中国小康网 独家专稿

　　文｜《小康》·中国小康网记者 郭煦

　　楼市面临“三重压力”，2021年房企或将不得不降价。第一重压力，人口结构转变导致需求不足；第二重压力，“三道红线”让融资“关门上锁”；第三重压力，市场预期不足，销售难，偿债高峰。

图片／TUCHONG

　　不平凡的2020年，楼市也走出了不一般的路。

　　一场疫情，封锁了经济，随后各地政府紧急“救市”，导致房地产出现了“疫后景气”，率先走出上涨行情，2020年6~7月份全国百城近80%房价上涨，随之而来的是新一轮的楼市调控。

　　近几年，房价上涨一直都是老百姓热议的话题。面对居高不下的房价，很多人都担心若是长久下去，以后房价会涨到一个更加恐怖的地步，到时想买房可就更难了。不过好在经过国家一系列的政策调控，快速上涨的房价终于出现了平稳放缓的态势，让老百姓松了一口气。

　　根据国家统计局公布的数据，2020年10月，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.1%和8.0%，涨幅分别扩大0.2和0.6个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%，涨幅回落0.4个百分点；二手住宅销售价格同比上涨2.1%，涨幅微扩0.1个百分点。而三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.0%和1.5%，涨幅比上月分别回落0.4和0.2个百分点，均已连续19个月相同或回落。

　　有关专家认为，房价经过近五年的持续纠偏，已基本回归合理定价水平，预计2021年房价涨幅有望进一步收窄。

　　“三道红线”，让融资“关门上锁”

　　中央经济工作会议2020年12月16日至18日在北京举行。在部署2021年重点工作时，会议用了较大篇幅提及房地产。

　　会议指出，2021年要解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

　　会议还指出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

　　这是近几年的中央经济工作会议中，对房地产着墨最多的一次。

　　一个事实是，在2020年8月末，住建部与人民银行制定了新的房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是人们所说的“三道红线”。

　　“三道红线”中第一道红线是指房地产企业在去掉预收款后的资产负债率不得大于70%；第二道红线是指房地产企业的净负债率不得大于100%；而第三道红线则是指房地产企业的“现金短债比”要小于1。有关专家认为，随着“三道红线”的正式发布实施，未来房企将会迎来一个艰难时刻，届时为了维持企业健康运营，他们不得不加速卖房回款，使得自己处于“红线之内”。因此，随着大量房企的卖房回款，可能会使得房子出现“打折促销”的场景，房价下滑也就在所难免。

　　另外，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出，“房子是用来住的，而不是用来炒的”，也进一步说明，“十四五”期间我国将继续落实“房住不炒”的导向。

　　总的来说，房价虽然现在一直居高不下，但是国家也一直在努力，对房价进行一系列的调控，目前已经有了一些进展。

　　未来房价会怎么走？有关专家预测，受国际货币宽松环境以及疫情冲击，“短期局部上涨或下跌风险将并存”。这14个字算是对短期房价的一个预判。

　　回顾2020年的房价走势，人们不难发现，“打折促销”是2020年楼市最热的一个词语，贯穿全年楼市。从年初的线上打折房到“金九银十”的降价促销潮，再到二手房市场有价无市，业主想卖房只能通过降价吸引购房者，可以看出2020年的房价走势确实低迷，房企也确实开启了打折的活动。

　　但是到了去年9月份，全国平均房价突破1万元，国家统计局70个大中城市房价数据也显示房价在稳步上涨。住建部开始密集调研上海、深圳等城市，接着新一轮调控政策陆续出台。

　　另外，对于2021年的房地产行业和房企来说，最大的考验就是资金链和降低负债率。从2019年央行开始严查违规资金流入楼市，到2020年7月份银保监会严查网贷用于购房，再到同年9月份央行和住建部共同划定针对房企高负债率的“三道红线”新规，都表明对房地产行业金融监管政策越来越严格了。对于房企来说，2021年的资金压力和降低负债率的压力都会比2020年大，所以业界普遍预计，2021年房企大概率会继续加大降价促销的力度。

　　因此，有专家预测称，2021年房价的变化可能超乎人们想象。“随着楼市中流动的新房和二手房库存不断增加，对于那些房价撑着不降或者还继续上涨的城市，2021年可能就无法继续撑下去。”

　　“一变两不变”， 以价换量加速

　　上述专家预测，楼市面临“三重压力”，2021年房企或将不得不降价。第一重压力，人口结构转变导致需求不足；第二重压力，“三道红线”让融资“关门上锁”；第三重压力，市场预期不足，销售难、偿债高峰。

　　根据已经发布的所有房企营收数据来看，整体而言，2020年前三季度房企业绩表现不佳。要么是销售没有达成，要么是收入利润没有达标，同比都有不同程度的下降情况。

　　上述专家认为，无论从商品房的销售面积，还是从销售额来看，各个地区之间差异极大。总体来说，2021年的房地产市场，不同地区和板块之间的两极分化现象有可能进一步加剧。热点区域和热点板块的房价将会更加坚挺，也会有较好的涨幅，而非热点地区和板块的房子，将难以获得热点地区和板块那样的增值机会。

