基层探索遍地开花
多年来，各地一直在探索破解老旧小区物业管理难题。
在广东，2019年9月29日，惠州市“惠民空间”社区改造项目麦迪新村示范点落成启用，这意味着老旧社区“微改造”项目正式启动。
麦迪新村位于惠城区麦地社区，是远近闻名的老旧小区。这里从1992年开始分批兴建，至今已有20余年的历史。由于历史原因，该小区公共文化服务设施不足、活动空间小等问题十分突出。
经过两个多月的改造，小区的面貌焕然一新。据悉，麦迪新村“惠民空间”项目由某公益基金会资助并实施改造，由惠民社工服务中心进行前期的调研评估以及后续的社区文化的打造和挖掘，坚持“政府主导、社会协同、公众参与”的思路。
惠州市民政局局长刘巧慧表示，将进一步扩大“惠民空间”试点范围，并根据社区和群众意愿，每年改造一批老旧社区。到2022年底，改造工作将争取覆盖全市所有符合条件的、有需要的老旧社区。
在浙江，2014年开始，绍兴市越城区北海街道开始探索和实践以街道、社区为服务主体的非盈利性“准物业管理模式”，积极破解失管、老旧小区治理困境。
“我们楼道的门禁系统有些故障，麻烦帮忙来维修一下……”近日，家住北海街道西湖新村小区的吴强（化名）来到社区准物业管理办公室求助。记下信息后，工作人员联系上维修师傅，第一时间进楼道解决问题。
“所谓‘准物业管理’，就是由街道牵头成立企业性质的物业服务公司，安排1名班子成员和4名工作人员专项负责。”北海街道办事处建设管理办工作人员林海峰负责统筹管理街道内各社区各自成立的物业分公司。“各分公司实行不以盈利为目的、街道补贴的物业服务模式，在社区管理人员的统筹下，聘用工作人员，为分管的小区居民提供保洁、保序、保安、保绿等多类服务。”
在河北，针对老旧小区不成规模、物业公司不愿接管的难题，邢台市将老旧小区“化零为整”，将无人管理、无人清洁、无人维护的多个相邻老旧小区，“打包”交由物业公司管理，在保洁、秩序维护、维修等方面实现资源共享。
此外，针对老旧小区“无管”“失管”现象，也有一些地方政府实行托底。例如南京市栖霞区，在全区9个街道均成立了物业公司，托管全区153个老旧小区和59个保障房小区，覆盖全区住宅小区总数的70%。
但是，引入物业后，很多小区依然问题不断。记者调查发现，一些老旧小区引入物业后，管理运营情况仍存在困境，如成立业主委员会的比例不高，物业费面临提价难、收缴率低等问题。
随着对物业服务质量要求的提高，管理成本相应增加，提高物业费成为一些老旧小区的突出矛盾。“有些小区规模小，甚至只有两三栋楼，不少居民对物业服务不满意、拒交物业费，导致物业管理公司入不敷出、常年亏本。”上海一家国有物业管理公司负责人大倒苦水。
“物业费不提高，反过来又影响物业服务的质量，形成恶性循环。”河北省衡水市方舟物业服务有限公司总经理吕研表示，很多老旧小区的居民缺乏服务付费观念，这让部分小区物业管理工作难以持续。
改造社区及后期维护必定会新增费用，钱从哪儿来是个难题。
南京市物业办副主任童龙声表示，由于目前市场发育不健全、国家相关政策不完善，一些老旧小区的管理难题仅通过市场难以解决，暂时仍需政府“托底”。南京市栖霞区住建局物业科科长李秀东介绍，公益性物业公司托底之后，当地老旧小区和保障房小区的物业费是每月每平方米0.4元，而其他小区普遍在每平方米1.9元左右。
石家庄为鼓励老旧小区引入物业管理服务，对主城区老旧小区新引入物业管理实行财政补贴，第一年补贴0.3元/平方米，第二年补贴0.2元/平方米，第三年补贴0.1元/平方米，3年后退出。
多位受访的物业企业及部分街道负责人认为，老旧小区的改造和维护都需要投入大量经费，短期内政府可以提供一些专项补助，但长期看，还需居民提高对物业服务价值的认识，通过依法、公开、居民协商的方式合理提高物业费，并督促物业公司提升服务水平，让居民生活更方便、更舒适。
多措并举，去“心事”解“心病”
北京义联劳动法援助与研究中心主任黄乐平表示，老旧小区管理难题真实地反映了居民住房商品化之前的公房管理中存在的资金缺位、物业缺位与服务缺位等问题，深层次的原因是法律与政策缺位。“现行法律制度主要是围绕住房商品化来设计的，如《物权法》《业主大会和业主委员会指导规则》《物业管理条例》等相关规定。”
黄乐平分析认为，从长远而言，解决老旧小区的物业问题不能靠权宜之计，而是需要根据实际情况推行新的物业管理模式。第一是有必要加强引导与教育，树立小区业主“花钱买服务”的意识，这是解决小区物业管理难题的基础。第二是有必要动员包括街道、业主所属单位与爱心企业共同参与，解决小区由于历史原因而无法获得本应由维修基金提供的服务的难题。第三是政府正在改变工作思路，由过去大包大揽的做法，转为提供平台，引导居民自治。居民充分协商达成共识，选择合适的管理模式、管理公司，才是解决问题的可持续之道。
老旧小区管理是小区居民的一桩“心事”，也是现代化城市及社区治理的一大“心病”。全国人大代表、邢台学院教授陈凤珍曾对老旧小区改造进行专项调研，在她看来，河北省邢台市桥东区推出的“共享管家”机制值得借鉴。
为破解老旧小区管理难题，邢台市桥东区创新推出了“共享管家”机制，将地理位置接近的小区一并引入物业服务，在保洁、秩序维护、投诉、维修等方面实现资源共享，提高管理成效，目前这种模式已经在邢台190个老旧小区进行了推广。
陈凤珍认为，“共享管家”这种模式，巩固提升了改造效果，实现了老旧小区“颜值”“内涵”双提升，让老旧小区真正变得“内外兼修”、更加宜居。
她建议，在老旧小区改造过程中，政府不要大包大揽，而要树立以人为本、共建共享理念，引导居民积极参与，多一些意见征询、科学论证、民主自治，下足“绣花功夫”，推动精细管理。
（《小康》•中国小康网 独家报道）
本文刊登于《小康》2020年9月下旬刊
