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  2008年02月《小康▪财智》
  栏目:学院
中国房地产“拐点”迷局

★文 /《小康•财智》特约记者 席志


  
  两样东西的涨跌,在2007年反复出现在媒体和公众的视野之中。对于国际社会来说,最关注的是人民币汇率的涨跌;而对于中国公众来说,房价涨跌,则是更加直观和牵动神¾­的现实问题。
  2007年岁末,深圳、广州房价在一路飙升后遭遇了寒冬。万科董事长王石抛出“中国的房价进入了一个拐点”的论调。此话引起轩然大波,几欲泼粪。尽管后来王石解释说这个拐点指的是房价从快速上涨“拐”到理性调整,但依然余波未平。
  房价一直是百姓关注的话题, 在过去的2007年,房价是一路高涨。但从三季度开始,广州、深圳的房价和交易量开始下滑,这使得人们对未来的房地产市场充满了猜测,究竟房价一路高涨的原­因是什么?广东的房地产走势究竟代表了怎样的信号?一路高涨的房地产市场是否已经出现拐点?
拐点诟病 房价悬念
  “最近有人说房地产的拐点已经到来,但我去年10月看中的楼盘却还在涨,真不知道究竟该不该买房。”北京某传媒公司的田先生告诉记者,他本来就犹豫,眼下则更加举棋不定。
  记者调查发现,像田先生这样持币观望、期待降价的购房者并不在少数。而影响他们的,主要是时下此起彼伏的“唱空”房地产的“拐点论”。
  在这个年终岁首,伴随着严寒到来的是有关中国的房地产市场是否进入寒冬的争论。
  从2007年8、9月份开始,广州、深圳的房价和交易量开始下滑,随后,房地产市场低迷的气氛也在向其它城市蔓延。人们对于曾经­一路高歌猛进的房地产市场开始观望。
  和以往不同,这次最先提出房价拐点出现的不是别人,而是地产界的领军人物——万科董事会主席王石。
  王石承认“房价区域性的‘拐点’确实已¾­出现了”。判断的理由:第一,中产阶层都买不起房子,这个楼市快要出问题了;第二,今年万科不拿“地王”;第三,目前房子的性价比不高,三四年后再买房;第四,这次宏观调控与以往不同。
  但王石的判断广受争议,任志强甚至在博客上用了《几只苍蝇》为标题,来表达不同意见。
  尽管王石随后更正说“我的拐点不是大起大落,而是这种亢奋的、非理性的这样一个市场的疯狂的上涨,不正常的状况,进行理性的回归。”但还是遭到任志强几欲泼粪的调侃。
  “北京现在的供应量,完全消化掉要6个月,当然像宁波、深圳 、杭州、佛山等地方是低于6个月的,像厦门、大连、东莞,需要9个月、10个月、12.8个月甚至超过一年。王石认为,由于宏观调控之后,现在旺盛的需求、消费能力和预期也不同的进行了调整,由去年连续的亢奋心态,到现在左右观望甚至开始彷徨。
  进入拐点的另一个现象就是,二手房的交易量大幅萎缩,许多二手房交易中介没有了过去门庭若市的场面,甚至很多中介开始闭店关张。王石有足够的证据来支撑自己的“拐点论”。“珠三角首先地震的是房地产中介,中天置业的老板关门卷款跑了,接着广州、北京、上海的中介都开始出现大量关闭门店的类似问题。以往交易火爆的场面已是昨日黄花,二手房的购买力大大锐减,一手房一定会跟着受牵连的。”
  在2007年严厉的房贷新政、住房保障政策出台后,“深圳、上海等地房价应声而降”的声音迅速传出,甚至还有人测算出了下降的数据。
  问题是王石的“拐点论”并未得到官方的认可,很快就遭到一组官方数据针锋相对的回应。
  根据国家统计局的数据,去年,全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%,涨幅比上年提高2.1个百分点。而珠江三角洲及北京、上海等个别城市房价的涨幅,甚至高达40%以上,多个城市的商品房均价攀升至万元以上。去年,全国共有7家房地产企业的销售收入突破百亿,是历年来突破百亿最多的一年。
  国资委经济研究中心主任王忠明不久前在上海举行的“主语地产盛典”活动上对“拐点说”加以严厉驳斥,“房地产出现拐点言之甚早,此种宣传误导民众。”对于不少媒体报道的“房价下跌”和“楼市拐点来临”,王忠明认为此虽“表达了善意”,但却严重低估了宏观调控的艰巨性,“大家应该有足够充分的心理准备来应对调控的实行,如果这么轻易就能出现‘拐点’,那宏观调控就根本不需要了。”但对于目前的高位房价,王忠明也表示,上涨过快意味着房地产业的发展将滞缓,离顶点不远。
  不仅如此,市场价格的反应也没有冤枉王石。
  作为地产风向标的房价到底降了没有?地产商所称的地产“拐点”真的到了吗?
  记者来到位于北京地铁13号线龙泽站南部一个叫做“新龙城”的楼盘。售楼小姐介绍,目前小区销售的是期房,价格为1.3万元/平方米。当记者问会不会降价时,售楼小姐不假思索地回答:“不会的!”她还表示,该项目已多次提价,每次幅度均在500元/平方米左右。
