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  2017年06月《小康》上旬刊
  栏目:小康指数
超四成受访者向往城镇与乡村

★文 /《小康》杂志中国全面小康研究中心 刘彦华

  
  “2017中国居住小康指数”调查显示,25%的受访者认为自己最适合居住在城镇,20.8%的受访者心仪二线城市,16.5%的受访者青睐乡村,12.7%的受访者喜欢三线城市,8.3%的受访者打算移居国外,只有16.7%的受访者明确表示自己适合一线城市。
  
  “我想有个家,一个不需要多大的地方。”歌手潘美辰上世纪90年代的这首成名曲,至今听起来感觉依然真实而强烈。
  房子,一个有人欢喜有人忧的话题。2017年5月,《小康》杂志社会同有关专家及机构,在全国范围内进行了“2017中国居住小康指数”调查。从居住面积、住宅建筑质量、住宅配套及环境、社区关系、物业服务这五个方面对国人的居住状况进行调查测评,本年度,经对调查结果和国家有关部门的统计监测数据进行加权处理,得出“2017中国居住小康指数”为79.9分,比上年提高了3.6分,距离80分大关只有一步之遥。构成“中国居住小康指数”五个不同方面的指数水平,也均比上年有不同程度的提高,其中居住面积指数为85.4分,比上年提高了4.0分;住宅建筑质量指数为80.3分,比上年提高了3.8分;住宅配套及环境指数为77.8分,比上年提高了3.7分;社区关系指数为90.1分,比上年提高了1.8分;物业服务指数为68.4分,比上年提高了3.8分。
  调查显示,过半受访者(55.6%)对目前的居住状况感到“满意”,其中24.8%的受访者感到“非常满意”;30.8%的受访者感到“比较满意”;27.8%的受访者感到“不满意”,其中5.6%的受访者表示“非常不满意”,22.2%的受访者表示“不太满意”;另外,还有16.7%的受访者感觉目前的居住状况“一般”。
  另外,和去年相比,31.3%的受访者觉得今年的居住状况 “越来越好”了,18.7%的受访者感觉今年的居住状况“越来越差”了,其余50%的受访者则在居住方面没有什么变化。
  
  
  新一轮调控风暴来袭
  超三成受访者担心“药”停会“更疼”
  “我想再看看!”这是王杰最近看房时说得最多的一句话。
  王杰,32岁,河北人,毕业后在北京工作已有6年多,正在谋划在北京买房,没有购房和贷款记录,属于纯刚需非京籍首套在京购房。今年开春,通过房产中介,也曾看上几套房,但皆因一约谈,房主就坐地涨价,未能成交。为此,王杰一度放弃看房。
  3月17日,也就是全国两会结束后的第二天,北京“3·17新政”发布,引发市场震荡,王杰再度出现在了看房的路上。“北京这次的调控政策可以称得上是‘史上最严’,认房又认贷,我相信可以起到供需力量调整的作用,我们买到心仪的房子的几率也会大一些。”
  事实正如王杰所预期,受楼市新政影响,市场供需关系逆转,话语权逐渐偏向购房者一方,“最近看的几套房都还不错,很多房主也是诚心卖,给出了一些议价空间,尤其是换房的房主,讨价还价的空间会更大一些”。
  不过,王杰告诉记者,他现在买房的心态已经发生了明显变化,“之前看着房价噌噌猛涨,总是着急,看上了就想赶紧交易,但是现在,感觉真的不一样了,不用那么着急了,市场房源变多了,价格还出现一定程度的回落,我们可以慢慢挑,慢慢选。”
  与王杰泰然自若、精挑细选不同,因为房子,张旭最近的日子只能用四个字形容——水深火热。
  张旭是个地地道道的北京人,2011年初,在昌平天通苑贷款购买了自己的第一套房子,80多平、两居。2016年,小女儿出生,又恰逢自己房子“满五年”,张旭一家萌生了换套大房子的想法。
  作为“满五年唯一”的房产,张旭的房子在今年3月以总价450万的价格顺利出售。其间,张旭看中了朝阳常营的一套140多平的三居,总价1000万,按照当时的首套房政策,无房无贷的他只需支付40%的首付款,400万,用他卖房所得支付绰绰有余。3月4日交定金,3月6日提交资料做资质审核,3月13日正式签合同并交首付款。3月16日房产中介通知已通过资质审核,于3月20日申报网签。
  但在3月17日,调控政策出台,按照“认房又认贷”的政策,张旭购房的这套房子被认定为二套,且由于面积超过普通住宅标准,被认定为 “非普通住宅”,按照最新政策,张旭的首付款比例一下子从40%提高到了80%。
  一夜之间多出400万的首付款,让张旭倍感压力,也让他的换房计划戛然而止。“新政出台后,我一直想要解约,但是卖家只同意再让50万房款,坚决不同意解约。”
  更让张旭难过的是,旧房已卖,新房又买不起,他们一家四口现在只能被迫租房住。
  其实不只是在北京,今年以来,各地政府大力贯彻中央“房子是用来住的,不是用来炒的”调控精神,从限购到限贷,从限价到限售,再到一线城市全线“限商”。据不完全统计,已有50多个地级以上城市和近30个县市发布了各种调控政策140多次,其中,仅北京一个多月时间就出台了10多项房地产政策。调控政策出台的次数之多、力度之大,远超以往。而从城市发布的政策主要特征看,主要特点是在需求端通过城市群同步、“五限”模式,强力抑制投资投机需求,降低楼市杠杆。
  “2017中国居住小康指数”调查显示,32.1%的受访者担心“吃药”的时候有效,“停药”之后“更疼”;21.4%的受访者呼吁大力推进制度性长效机制建设,多措并举抑制房地产泡沫;19.9%的受访者直言“不好说”;14.3%的受访者对此表示支持肯定,称自己所在地区房地产市场已经出现了“降温”迹象;另外,12.3%的受访者直言自己的置业计划受到了影响。
  
