为有辐射功能的商业中心。
要知道,每一个住宅项目,按照国家规定,都必须配套足够规模的社区商业。由于对商业地产销售前景看好,绝大多数项目都会按上限设计商铺,甚至会超标准规划。因此,当开发商告诉你,该项目周边有多少住宅项目,有多少居住人口的时候,不要以为这些人都会到你的店中来购物,因为他们所住的小区里也会有规模不小的商铺。
3.商家入驻的商铺是否一定好
与家乐福、华堂、国美等著名商家为邻的前景非常诱人:这些店家选址严谨,选择的地段一定不错,而且它们的入驻必然带来旺盛的人气。
但必须知道的是,开发商提供这些著名商家入驻的条件和卖给你商铺的是截然不同的。著名商家所支付的租金水平一般不会超过每平方米每天2元,最低的甚至只有几毛钱。租给家乐福,开发商赚不到钱,但因此周边商铺的价格会被炒高。如果商铺购买价格过高,即便沾了家乐福人气的光,也不见得赚钱。
