当燃烧的奥运圣火离北京越来越近的时候,奥运经济也到了收获的季节,受益最大的亚奥商圈成为奥运经济当然的冠军, 2800亿的投资额,早已让这里焕然一新。商铺、住宅、写字楼是否因此真的身价倍增?在奥运前夜,就让我们来盘点一下炒作了多年的奥运概念到底给房产投资者带来了多少实际的收益......
奥运照亮亚奥房产
“2800亿元的投资额,绝大部分都投给了我们亚奥商圈。”一位投资了奥运村商铺的老板刘先生颇为自得。对翻了几倍的商铺,刘先生感谢的是2800亿的奥运投资额,而不是奥运本身。
“奥运会前前后后不足一个月,对于投资者来说,带来的利润是有限的。”刘老板说,“而无限的是因为奥运的召开,交通绿化以及设施的完善带来的真金白银。”据悉,刘先生投资的那家位于奥运主会场附近的小商铺因为地铁五号线的开通,已经为他赚到了500万的收益。
奥运会对房产最大的帮助是奥运投资的2800亿所形成的便利的交通,良好的环境带来的人气聚集,而非奥运会召开本身,这一点投资亚奥商圈的投资者多有感触。
交通提升房产价值
太贵了!!!提起亚奥商圈的房产价格,北京华厚商业投资管理公司客户经理齐亚彬不由得摇头感叹。
这也正应验了一个理论:奥运前期的筹备阶段,投资会成为主题,房地产、建筑建材以及基础设施建设成为直接受益行业。
亚奥商圈座落于北京北部四五环之间,但是房产价格却直追市中心,尤其奥运主会场以北一直到北五环至今还像一个大工地,坐上公交车去市中心需要将近两个小时,价格却一如市中心显得有些离谱。不过如果坐上开通不久的地铁五号线,也许就可以理解了。
一位立水桥的居民王小姐就对记者表示,以前到一次市里两个小时,赶上堵车，更不知何时能到,因此每天去位于二环内的公司上班让她感觉疲惫不堪,不得已只好在单位附近租了房子,自从地铁五号线开通后,她立刻退租,回到自己的家里居住,一下子省了一千多元钱,也不会堵车，半个多小时就到了。这也许是亚奥商圈身处远地,却身价形同市中心的主要原因。
事实上,因为奥运场馆就在这个区域,附近的交通全都改头换面,轨道交通、公路交通的建设一下子缩短了和市内的距离。
“原来鸟巢以西这里是个死角。”链家宝业鸟巢附近西奥中心店的卢小松店长告诉记者,往亚运村去不了,海淀过不去。现在好了,新修的道路四通八达,这里商铺的租金已经比几年前我们刚租时涨了很多,日后这里一定非常繁华。
交通激活了亚奥商圈,这些交通建设全都来自于奥运投资,据悉,2008的奥运投资已经开创历届奥运之最,目前围绕“奥运投资”有三种说法:如果只考虑奥运场馆的建设投资,目前为280亿元,这笔投资在5年内对北京的GDP平均拉动1.3%,这是“小投资”;如果再考虑为举办奥运会而新追加的城市建设项目,大约为1349亿元,这是“中投资”;如果再加上不举办奥运会也要进行、只不过因为奥运会而提前进行了的城市基础建设,投资额度接近2800亿元。
亚奥商圈的轨道及公路交通还有一些基础设施建设,是属于城市建设项目还是因奥运而提前了的城市基础建设已经不重要,重要的是奥运投资的绝大部分确实花在了亚奥商圈,让这里的房产价格翻着番地往上涨。
奥运游客带不动消费
奥运经济大多呈现“前7后3” 的周期性特征:奥运申办成功至开幕前期为筹备阶段的“前7”,以投资为主要特征的基础设施建设成为GDP的重要推动力量;奥运举办期间因客流大幅上升而使得消费出现峰聚效应;奥运结束后,成功的形象展示使得主办城市与焦点产业及公司品牌得到大幅提升,从而增强了后期要素的竞争质量为“后3”,加在一起,奥运经济前后持续8～10年时间。
如今离奥运会只有四个月的时间了,前七年的筹备阶段中,以投资高峰年2005-2007年为例,中国年均GDP增长12.3%,2007年奥运直接投资拉动的GDP增量为282亿元。亚奥商圈是获益最多的地区,所有的房产投资者都赚了个盆盈钵满,无论是场馆设施还是周边的绿化,以及轨道和公路交通都为房产的升值提供了强劲的支撑,亚商房产坐享了“前7”的利益。
但是到了下一个阶段,奥运举办期间因客流大幅上升而使得消费出现峰聚效应却未必能如愿。据记者了解,本来应该兴旺的商铺出租率并不尽如人意,原因是奥运会期间的客流都属于观光类型的旅客,“观光旅游的特点就是,一平方米内的人数很多,但是消费能力很弱。”万商俱乐部主任杨泽轩指出。