  
  
  国人眼中抑制房价上涨的八大“绝招”:
  拓展投资渠道居首
  此轮调控风暴在不到两个月的时间里已经开始初见成效。据国家统计局最新发布的4月70个大中城市房价数据显示,4月份,在调控政策收紧的压力下,楼市出现分化,热点城市明显降温。从同比看,15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.7至7.4个百分点之间。从环比看,9个城市新建商品住宅价格下降或持平;5个城市涨幅回落,回落幅度在0.2至1.1个百分点之间。
  另外,从同比看,4月份70个城市中有30个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落,比3月份增加6个,回落城市中23个为一二线城市。初步测算,一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落,4月份比3月份回落2.8个百分点;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落,4月份比3月份回落1.0个百分点;三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大,4月份比3月份扩大0.4个百分点。从环比看,4月份70个城市中有23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落,比3月份增加13个;7个城市由上月上涨转为持平或下降;3个城市降幅扩大。
  本轮楼市调控,彰显了政府稳定楼市的决心,业已出台的政策已经对房价非理性上涨、恐慌性抢房等行为产生了初步遏制效果。然而,要真正做到“房子是用来住的,不是用来炒的”,促使住房回归居住属性,仍是一项长期复杂的系统工程,仅凭限购、限贷等短期政策远远不够。当前,在实施“短鞭”治标的同时,加快推出“长策”以治本,通过长短配合,标本兼治,形成稳定房地产市场的长效机制,依然是业内专家学者共同的心声。
  “光有短期调控措施,会陷入‘一管就死,一放就涨’的怪圈。”中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚直言,各地政府应尽快研究出台长效政策,尤其需要根据人口变化趋势制订和公布住宅土地供应计划,及时供应所需的住宅用地,同时切实完善保障房、廉租房的配套和分配。
  “本轮调控与整顿相结合,主要是因为有些害群之马捣乱,包括一些开发商、中间商。”提及房地产问题,住建部住房改革专家委员会副主任顾云昌同样将焦点放在了长效机制上,在他看来,调控是短期的,必须把调控和长效机制结合起来。
  顾云昌强调,建立长效机制需要注意两个方面的问题,一是要促进房地产市场平稳健康发展,一定要平稳,不能高高低低,特别是房价不要大起大落,大起之后的大落一定要非常注意;二是由于住房市场波动,造成一部分人有钱,一部分人没钱,在投资渠道匮乏的大背景下,容易导致整个房地产市场继续保持房价高涨的趋势,需要注意加强政策引导,拓宽人们的投资渠道。
  专家学者在构建房地产市场长效机制问题上的观点,道出了公众的心声。“2017中国居住小康指数”调查结果显示,国人眼中抑制房价过快上涨的八大“绝招”之首便是“开发更多金融产品,不要让房地产成为主要的投资渠道”,有52.4%的受访者选择了此选项;排在第二位和第三位的均与土地问题有关,50.7%的受访者建议“改变地方政府作为本地单一供地主体的状况”,39.9%的受访者认为应该增加土地供应,尤其是商品房市场的土地供给量;排在第四至第八位的依次是:增加保障性住房建设规模(38.9%)、提高投资性购房的成本(27.8%)、实施严格信贷政策(26.3%)、完善房产税(25.2%)、开征物业税(22.1%)。
  不过,长效机制的建立需要时间,而这个时间需要用短期调控来争取。在长效机制没有出台之前,短期的行政措施不会放松。“2017中国居住小康指数”调查显示,受此影响,从现在到今年年底,68.8%的受访者明确表示不会考虑买房问题,12.5%的受访者选择了观望,只有不足两成(18.8%)的受访者依然奔跑在买房路上。
  同时,调查结果显示,对于本地房价年内走势的预判,40.3%的受访者预计仍会上涨,24.7%的受访者选择了“不好说”,20.2%的受访者认为可能会下跌,另外还有14.8%的受访者选择了“维持现状”。
  