　　2020年12月10日，交通银行金融研究中心发布《2021年宏观经济及市场展望报告》。报告指出，房价经过近五年的持续纠偏，已基本回归合理定价水平，预计2021年房价涨幅有望进一步收窄。

　　报告预计，2021年，房地产市场环境将呈现出“一变两不变”的特征：“三道红线”融资监管改变行业生态，“房住不炒”和“因城施策”调控政策基调不变，城镇化维持增长趋势不变。

　　报告认为，在调控政策常态化背景下，2021年房价上涨空间十分有限；加之畅通资金链的迫切需求倒逼房企更加重视内源性融资，以价换量是一个稳定可控的选择。预计房价同比增速稳中有降，涨幅收窄至3%左右。

　　销售方面，报告预测，2021年，房地产市场成交基本平稳。年初销售复苏行情延续，供给推盘量加大，居民购房需求平稳释放；但下半年受三四线城市拖累，销量存在下行压力。全年销售面积和销售额同比增速可能分别约为2%和5%，呈现前高后低的态势。

　　目前，楼市信贷紧缩，大方向上不以房地产作为短期刺激经济的手段。因此至少2021年楼市会较为平稳，全国层面的房地产政策不会出现大的放松。但不排除部分地方政府对房地产市场的态度会“明紧暗松”。

　　这背后的逻辑是，这几年土地市场是价高者得，连续几年土地出让面积在下降，但实际土地出让金额在上升，这意味着土地的单价越来越贵，将使开发商降低在各大城市的投资总额。

　　“楼市窗口期”或开启

　　楼市窗口期指的就是给买房者一些时间来凑钱买房。根据国家统计局的数据显示，截止到2020年9月份，全国人均可支配收入为23781元，相比上一年同期增长3.9%，按照这个速度可以算出2020年全年约为31708元。还有一份数据就是目前全国房价平均为10100元/㎡。

　　那么在2021年，楼市窗口期会来临吗？业界专家认为，可以从土地市场、人口变化、政策调整这3个方面来判断：

　　根据易居研究院发布的《中国百城居住用地成交报告》显示，在2020年1月~8月重点监测的100个城市的土地成交面积和金额涨幅分别为6.8%和16.7%，土地市场有明显的回暖。

　　根据国家统计局的数据显示，从1982年至2019年这37年间，全国流动人口总数达到了18.13亿。人口是房价的重要支撑，一二线城市的房价之所以会不断上涨，大量外来人口的进入就是重要原因。值得注意的是，流动人口从2015年开始减少。

　　此外，最近几年，楼市调控政策不断加强，不论是“房住不炒”定位还是近期央行发布的新规“三道红线”，这些对楼市都会产生影响。尤其是央行颁布的“三道红线”， 银保监会主席郭树清就表示，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，要严防资金违规流入房地产市场。

　　而根据2020年8月份国金债券的报告，全国共有38家房企剔除预收款后的负债率超过70%，16家房企的净负债率超过100%，还有4家房企的现金短债比超过1倍，而且这其中一部分还是大型房企，所以就出现了在2020年的“金九银十”中，房企打折卖房的景象。

　　其实，这也为购房者提供了窗口期。

　　在2020年12月13日开幕的全联房地产商会2020年会上，REICO工作室首席专家刘琳表示，随着疫情后市场的持续回升，在从紧的房地产政策持续的背景下，预计2021年房地产市场景气度将下降，房地产市场供求小幅下降，房价基本保持平稳态势。她预测，未来城市群是吸引房地产投资的重要区域，而其他区域，房地产投资增速会下降。

　　2020年12月3日，中国指数研究院发布《中国房地产市场2020总结&2021展望》。展望2021年，中国指数研究院分析认为，中央将多举措畅通国内大循环，充分挖掘国内需求潜力，经济运行继续向好；货币政策将保持稳健，同时更加注重在稳增长、调结构、防风险、控通胀之间把握综合平衡，为经济恢复提供更有利的资金环境。房地产调控整体仍将保持连续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松。

　　在此背景下，中国指数研究院预计2021年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整，均价平稳上涨，新开工维持高位，投资中高速增长”的特点。需求端，房地产行业信贷环境收紧，将推动需求释放更趋理性，预计2021年全年商品房销售面积下降2.3%~3.8%，销售均价则将延续小幅结构性上涨态势，涨幅在3.9%~5.4%之间；供应端，随着销售去化压力显现，新开工将延续调整态势，但2020年土地面积的提升将支撑2021年新开工规模维持高位，全年降幅有望控制在1.6%以内，投资则将保持中高位增长态势，增幅为5.4%~6.9%。

　　展望“十四五”，中指研究院常务副院长黄瑜表示，预计未来5年商品住宅市场复合增速年均下降3.7%，销售额将稳步提升，复合增长会保持1.8%左右。

　　总量稳定的同时，房地产业或将发生转型。中国住房和城乡建设部政策研究中心原主任秦虹表示，这期间，房地产要和实体经济均衡发展，回归到房地产业的本质特征，这意味着房地产未来要和城市所承载的产业和人口共兴衰。

　　（《小康》·中国小康网 独家专稿）

　　本文刊登于《小康》2021年2月上旬刊