降温 易居房地产研究院分析预测，2019年全国楼市将延续2018年8月开始的降温进程，全国多数地区的楼市都处于过冬状
《中国住房发展报告(2018——2019)》预计，未来，一线城市可能微调调控措施，保持调控政策的适度；二线城市可能最具放松的冲动和条件，激活楼市的热度；三四线城市可能动用干预之手，极力维护楼市的温度。
“十年前没买房，现在买不起，今年的新年愿望就是房价能跌，我能买得起房。不知道愿望可否实现？”
“2018年我终于凑够了首付买了一套小房，我希望新的一年房价能上涨，让我的房子升值。”
新年伊始，来自全国各地的网友纷纷在网上许下自己的小小心愿，而这些心愿，有很大一部分与“房价”息息相关。
降温仍在继续
在各大城市的市中心，还是走几步就能看到链家、我爱我家等房产中介店，而关于买房租房的交易平台也在互联网上层出不穷。《有楼万事足》的纪录片也登上了微博热搜，网友们诉尽了买房租房的辛酸历程……在刚刚过去的2018年，房地产市场的发展趋势、城市圈发展等无疑依旧是备受关注的社会话题。
近日，链家集团董事长左晖在接受采访时对这些话题表达了看法。他表示，“从热度来看，如果说2016年的热度是100，那么2017年可能就是30，2018年可能是50、60。2018年是一个相对比较平稳的市场。并且我们预期未来几年，楼市很难是一个很热的状态。换句话说，其实我们今天房价高速增长的压力比前两年要小不少。”
中国房地产业协会的中国房价行情显示，2018年10月北京二手房均价为6.21万元/平方米，同比下滑了4.07%，价格已经回到了2016年底的水平，二手房房价下跌的同时，新房市场由于成交的下滑，库存量有所提高。不仅如此，全国重点城市的二手住宅挂牌均价环比下跌0.1%，已经连续2月下跌，其中下跌城市有46个，平均跌幅0.78%，下跌的城市中一大部分是一线及热点二线城市。不难看出，热点城市的房地产市场降温仍在继续。
那么，2019年的楼市又会怎样呢？
近一个多月来，多个地方松绑了限购或者限售政策。其中，最为明确的是山东菏泽市，明确提出取消限售条件，这被理解成为“打响楼市松绑令的第一枪”。紧接着不少城市纷纷放宽购房限制。
1月10日，珠海市提出，将加快完善覆盖在珠海发展港澳人员的公共就业服务体系，探索放宽澳门居民在购房等方面的限制。1月3日，青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局发布通知，暂停“摇号售房”规则。2018年12月底，广州市出台最新规定，可异地提取公积金进行购房；几乎同时，佛山市取消了购房最低准入条件。
1月初，在上海梅赛德斯奔驰文化中心的讲台上，易居中国执行总裁丁祖昱给出了他的年度预测。
在他看来，房地产仍是中国经济的压舱石和稳定剂，新的一年部分地方调控“四限”有望放松，地产行业规模或将下降10%。
对于2019年房地产市场的成交规模，丁祖昱给出了“13万亿元”这个数字。他认为2019年房企整体销售总金额预计在13万亿元左右，销售面积预计也会出现回落。
在去年年初，丁祖昱曾经认为，2018年房地产行业整体销售规模将环比2017年微降，但根据克而瑞地产研究中心的统计，去年整体销售金额达到了15万亿，比2017年时增加了不少，多数房企的累计销售业绩依然保持同比增长。
尽管在上一年预测错误，但这一次，丁祖昱还是给出了成交规模下降的预测，并认为“销售金额和销售面积的回落，在2019年一定会看到”。丁祖昱的依据是基于三四线城市2018年销售表现的情况。
克而瑞地产研究中心的统计数据显示，从2018全年成交结构来看，三四线市场依然是商品房成交规模主力，占比上升至69%，一线和二线城市成交规模继续同比下降。该机构认为，考虑到2018年下半年以来市场持续低迷、观望情绪蔓延，部分三四线城市项目已经降价抢跑，预计2019年城市市场成交规模整体将下滑，而政策回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的部分二线和大多数三四线城市。
“三四线城市去年上半年在成交量上的占比为69%，但到了去年第四季度时成交占比下降到67%，整体成交乏力，因此2019年三四线城市的销售压力可能比此前两年还要大很多。”丁祖昱说道。
抱最大的希望，做最坏的打算
“2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的半年”，丁祖昱认为，房地产的调整刚刚开始，不会因为政策的变动发生180度的折返，对短期的市场不宜过度乐观，要抱最大的希望，做最坏的打算。
而各大房地产机构的预测，也都是基于几年内的数据分析，持保守的观望态度。
易居房地产研究院分析预测，2019年全国商品房销售面积可能呈现小幅下降态势，预计全年同比下降6%左右，在持续四年增长后再次转降。因此，易居方面在《2018－2019年全国房地产市场研究报告》中预测指出，2019年全国楼市将延续2018年8月开始的降温进程，全国多数地区的楼市都处于过冬状态。
该机构据此分析指出，“相关部门必须密切关注降温节奏与幅度，转变调控思路，由之前两年多的紧缩型调控，慢慢过渡到扩张型调控；政策重心由防房价大起，转向防大落，以确保全国房地产市场实现‘软着陆’，朝着平稳健康的发展方向推进。”
针对2019年的政策走势，易居方面指出，在“房住不炒”大前提不变的情况下，相关部门和地方政府同时将关注地产领域包括销售量、投资量、价格等下行所带来的压力，进而出现各类托底和提振的政策内容。从宽松的角度看，对于一些楼市下行压力大的城市，将遵循“一城一策”的大方向，局部放松，尤其是普通住房标准、二套房贷认定、限价、限售、限购、公积金政策等方面，会有放松的可能。
“房地产需求端的政策将进一步宽松。其中房屋买卖市场上将对限购、限售等政策做进一步调整，尤其是一些房价上涨幅度有效控制、市场交易下行力度大的城市，预计放宽的可能性较大。”易居研究院在报告中进一步指出。
值得一提的是，社科院在2018年12月发布的《中国住房发展报告(2018——2019)》中也同样指出，综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响，预计2019年市场仍将保持总体回调、平稳释放的走势，出现持续震荡、大幅下跌的概率较小。但局部地区和租赁市场仍存在供需矛盾紧张、市场预期向好的上行压力，刚性需求和改善性需求有进一步的释放空间。
社科院的报告由此预计，未来，一线城市可能微调调控措施，保持调控政策的适度；二线城市可能最具放松的冲动和条件，激活楼市的热度；三四线城市可能动用干预之手，极力维护楼市的温度。
社科院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞表示，2019年楼市最大的可能是——平稳调整和再度分化。总体上，小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈的波动。时间上，降温中还有起伏和波动。未来一年，一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加，趋势是增长主导。三四线城市市场向下的压力再增加，库存可能再度增加。
“稳”字确实是业界专家都普遍认同的看法。
旭辉集团总裁林峰也表示2019年楼市会持续平稳。他预判，上半年的市场甚至会比2018年更差一些。“2019年上半年行业会跌入低谷期，下半年会趋于平稳，应该不会出现大幅的暴涨情况，不管是量还是价，量可能会有一些回归，价会到一个平稳的水平。2019年综合的市场均价估计会跟2018年差不多，2019年的量有可能比2018年略微缩一点。”
《小康》2019年02下
