“我行一直严格贯彻落实国家宏观调控政策,其中对第二套房贷的政策严格执行有关监管要求,自去年执行人民银行、银监会的文件规定以来,目前在执行这些政策和规定中没有任何变动。”当众多媒体热炒三家银行放松二套房贷限制之时,建行相关负责人的声明将所有幻想拉回到了原点。
“很显然,这是一场博弈,而博弈的双方正是力主宏观调控的主管部门与追求经济利益的各大银行。”上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭向《小康·财智》记者表示。
根据《小康·财智》记者调查了解,个人住房贷款一直被作为各大银行的优质资产加以发展。以刚刚公布的建行2007年年报为例,其个人住房贷款的不良贷款率仅为0.8%,远低于其他贷款品种。在银行竞争日趋激烈的今天,个人住房贷款毫无疑问是让商业银行无法割舍的利润来源。
调控高压下的被迫执行
但是,面对近在眼前的美国次贷危机和始终高企的CPI,央行与银监会无法容忍商业银行对二套房贷的阳奉阴违。据悉,前期被媒体报道且点名的几家银行,随即便受到了来自央行的审查。“在目前央行与银监会严查的气氛下,至少在上半年不会再有银行敢于在二套房贷的问题上松口了。”一位熟悉银行业务的分析师向《小康·财智》记者表示。
《小康·财智》记者的随机调查证实了这一点,记者以二套房贷购房者的角色咨询了包括先前房贷松动的建设银行、深圳发展银行等多家银行,银行方面均表示目前没有计划松动二套房贷的各种执行细则,只要是购房者先前曾经贷款购买过住房,第二套房贷均不能享受优惠利率。中信银行总行资产业务部总经理王剑向《小康·财智》记者表示:“对于北京来说,第一套房贷余额结清,再贷房贷按第一套房的情况是不存在的。‘清贷后再贷款购房可算首套’实际上是在钻空子。该种说法应是某些银行为拉拢客户在自己行申请房贷的噱头,在实际操作无法满足。因为在实际购房过程中,银行可以此为卖点,让一些已在本行贷款结清的客户在购买第二套房时首先考虑到本行,从而挽留客户。”
然而与表象上的单纯严格执行不同,当《小康·财智》记者以购房者的身份光顾各大中介公司时,咨询人员向《小康·财智》记者推荐了多种规避方法:如固定利率贷款、利用父母及亲友的名义购买第二套住房等。
但是,相关人士均表示上述措施仅可以称为银行在特殊时期的权宜之计,对于促进二套住房投资回暖难以产生根本性的影响。“以固定利率贷款为例,借款人的还款期限可能长达20年、甚至30年,而利率本身就是一个很难确定的指标,将利率绑定在众多银行确定的8.3%左右的指标并不能规避长期风险。”链家地产的置业顾问张库先生向《小康·财智》记者表示:“同样,对于以父母和亲友的名义购买住房,则有可能面临一系列潜在的法律问题。”
在《小康·财智》记者以购房者的名义实地探访的一些楼盘中,售楼小姐同样不推荐《小康·财智》记者采用固定利率的方式选择第二套住房贷款,“很难算清楚最后是赔是赚。”立水桥一处新开楼盘的售楼小姐向《小康·财智》记者建议。“选择三至五年期的固定利率相对比较稳妥,风险比较小。”北京一家物业公司总经理白钧先生表示。
自住无碍 投资慎行
“就目前的楼市而言,如果是为了改善居住条件而购买第二套住房,是可以介入的;但是如果是为了投资,我的建议还是谨慎。”杨红旭向《小康·财智》记者表示。根据鑫尊置地的成交数据显示,前期价格上涨过快的北京海淀、丰台等区域房价均出现不同程度的下跌,其中降幅最大的是海淀区,3月份的成交均价为15304元/平方米,环比下降了11.6%,其主要原因是以前海淀房价较高,现在价格回落得较明显。
以价格区间统计,目前介于高档楼盘与普通住宅之间的公寓楼处境最为尴尬。在四月的北京,虽然春意渐浓,但是价格处于18000元/平方米～30000元/平方米的楼盘却在忍受着最严酷的寒冬,部分楼盘甚至于数周都没有成交一单,所谓的打折、降价同样来自于这些楼盘。
而与此形成鲜明对比的则是处于价格洼地的普通住宅与所谓的“豪宅”的持续热销,根据北京市房地产交易管理网发布的今年一季度北京商品住宅成交均价排名,北京预售项目最贵楼盘银泰中心一季度成交均价不但没降,还逆势涨了2万多元。与此相伴而生的是二手住宅市场的火暴,根据相关资料统计,今年第一季度的京城二手住宅市场均价同比上扬两成以上,这一方面反映了相比于新房,二手房仍有不错的性价比,另一方面反映了在过高房价的压力下,拥有自住需求的购房者不得不将目标转向二手房。
因此,相关人士在接受《小康·财智》记者采访时纷纷表示,在目前的市场环境下,改善型购房并未受到太大影响,但是投资型的购房尚不宜实施。“二套房贷松动只对一些有置业升级需求的人有好处,对那些手上有闲钱的投资者来说并不是什么机会。”伟嘉安捷企划经理殷丽娟表示:“我个人建议如果不是用于个人置业升级,就尽量不要因为‘二套房贷’松动而参与到房产投资当中。目前,政策打压的就是这部分人。而且,现在北京房价一直高涨,拐点论出来后房价也没有下跌,就像股市到了最高点一样,我们也不建议消费者在高位接盘,因为没有什么机会可以规避风险。”
链家地产副总金育松同样建议:“目前,对于手上有闲钱的投资者,房地产整个市场前景都不太明朗,除非投资者的目的是长期持有收取租金,因为最近房屋租金的上涨还是很可观的。”
结语
很显然,在国内外经济形势尚不明朗的情况下,很难期盼监管层短期内放开调控措施,因为,这些调控措施并非仅仅针对房地产行业。重新收紧的二套房贷限制、一直热议的物业税，加上日趋严厉的银行信贷,让今年的房价走势注定无法复制2007年的辉煌。“如果一个投资者手中有一千万的闲散资金,我建议他可以拿出其中的二三百万投资城市中心区域的楼盘;但是对于那些中小投资者,我建议他们暂时不要介入楼市,因为宏观调控前景还尚未明朗,风险还是太大。”杨红旭建议。
《小康•财智》2008年第05期