  同是这个小区,记者发现,在去年4月的房展会上,售价还是6800元/平方米。仅仅8个月,房价几乎翻了一倍。
  记者随后致电北京东部的几个楼盘,对照以前房展会上的价格,无一例外均是价格疯涨,近期也并未出现具有所谓“拐点”意味的规模降价。
  不仅北京,有媒体报道称,率先降价的广州市实际上也并未降价。据广州一家楼市杂志主编跟踪房价发现,广州一些楼盘的价格实际在“明降暗升”,去年国庆节开盘时是1.7万元/平方米,然后就直线拉到现在的2.2万/平方米,拉价后再给很多的折扣,如九五折、送管理费等,但最后计算出来的房价比国庆节时实际高了2000多元。
  不但如此,“拐点论”在经济研究领域更是广受责难。
  中国社科院城市发展与环境研究中心研究员刘治彦表示,每次调控政策发布后,就有市场发生明显变化的信息发布。这里面有的可能是只看到片面,有的则是别有用心,甚至是在散布虚假信息。
  资深证券分析人士李国旺认为,近来争论得越来越热烈的房地产“拐点”论,不过是地产大腕们一种营销技巧和广告宣传手段而已。因为本币升值已是国际共识,地产作为稀缺的投资品种将会继续提高其内在价值,所谓拐点,不过是地产行情自1998年以来“黄金十年”后的中间休息。
  有关业内人士直言,比房价拐点更可怕的是宣称楼市拐点已经到来。事实上,目前房产商们大声嚷嚷楼市的拐点已经出现,跟以往的政策出台后称效果立竿见影如出一辙。只不过是散布虚假信息,扰乱政府调控。真实目的是希望政府不再出台新的调控政策。该人士进一步表示,有些调控政策仍需细化,楼市是否出现了“拐点”需要继续观察,迫不及待地夸大容易误导决策层。
  王石近日还继续在博客上为拐点辩护,他称拐点并不是万科突然抛出的观点,也并非在向政府表态以避免更严厉的政策出台。他认为,短期内房价超过收入水平过快上涨的现象不可持续,市场需要理性调整;但只要定价合理或者增速调整到合理趋势,市场内强劲的购买力仍会表现出来。
三四年后再买房?
  在国家统计局公布的去年12月份房屋销售价格指数中,广州、深圳新房销售价格都出现了环比下降,深圳是新房、二手房环比双双下降。11月、12月维持在40万平方米左右,基本上是全年最低水平。
  一些城市的房价已经开始“拐”了。从需求量的角度判断,广州萎缩了44%,北京相比去年同期下降9.2%,上海下降15%。虽然不能一概而论,确实现在从一种盲目的带有亢奋的、担心“不买价格会更贵”这样的趋势趋于理性。
  王石坚称中国房地产市场拐点已现,建议三四年后再买房。
  王石之所以建议三四年后再买房子,主要是基于一些情况考虑:他深信现在房价过高,房价已经上涨到中产阶层都已感到买房子非常吃力,住房市场存在很大的问题,而且这些问题如果不及时解决肯定会出问题。而现在房价疯涨的情况和东南亚的泡沫经­济、和日本泡沫经­济某个阶段极其相似。
  其次,他深信国家不会坐视不管,房地产调控措施一定会见效。他再三重复“这次调整不同以往”。国家的调整不仅仅是对房地产,外部通货膨胀的压力,投资热钱的增多,国家一定要吸收过多流动性,要把通货膨胀压下来,房地产必将首当其冲。王石告诫和提醒开发商、消费者:“如果不看到这样局面的话会麻烦的”。他认为,国家不会让房价连开发商都“心惊肉跳”地涨下去。外部宏观经济形势也不允许房价再疯涨下去。
  “三四年后再买房”的建议一出,迅速被各大媒体放在头条显著位置。
  有趣的是,王石的建议很快引来了另一地产大鳄潘石屹扔出的“石头”,他回应这一说法时认为,三年不买房的说法太武断。房价最根本的还是取决于市场的供求关系,不是取决于舆论。不会简化成要么都买,要么都不买这么单一。
  耐人寻味的是,王石作为利益集团的领军人物,却说“房价上涨的令我心惊肉跳”,居然发出“建议三四年后再买房”的声音。作为可以趁机大赚特赚的房地产大鳄,Ë­会买他的账呢?
  三四年不买房子,这三四年住在哪里?谁能保证三四年后的房价会降低呢?如果在这三四年内,收入增长的速度赶不上房价上涨的速度,那么现在不买房就亏了。
  其实,早在几年前,就有人建议“先不要买房”,但等来的结果是房价越来越高而且越涨越快,以至于主张大家赶紧买房的“房产大鳄”任志强“幸灾乐祸”地说:“没买房的人都亏了”。
  “三四年之后的中产阶层,还买不起房子的话,我觉得市场是有问题的,市场一定会惩罚房地产商⋯⋯”王石的这番补充似乎有道理。可是,房价已¾­涨了三四年,肯定也有人已¾­等了三四年,但被惩罚的不是开发商,而是持币待购的消费者。
  现在,王石又提这样的建议,难道想让消费者吃第二次亏吗?
  王石解释说,他建议“三四年后再买房”的意思“不是从价格角度来看,而是从性能价格比上来讲”的。他认为,三四年后,中国的住宅质量会大大提高,性价比会明显改善。从长远来看,这当然是有道理的。可是,消费者现在最关心的就是房价,而不是性价比。性价比当然重要,但考虑性价比的前提是是否买得起。
