宜居的亚奥商圈并不太适合写字楼的生存,因此，这里的写字楼售价只相当于普通住宅。而且一直以来,这里都没有真正的高档写字楼,出租价格虽然不高,但是相比于它乙级丙级的配置,已经显出虚高的态势,以至于这个地区平日写字楼的出租率只有50%。奥运的来临无疑也会对其有所触动,但是也不过是达到供求的基本平衡,然而写字楼业主,却对其抱有很高的期望,以至于短租市场也呈现出虚高的现象。
短租天价
“你要在奥运期间短期租到100-200平的办公楼比较难一些,要找好长时间”华厚商业置业顾问任浩告诉记者。原因是亚奥地区写字楼总量本来就少,超不出18座。而100平左右的写字楼就更少,而且价格很贵让人难以接受。
“我前段做了一个650平方米的,一个月要10万”,任浩介绍,我算了一下每平米七八块了,而且还不跟你长期签合同,都是一个月一签的,当然如果有人想长租肯定压的价比较低,比如签三年谁也不可能花每月十万的费用去签一个只值五万的写字楼。他就是要挣这个奥运机会。只有三个月,大约10月结束收尾,他们的客源将是许多电视台驻京的分支机构,以及报社、经销处等临时办公点。
但是事实上,一定要住在附近的行业还是有限的。据了解，附近写字楼希望短租的超不过5%。记者、电视台肯定喜欢离鸟巢近一些。而奔着奥运来北京短期办公的企业没几家。比如可口可乐就是奥运会的合作伙伴,奥运期间,他们是一定会紧密参与其中的,但是人家早就选好了地方,地点也并不在亚奥商圈,而是在三里屯一个宾馆早就签了几十间套房做办公室。因为与媒体不同,作为合作伙伴,对时间性要求不高,货物离鸟巢近一点就行,办公未必离鸟巢近。只要从奥运场馆不远的地方找个库房出货即可。而这个库房,据说可口可乐也选在了北五环的边上。很多业主本来指望与奥运挂边的企业以前没租好房现在来短租的,但是看来他们很难如愿。
据了解,有这种打算的写字楼大约占到整个写字楼的30%左右。这其中大约有一半的业主,希望通过这两三个月的短期高收益,来付些还款。另外一些人虽然是全额付款,不存在还款压力,但是既然别人都短租,那我也要短租赚钱。
小业主就喜欢调价,比如江心大厦,平时价格就已经很高,现在再往上涨点,成交价已经达到每平方米六七块钱,其实原来最多四块肯定能租上。
“我们很少接到这一带的委托”,任浩介绍,现在就接了一个60平的4000元,户型还不好,每平米一块七。而上面提到的一个月10万的650平米写字楼,我有一客户说价格低点可以考虑,但是房主回复说如果打算按照几个月前三四块的价格肯定不行。而这位客户的心理价位在四到五块之间。最后恐怕很难达成共识。
长租虚高
写字楼的长租普遍不受奥运会影响,价格只能稍高一点,或者与以前一样。但是事实上,此前亚奥地区的写字楼租价就已经高于当地的商务氛围与楼宇档次。
亚奥地区国际化办公氛围不足,因此，写字楼一直是中小型民营企业的选择,虽然号称亚奥商圈,但是这里却基本没有真正的甲级写字楼。与CBD、中关村的写字楼比起来,这里最好的也只能算到乙级、丙级。欧陆、飘亮广场也算稍微可以的,但是比起真正的5A级完全不算什么,剩下的总体量一万来平的,拿到四大商圈,连丙都排不上。但是租金价格却与成熟商务社区这些写字楼相差无几。
据了解,亚奥地区平日里普通的写字楼也要达到每平米2-3块,现在长租是四块左右,最好的能达到六块。可是中关村写字楼,数码大厦,这些真正的甲级写字楼,成交价也就四块钱。新中关大厦,报价才六块。因此同样是花三块钱,可以选择万通那样的市中心位置,再加钱可以选择燕莎这样的高档商圈,交通也很方便。
“这里的报价肯定虚,已经不符合市场的规律了”。任浩认为,四大商圈都有政策优惠,亚奥那里也没有,这个价格实在有点高。
现在那里长租的很难出租,北辰大厦有个一千二平米的,报价三块都租不出去,很多人在看,但没有成交的。那边写字楼空置率较高。小面积出租率尚可,因为以前价格低,也就是三块左右,便宜。
虽然因为奥运会的原因这里开通了地铁,交通比以前方便了,奥运炒作也越来越火热,但是对于投资商来讲,还是很少有人去投这里的写字楼。因为同样的价格可以去找一个成熟的商业圈去买,也可以去一个刚落成的商业圈买。
因此,等奥运一结束,亚奥写字楼的价格肯定会回落的,也许比之前更低。
《小康•财智》2008年第04期