“我相信在奥运会之前,整个区域的综合环境、基础设施及绿化等方面都会很好。”易铺网CEO陈建明认为,在这个环境下,那么多旅游者从世界各地来到这个地方,对这个范围的商家经营是有正面影响的,宾馆当然是最大受益行业。据了解,亚奥地区的宾馆价格已经达到平日的5倍以上。原来299元的标间,现在要1000元才能住上。然而除此之外,可能就剩下低端消费还能沾光,比如小吃、纪念品等,因为游客不可能静下心来购物,也不可能正襟危坐地去吃一顿商务餐。至于规模化的商业或者购物中心想从中受益更有难度。其实到目前为止,中国很多面向观光旅游者的商业街区都生存艰难,包括著名的王府井在内。因为国内的旅游市场还处在观光旅游的阶段内,度假旅游刚刚起步，还没形成规模。
宜居不宜商
“一个绿色的大公园,加上便捷的交通,再加上完备的基础设施,这样的地方适合做什么?”陈建明随后自答道:“当然是适合居住。”
奥运主题公园本身就已经给这个地方定位了,它不会是CBD一样的商务区,也不会是王府井一样的商业区,而是个居住区,且是中高档居住区。最贵的“盘古大观”达到5万元／平方米的均价,普通的楼盘也在2万左右。
一项数据显示,奥运会结束后3年左右亚奥地区的固定消费人口将达到200万人以上,广义上成为亚洲最大的居住社区(包括北辰绿色家园、望京、亚运村、天通苑、亚北别墅区、西三旗居住区等)。
居住与商务是相抵触的。适合居住的地方,就不适合办公,因此,商务氛围不足的亚奥地区,写字楼的数量极其有限,且多半是小公司,更多的小公司直接投资那种商住两用的公寓,既解决了居住的问题,也解决了办公的问题。
奥运场馆周边宽阔的视野、巨大的空间,很受居民的欢迎,但是却不适合商业,因为商业和住宅正好是一个逆向的东西,商铺讲究金边银角,住宅都喜欢草包肚。离路远一点不要那么吵,视野就我自己最好,独享景色。但是这些高端住宅下的商铺投资就很危险,300平米高档住宅可能只住两口人,一层底商们能分到多少客流?
其实从鸟巢的位置往四个方向看,新的住宅不是没有,但是量的增长速度不是很快,尤其靠北边,有很大尺度的公共空间,空间拉大以后,商气也聚不起来了。商业是一个在一定的范围之内自由的溜达,才会发生一定程度的消费,如果空间太大,商业只是里面的点缀而已,对商业经营来讲反而是不利的因素。因此,宏伟的鸟巢、宽敞的环境带来的区域的提升,应该辩证地看。其实从大的范围来讲,亚奥商圈周边住宅的支撑已经形成一定的规模,只是由于长期的施工建设,导致已经住在这个区域的人的消费习惯还不在这个区域。当然，当这个区域建设开发完成之后,消费会逐渐留下来,中低端先回来,高端回来得慢一些。
因此，此地的商业应该更多依托于当地的居民,而不是观光旅游者。在国际上,这种依托于住宅的商业区都很成熟,它的服务对象简单清晰,如果在奥运村开餐饮就是服务于周边社区的,因此，如果日后亚奥地区的商业定位,能够同时面向当地居民消费与旅游消费将是最佳选择。
踩着节奏投资房产
从世界上每个城市的发展中可以看到,往往第一拨涨价的就是普通的住宅,一定环节之后,高端的别墅公寓会有跟进,在别墅市场成形之后,这个市场已经度过了最早期的阶段,楼都盖完了住满了,这时商铺又要起来了,写字楼比商铺还要慢一步。
因此,对于亚奥房产的投资还是需要合理的评估,不要被奥运概念的过份渲染所迷惑。住宅、写字楼和商铺价位的判断,是与时间段分不开的。要清醒地认识当前所处的阶段,尤其在奥运圣火点燃之际,不要在混沌的状态下过高地估值商铺的价值,如果认为既然住宅卖到一平米四五万,商铺就得是他的两倍三倍那就错了。目前奥运村的商铺只是类似于几年前的住宅的阶段,属于刚刚起步,投资者需要一个较长时间的培育过程。
“目前,一手房的销售人员在为投资者描述的预期回报中,喜欢将动态回报转化到静态回报中一起算。这样的算法回报率当然会更大,但是对这种算法我们执怀疑态度,这是不合理的。”华厚商业董润川认为这只是售房的一种手段。
据了解,商铺回报分两种:一种是静态回报,也就是出租带来的收益,这部分的回报率最高在8%-10%之间;另一种是动态回报,也就是商铺升值带来的回报,这部分回报是不稳定的,而且很难预估。
在一手楼盘销售时,所有开发商都会给一个8%、10%回报率的定心丸。但是现在能做到8%回报率的商铺并不是很多,只有等到真正聚起人气的时候才会如开发商所许诺的那样,在此之前空上一两年很正常。
因此,并不是说商铺没有价值,在香港,商铺当然要比住宅贵了。只是亚奥地区还没成熟到那种程度,所以，投资一定要踩在点上,谁能跟上城市化开发的节奏谁就能赚到钱。
《小康•财智》2008年第04期