  有理由相信,建议消费者三五年再买房,是王石对购房者焦虑心态的一种善意的劝解。但该买房还得买房,尽管持币待购是一种选择,但在已经­疯涨的房价面前,在信息不对称面前,购房者个体是无法作为的。
  房地产市场“有问题”早已是不争的事实。此问题显然不是“三四年后再买房”所能解决的。
  确实,针对地产持续高烧,这一轮政策调控的组合不同以往,但是一个基本的事实是,对土地的控制仍然是这一轮地产调控的中心内容。从紧的货币政策,不是打压地产龙头,而是一种政策性清理,通过金融创新,地产业将会出现更生猛的强强联合和寡头垄断集团,起码在一些区域是如此。
  该买房还是会买房,消费者已¾­变得很聪明。有评论说王石建议三四年后再买房,多半是信口开河而已。
三角恋爱不好谈
  开发商、消费者、政府,房地产业的三个主角,带着恩怨和悬疑,从2007年跨入2008年。
  “房地产市场永远有四种声音存在。第一是政府的,当然是希望公平和稳定,保障低收入人群的居住,一百年后也还是这么说。第二类就是经­济学家,他们经常在讨论危机,他们的角色就是不断发现问题。而第三种就是开发商,只要有市场就会有生意可做。至于第四类就是消费者,永远嫌价钱贵,对产品和服务永远不满意。”万通董事局主席冯伦曾这样归纳,“各方都要用平常心看待市场和争论。”
  房地产开发商总是巧舌如簧,口吐莲花,但囤地圈钱,抬高地价却是事实。
  2007年的房地产市场,疯长的不仅是房价,地价涨得更是惊人。
  土地,不再是散文和文学作品中讴歌农民劳作的场所,而早已成为房地产开发商追求暴利的猎物。
  “地王”频现是去年房地产市场经­常出现的新闻,动辄几十亿的竞拍一再将商品房用地价格推向新高。
  土地价格高涨是推动房价疯涨的重要Ô­因之一,对于2007年土地市场的狂热,开发商有着共识。
  “如果我们以上涨50%为分界线的话,我们发现大部分城市的土地价格上涨超过50%,最高达到了163%。”潘石屹承认,在过去的2007年,差不多有十个月时间,中国拍卖的任何一块土地的价格,都比周围的房价要贵。也就是说布料的价格比衣服的价格还要贵。
  既然开发商都认为土地价格高涨是导致房价疯涨的主因,那么,土地价格为什么会疯涨呢?
  “各种各样的原­因,其中一个最主要的原­因,就是土地市场和股票市场短路了。”潘石屹称,建房子的不赚钱,倒卖土地的才赚钱。
  一般来说买土地是为了建房子,建好了卖出去赚钱,结果发现还有一个速度更快的路,就是不用建房子,大规模圈地,圈了地以后发行股票,发行股票以后钱就直接来了,不用建房子,美其名曰土地银行。以为有了地就跟银行一样,钱就可以随便来,股票市场就开始追捧。”
  潘石屹还把开发商分成两类,第一类是不建房子,专门就是囤积土地做土地生意的,另外一批房地产商则是勤勤恳恳建房子的。
  有评论说,现在变成了几十家上市公司,然后拿了钱,先把地圈下来之后,回来再推高房价,再拿钱再去圈地,形成一个恶性的循环。
  “地方政府有这个趋向,地方政府希望出名的大公司来,给你便宜的大块土地,然后希望你拉­高这个地区的土地价格和房价,地方政府就在后头支持你去干这种事或者鼓励你干这种事。”任志强丝毫不加掩饰的佐证了这个说法。
  房地产市场之中,除了土地和开发商,购房者扮演着重要的角色,问题是普通购房者在与房地产开发商、政府的博弈中明显处于劣势,连最基本的议价能力都不具备。
  于是就有了“不买房运动”。
  2006年4月,市民邹涛对深圳房价不满,发起一场“3年内不买房行动”号召,未买房者在网络里积极回应,不久,邹涛莫名其妙的背着行李返乡,被某些部门逼得再也不许回深圳了。
  无巧不成书,2006年5月,广东省国土资源厅厅长林浩坤在出席“民声热线”节目时,针对广东各地房价持续攀升的情况称为“虚热”,建议市民不要急于入市,不妨3年以后再考虑买房和置业。
  先后两波不买房的号召,均化为了乌有。
  2007年中央的一系列调控政策,已经­为 2008 年乃至更长时期我国房地产市场发展确定了明确的政策取向。而这些调控措施终于在2007年年底使楼市得以降温。业内专家表示,这些迹象预示着房地产市场将出现调整,房地产市场已走到一个临界点,各方都在博弈中密切关注着走势。
  “在 2008 年,房地产调控要取得显著效果,恐怕还得加大政策执行力度。”北京大学副教授、中国民营¾­济研究所执行所长黄俊立表示,究竟会有多少经济适用房、廉租房会投入市场?当前土地转让收入成为一些地方政府的主要收入来源,他们会拿出多少地,完不成任务有没有问责,这些需要明确。
  没有人愿意心甘情愿的作房奴,期待有一套房子是每个阶层的梦想,步入2008的每个人都在祈祷,祈祷在这场博弈中胜出。
 
