展望 如今，三十而立的海南，站在了楼市的十字路口，这次自上而下的改革将给其带来新的机遇与全新的挑战。在业内人士看来，海南将迎来两至三年的阵痛期，而楼市未来的走向亦取决于其新一轮改革成效。
背井离乡，扎根梦想，工资低，租金涨，生活在大城市的外来人，租房的酸甜苦辣总是必不可少的一部分。
中央已经明确，实行租购并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。规范租赁市场秩序、加快住房租赁市场立法、多渠道增加租赁住房有效供应等系列政策随之浮出水面。
住房租赁市场政策红利凸显，形势一片大好。然而，租房的你，生活还好吗？
弱势的租客与强势的房东
这是王梦来北京的第五个年头，已经工作了三年的她如今格外怀念在学校读书的日子。“那时候真是身在福中不知福，每个学期950元的住宿费，相当于免费住。”说起租房，王梦不无感慨。王梦现在住在北京市朝阳区团结湖附近的一个老小区内，二居室，设施陈旧，60多平米的房子月租却高达6700元。
说起价格，王梦也很无奈：“现在租房完全是卖方市场，我们租客根本没有议价能力，都是房东和中介说了算。”
租客的弱势体现在租房过程中的方方面面，面对房东，不仅在初始租房价格上毫无议价能力可言，后续还要被迫接受不断的房租提价。对此，租龄三年半的林玥深有感触。林玥之前住在十里堡附近的一个一居室，“3600一个月的房租也不算便宜，可是住了不到两年房东就要提价到4000，于是我就没再住。后来听说一年后那个房子租金涨到了5400一个月。”林玥告诉记者，这种情况并不少见，“我的一个同事也是这样，房东突然打电话说，下个月要涨300、500的月租，你都没有办法，要不不住，要不就得接受涨价”。
造成租客弱势地位的原因可以从租赁住房的供给和需求的不平衡中寻到踪迹。据链家研究院的有关数据显示，北京租赁人口将近800万，而房屋供应量大概在300万间。在如此巨大的市场供应缺口面前，租客只能无条件接受房东的开价，毫无办法。
在市场对相对弱势的租客群体的保护无能为力之时，政府出台有关针对保护租客权益的政策显得尤为必要。事实上，各地颁布的租房“新政”，也大多囊括了规范住房租赁市场、保护租客权益的政策内容。例如，北京2017年9月公布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》中明确了规范租金、押金的收取和支付、保障承租人合法稳定居住的相关内容。上海、广州、深圳等城市出台的关于加快培育和发展当地住房租赁市场实施意见中也有类似表述。这对租客来说无疑是利好消息。
政策需要落地才能真正起到作用。对保护租房者的权益而言，搭建和上线住房租赁监管、服务平台是众多落实举措中的重要一项。住房租赁登记备案不仅可以对房东进行有效监管，更是租房者享受各项福利政策的前提。
据悉，北京市住房租赁监管平台和服务平台已于2017年10月31日上线运行。北京市住房和城乡建设委员会官网的信息显示，在该平台备案后，承租人可以根据登记备案信息依法办理公租房租金补贴、适龄子女接受义务教育、户口登记和迁移、申请居住登记卡或申领居住证等公共服务事项。在该平台上，住房租赁各主体还可对相关方进行评价，相关部门可根据住房租赁监管平台记录、累积的市场主体的评价信息和核查结果，为市场主体提供差别化服务。
可是，王梦和林玥却对这一住房租赁新政一无所知，也并不知道自己租的房子有备案一说。
事实上，在记者走访了多家住房租赁中介后发现，真正办理住房租赁登记备案的房主并不多，甚至是寥寥无几。某中介从业人员告诉《小康》·中国小康网记者，该中介机构并没有收到租房时要强制要求房主办理住房租赁登记备案手续的通知，只有在抽查抽中时房主才会迫不得已办理登记。
针对这一问题，清华大学法学院教授、国土资源部不动产登记专家委员会委员程啸在接受《小康》·中国小康网记者采访时表示：“首先要明确，在法律意义上，买房有不动产登记权证，是一种物权，但租房的性质是债权，没有展示公示公信力的方法，因此产生了很多问题，比如出现了租客进行欺诈将房屋卖出的情况。”
