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  2008年04月《小康▪财智》
  栏目:财智观察
资本地产能否成就新一代富豪

★文 /《小康•财智》记者 于莉娟


  
“在中国,盖上一栋楼,一家八代都吃喝不完。”一位房地产商声称。也许有些过激,但是买土地,盖房子,几乎可以称得上最快的致富捷径,然而还是有人嫌它太慢,于是提出资本地产的理念,这个人是禹晋永。“我要让中国的富豪结构发生转变”,禹声称,他要凭借资本地产的传承,影响下一代,让那些愿意进入地产业的知识份子迅速崛起,成为下一代富豪。
 
  为了这个理念,他饱受抨击。炒作!吹牛!吸引眼球!人们众说纷纭。然而与通常炒概念不同的是,他真的在实践中验证自己的理念。
  无论是最初的凯爱置业,还是轰动一时的国美置业,还有今天的天津超七星级酒店,禹晋永认为他做的每一个项目都将成为资本地产理念史上的一个亮点。最重要的是禹晋永确实让自己变成了富翁。
  既然他能够通过运作资本地产使自己变成富富翁,那么也许资本地产真的会成就更多的富翁。因此在地产的资本来源越来越受限的情况下,我们将目光投向了资本地产。
  资本地产虚实结合
  其实,检视禹晋永的资本地产经历,并不能给人踏实的感觉,一切都太出格了,凯爱置业上市几年了,禹晋永因此大发横财人们依然不懂他是如何运作的,国美那里禹晋永半途而退颇费猜疑,而超七星级酒店听来颇像另一个噱头。这是人们对禹非议的原因。
  禹晋永到底在做什么?资本地产到底是概念还是货真价实的新思维。
  对此,禹晋永的解释是,虚实结合。
  比如希望获得财富,这是个概念性的东西,属于意识形态领域,比如想开个花店赚钱这只是想法,要把它资产化也就是物理化才行,去实施就是由虚变实的过程;赚到钱得到权益后可以拿去再投资,是权益资本化的过程;依照公司法,投资人的资本是可以相互转让的,把资本形成一种证券的概念,就回到一种意识形态里面去了,对资本的涨跌,要用你的意识形态去推测,这一过程是物理到虚拟化的过程。
  禹晋永将以上循环总结成几句话:项目资产化,资产权益化,权益资本化,资本证券化。
  “应该说这几句话形成了一个高度概括,总结了资本由形态到资本再到形态,整个经济形态完全概括进去,包括了很多资本人生和创业经营的多少艰辛眼泪在里面。”禹这样评价自己的理论。
  “这是学术的东西,但这不同于纸上谈兵,因为来自实践。”禹称自己的理论在国际上获得广泛认同,在美国资本界影响也很大。对此也许不易评价,但是短短几个月即获得13家外资基金的支持却是事实,从而使禹的中国世代注资额高达10亿港元。而此前获得黄光裕的认同也是事实,否则不会把国美置业交给禹负责。
  当然禹也承认,在中国资本地产的理论经历了痛苦的过程,很多人听不进去,认为很玄。其实资本地产应该说是有实践有理论,理论又回到实践,它确实指导了我们在做地产业。对传统产业与资本对接起到了桥梁作用。首先让天上飞的落下来,国际投行,VC业务,让它落地,让它与传统的地产相结合;地上跑的让它飞起来,就是传统的地产利用资本实现放大效应。资本地产来放大一个企业和企业家的时候,就是N个魅力的集成,而不只是简单的集合了。
  总之,“所谓心有多大,舞台就有多大”,禹这样总结。
  土地+网络
  资本地产的理论既然强调实用性,那让我们来从禹的运作个案中,窥探一下资本地产的魔力。
  到目前为止,禹最完美的一次资本地产演绎是他的第一桶金——凯爱置业。当时是2004年,凯爱置业趁“8·31”地产大限之机,看到许多房地产开发企业拿不出土地出让金的窘机,一口气收购、控股25家房地产企业,储备土地接近600万平米,涉及收购金额近50亿。
  随后,这些土地被装进一个叫凯爱中国的网络公司。这是凯爱置业的子公司。同时,另一家叫做凯爱世界的美国公司在内华达州成立。凯爱世界通过反向收购国内的凯爱中国网络公司,从而拥有了中国土地的权益。最终中国的土地资源在美国的公司里体现出来了。