没有人愿意心甘情愿的作房奴,期待有一套房子是每个阶层的梦想,步入2008的每个人都在祈祷,祈祷在这场博弈中胜出。
 
房地产困境 值得深思
  2007已经过去,在经历了疯狂的上涨和近期的观望之后,备受关注的房地产市场究竟会原来怎样的明天呢?
  购房者总期望房价下跌,其实实际上2007年的房价涨得过快,峰值很高,它已经过度透支了购房者的购买能力,2008年年初房价的小幅下跌,从房价正常上涨的角度上来考虑,其实还是上涨的。所以,2007年房价过度透支,需要在2008年花时间理性回归。火爆了一年的北京楼市,在2007年的年尾遭遇寒流,尽管现在北京的楼盘还很少有大张旗鼓打出降价牌的,但各种名义的打折风已¾­悄然兴起,折扣范围和幅度越来越大。
  记者了解到,北京几乎各个城区都有一些在售楼盘出现了9.5折左右的较低折扣,打折队伍里不仅有普通住宅,也有高档公寓,北京房价已¾­出现从火爆到萧条转换的迹象。
  “2008年开始,单价在8000元/平方米以下房子的价格可能会出现拐点。”潘石屹认为。
  房价要下降,这似乎是个不争的事实。但房价目前还是很高,也是个不争的事实。炒房客被牢牢地套死了,但有住房需求的大部分人仍然买不起房子;少数买得起房子的,怀里揣着票子,不停地观望,不停地期望房价真的再降一些。
  去年7月,在国务院新闻办举行的新闻发布会上,国土资源部部长徐绍史面对记者就北京房价问题进行提问时说,连他恐怕也买不起第二套房。
  当前北京的住房困境并非北京一地所有,包括上海、深圳、广州都有类似的困境。大城市的房价贵,人们都能理解,但贵到像现在大多数人无法承受的地步,这就需要对这个行业进行反思。
  2008年楼市似乎注定要在房地产调控政策中煎熬。
 
 
《小康财智》2008年第02

 
编辑:
来源:小康杂志
发布时间:2012-08-20


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