  租房可以“任性”吗?
  有房,任性;租房,也能任性吗?
  时至今日,刘强仍对去年年底在朋友圈刷屏爆红的一篇题为《一家三口花40万改造北京出租屋》的文章念念不忘。这篇文章讲述的是一位名为Yvonne的室内设计师与她老公为了给孩子一个充满阳光和快乐的家,花了40多万元装修出租屋的故事。
  花40万装修,不少见,但是,花40万装修出租屋,却并不多见。
  初看此文,刘强也同大多数读者一样,认为用自己的血汗钱给房东做嫁衣,是不是疯了?但换个角度想想,在房价不断攀升的情况下,买房很难,不想在租房上将就,其实是可以理解的。而立之年的刘强目前在一家私营企业做财务,每月收入12000元左右,面对北京动辄8万、9万一平的房子,他早已彻底打消了在北京买房的念头。
  “要房子,还是要生活,我选择了后者。”刘强对记者坦言,身边太多因买房而背上沉重负担、生活困顿的例子让他感到焦虑。但买房难,租房也不容易。作为一个资深租客,刘强认为租房存在着较多的问题,租房中介普遍不太守规矩,发布虚假房源信息、编造阴阳合同,两头吃差价、无照经营、强行乱收费、任意终止合同,加上个别房东持有各种歧视排斥,刘强坦言租房的白领很难找到幸福感、安全感。
  不过,最近的一则消息让刘强看到了“任性”的曙光。近日,我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)发布,其中将近一半的篇幅重点放在了如何保障租房人的权益:合同中没有约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金;政府应当建立住房租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息。
  “在房屋租赁市场中,租房者常常扮演着‘弱势群体’的角色。这个条例的出台对于城市里的租客来说无疑是个好消息。”刘强感叹道,“租房的那些糟心事终于要有人管了。”
  
  
  三成受访者对物业不满
  关于居住,国人还有哪些不满呢?
  在“2017中国居住小康指数”调查中,面对房屋的工程质量、户型与布局设计、小区环境、周边生活配套等选项,超过三分之一的受访者将选票投给了物业服务(36.3%),此外还有较多的受访者把票投给了“社区邻里关系”(33.5%),“与工作地点的距离”(32.1%)、“小区环境”(29.8%)、“停车状况”(27.9%)则分列第三至五位。
  伴随着城市化率不断提高,新建楼盘鳞次栉比,物业纠纷这一“城市病”在大中城市日益凸显。
  中南大学地方治理研究院研究员吴晓林曾专门针对“商品房小区治理”在上海、长沙、厦门、深圳等9大城市进行调研,据他2016年底发布的《中国城市商品房社区治理报告》显示,有85.4%的业主遭遇过各种物业纠纷。业主群体遭遇的物业纠纷问题排在前三位的分别为:物业费高、物业服务质量差,公用场所缺乏或者被侵占,水电、网络、电梯问题。
  “商品房小区治理存在的种种问题是城市化进程中公民权利需求与制度供给不足之间的产物。”吴晓林建议,要完善商品房小区的治理结构,不但要调整法律法规、健全市场体制来促使业主与市场主体权益平衡,确保业主群体与市场组织利益增进;还要引入大数据技术,推进城市社区治理现代化。
  另外,住房带给人们的压力很大,对人们的生活也会造成种种影响, 排在首位的是担心失业,其次是觉得自己没用,再次是心烦,排在第四至十位的依次是推迟结婚、日常生活精打细算、社交圈萎缩、对生活缺乏热情、减少休闲娱乐活动、家庭争吵、丧失斗志。
  “2017中国居住小康指数”调查显示,25%的受访者认为自己最适合居住在城镇,20.8%的受访者心仪二线城市,16.5%的受访者青睐乡村,12.7%的受访者喜欢三线城市,8.3%的受访者打算移居国外,只有16.7%的受访者明确表示自己适合一线城市。
  (感谢国家统计局统计科学研究所研究室主任吕庆喆提供的支持)
  
  
  《小康》2017年06月上

 
编辑:
来源:小康杂志
发布时间:2017-06-07


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