  当时这家凯爱世界网在纳斯达克去上市时,禹晋永给美国投资者讲述的是一个网络的故事,所有的美国人都看得到,这个网络的背景很强大,因为它有很多的现金流,还有很强大的资产在支撑,他可以在网络业里面所向披靡,当时发起的股本也很大,五亿美金,很多门户网站至今股本也没那么大。未来的赢利模式也很好,于是预期它将成为与雅虎抗衡的全球数一数二的网络公司。
  美国人的预期是有根据的。当时凯爱在中国、美国、日本、越南等很多国家,采用收购的方式,使很多当地大型综合网站成为凯爱网的经销站。而凯爱付出的代价是一个网站一百万美金成为控股方。这是相当昂贵的价格。这样,这些遍布世界各地的大型综合网站的年收入就体现在凯爱世界这个上市公司的财报中。
  此时,凯爱上市公司拥有了来自世界各大综合网站的巨大的现金流和来自国内地产的强大的不动产。虽然凯爱本身并不具备网络技术,但是通过并购一下子拥有了所有网站必备的条件。在很短时间就实现了强大的网络功能,当时给资本市场的感觉是,想打败新浪搜狐这样的门户网站是轻而易举的,虽然百度新浪们花了很长时间才建立了今天这样一个帝国,但是他们没有实力,房子都是租的,拿出一千万来就是很费劲的事情,他们只有市值,没有太多现金流,更没有不动产,在面对资本时会很脆弱。因此,在上市路演的过程中,凯爱得到了美国投资者的认同。尽管当时凯爱中国网做得并不怎么样,美国投资者看中的是前景,而不是现在。
  上市后,禹晋永将上市公司股权转让给北美网络,从而成功退出,获利40亿人民币。
  四两拨千斤
  很少人想到用网络公司收购房地产权益,从而在资本市场上给投资者以良好的预期。当然这看起来有些滑头。因为三年过去了,我们也没有看到一个叫做凯爱的互联网巨人如美国投资者期望的那样崛起。
  其实,禹在整个运作过程中的手法都是四两拨千斤之术。
  最初收购的地产虽然涉及金额50亿,但是禹是不可能真的付出50亿现金的。而是通过股权置换以及付定金等方式将成本降到最低。
  至于以百万美金的代价在全球收购的那些数不胜数的综合网站更只是个协议就搞定了。协议规定,对方只需换个LOGO,提供一个当地版本,一个中文版本即可。而凯爱就开始做镜像站将其引入中国,对方也乐于进入中国,有中国网民登陆他的网站当然是好事。其它的具体运营凯爱均不干预,所发生的人事工资等与凯爱一点关系都没有。就等于换了个国旗一样。当然最重要的是,承诺的100万美金要上市之后才能支付,如果上市未成,协议自动失效。于是,在很短的时间内凯爱就形成了一个宏大的网络,因为很多网站愿意100万美金换LOGO。等于凯爱分文未付就拥有了一个庞大的网络以及他们的年收入,从而取信于投资者。
  此后在与黄光裕的合作中,禹晋永也是这么做的,一块当时价值8.05个多亿的土地,禹晋永只交了4100万的保证金就开始准备搏大。后来因为管理上的分歧,离开了国美置业,对于后来黄光裕全款付齐了8.05个亿的全款,禹晋永颇不以为然。禹当时成立的主要部门是投行一部二部三部等。是想拿这块地去搞资本运作的。
  对于目前他正在做的超七星级酒店,禹也是打算让它上市。
  禹晋永喜欢资本地产,提倡资本地产。资本想要玩一些事情时候,传统的行业是无法抗衡的,禹晋永喜欢直奔主题,既然地产在资本市场上最能实现价值,当然我们要提倡资本地产。禹说他会将他做的这些案例讲给学生们听,让他们成为地产界的新贵。
 
 
《小康财智》2008年第04

 
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来源:小康杂志
发布时间:2012-08-22


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