至于为什么会出现无人进行租赁登记的窘境，程啸分析认为，首先，没有法律法规强制房东去进行住房租赁登记。虽然《房地产管理法》和《商品房屋租赁管理办法》规定房屋租赁当事人应向房产管理部门登记备案，但根据最高法院的相关司法解释，租房未经备案，不影响租房合同的法律效力，合同仍然有效。其次，房屋备案登记目前主要与流动人口管理和缴税挂钩，而出租人不愿意缴税，造成了实际操作中的困难。与此同时，由于大城市中租赁市场供不应求，房东处于强势地位，房东与房客地位的巨大差异，也加剧了这一问题的发生。
论及解决对策，程啸表示：“对于管理者来说，应将这一制度的目的回归本源，而非与缴税挂钩。而对于如何推动公众参与度的问题上，也要想办法。比如，可以将登记作为买卖不破租赁的要件，这样，承租人就会积极去推动登记。人是制度下的人，不能苛求公众去自愿参与。”
程啸强调称，“目前，公众对租赁房屋备案登记的接受度还有待提升。许多人对这一制度的意义还未认识到，这需要一个过程和时间。”
“试金石” 对外开放最新的一个大门就是“中国特色自由贸易港”，而海南正成为这一政策的“试金石”。
中介的作用在哪里？
据记者了解，受租房利润空间被二手房买卖市场挤压等多种因素影响，相当大的一部分传统中介在租房领域的盈利模式已经由以往的“二房东”模式转变为收取一个月房租作为中介费的方式盈利。在租房过程中，本应为租客提供一定保障的中介却仅仅起到了介绍房源的居间作用。
王梦租房找的是一家大型房屋中介机构，这么做的原因是图个安心和保障。然而，当真正搬进去以后她才发现，中介起的作用很小，仅仅是负责介绍房源，当发生任何问题以后，只能找房东解决。这意味着租房体验很大程度上取决于房东的个人品质。“我的房东就很‘精明’。”王梦说，家里的冰箱坏了，房东去二手市场买了个二手的，煤气灶坏了，也换的是最便宜的牌子。
同样让王梦有所疑虑的是房东的资质，她在租房时并没有看到过房东的房产证明，只知道自己需要每个月向一个自称是“房主的朋友”的人付房租。大型房屋中介公司的信用背书，让她惴惴不安的心多少有点安慰。“也许是我太敏感了，可是这样的案例太多了。由于中介审查不严，‘伪房主’，甚至是房主的子女瞒着老人把房子出租，引发纠纷。”王梦表示，虽然我国法律中有“买卖不破租赁”的制度保护租房者的权益，可是哪个租房者也不想因为房主的原因惹上这样的麻烦。
和王梦一样，林玥也是谨慎地选择了一家大型租房中介来租房，本以为这样能省心些，可是还是出了问题。一般中介带租客看房的时间只有短短几分钟，房屋究竟有没有问题只有搬入之后才能知道，但是一旦签约，中介费、押金和租金就要支付，对租客而言，并没有什么反悔的机会，否则就会扣除中介费，这让租客无形中单方面承担了所有信息不对称所带来的风险。
林玥第二次租房就遇到了这样的问题。在租房时，她对房子的各方面都很满意，但住进去之后才发现，房间隔音很差，晚上能清晰得听见楼上及隔壁住户的冲水声、说话声等，十分影响休息。最令林玥苦恼的是，楼上的住户是附近一个饭馆厨师及服务员的宿舍，人员混杂，每天晚上十一点以后才回来，大声说话十分吵闹，房内设施也非常破旧，甚至还发生过因为水管破裂漏水导致林玥所租房屋房顶渗水的事故。渗水发生后，林玥多次努力交涉，联系了物业、对方中介、租户，“可是楼上的房东联系不上，物业也很不客气，表示楼上漏水不是基础设施的问题，要求不要再找他们，有事直接找楼上去。”林玥一气之下，和房东一起报了警，最后，在居委会、业委会、物业、派出所的共同介入下，对方中介和租户才进行处理。
虽然在事情发生后，自己这边的房东和中介解决态度还算积极，可是三番五次的交涉让林玥身心俱疲。“现在一想起这件事就心烦，被打扰的是我们租客，受害的也是我们，但是已经交了中介费和押金、想退租也退不了，只能自认倒霉。”
“一条租房信息，就要几千元，会不会太贵了？”对于这个问题，王梦和林玥百思不得其解。
《小康》2018年06月上
