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  2016年06月《小康》中旬刊
  栏目:经济
德国如何遏制高房价?

★文 /欧阳辉 刘一楠

德国居民住宅一角
  
  稳定的货币环境、准确的产业定位及供需双侧的均衡发展,共同构成了德国房地产市场长期的良性发展。
  
  2016年初,以上海、深圳为主的一线城市房价继续上涨,而三四线城市房地产市场仍面临较大去库存压力,房地产市场呈现“冰火两重天”的现象。在目前供给侧结构性改革、房地产去库存的背景下,如何推进房地产市场的良性运行成为各方关注的焦点。
  纵观全球房地产市场,不少发达国家房地产市场也经历过巨大震荡。美国、日本均出现过严重的楼市泡沫,泡沫破灭后对实体经济影响巨大,日本甚至出现“失去的十年”,而德国的房地产市场则在较长的历史时期内保持平稳、良好运行。
  
  德国住房市场稳定运行的经验
  房地产对中国国民经济具有重要作用,中德产业定位的不同决定了两国房地产的不同发展模式。一直以来德国将房地产作为具有福利性质的服务型产业,而非国民经济支柱产业。在德国,机械制造、汽车、电子设备、化工制造是德国工业的四大支柱产业,现代制造业创造高附加值,工业对GDP的贡献程度接近35%;德国发达的现代服务业,对GDP贡献也在25%左右,反观房地产对经济的贡献,其GDP的占比仅在8%左右。所以,当房地产具有重要的社会福利性质,房地产“服务产业”的产业定位就决定了政府制定房地产政策的出发点和落脚点是保障居民住房需求。
  其次,德国房价的平稳发展还得益于稳定的货币投放和与开发商、合作社的通力合作建立起的多元化住房供应体系。其中,德国合作社共同建房占每年新建住宅总数的比例超过30%,政府对合作社建房给予多方面的政策支持,包括税收、低息贷款等。考虑到人均收入差距,德国政府对地产规划中的高、中、低档房屋的比例进行了明确规定,同时为中低收入人群提供保障房。2014年德国联邦调查局公布,德国人均居住面积为43平方米。拥有自己住房者的人均居住面积为47平方米,住房供给较为充足。多元的住房供给使德国房地产市场长期处于供需均衡状态,保障了房地产市场的平稳运行。
  德国发达的租房市场也能满足市场相当一部分的住房需求。租金制定过程合理,地方政府与行业协会根据地区与收入差异制定“合理租价”,一旦房东所定的房租超出“合理租价”的20%,即构成了违法行为。同时德国房地产市场价格调控机制有效,合同一经签订后房东不能随意涨价,房东无权随意终止租房合同;政府实施有效的租赁市场管理,禁止二房东、欺诈中介,维持了良好的租房市场秩序。
  最后,较高的首付比例、对投机需求的限制、社会文化因素构成较为稳定的住房需求。德国住房抵押贷款要求抵押贷款价值比(贷款/房价总额)约在60%-70%之间,即首付约在3-4成。较高的首付比例为房地产市场的稳定运营提供了重要保障。
  同时在德国从事地产买卖经营者涉及缴纳的税种包括土地税、土地购买税及资本利得税,较高税负挤压了投机者的利润空间,抑制了市场中的投机需求。而中国高房价存在显著的“自我实现”效应,即一线城市房价十年来的高速增长使房地产成为有效投资渠道,也出现大规模“炒房团”等投机需求,继续推升房价上涨。
  社会文化因素也成为德国租房市场繁荣发展的重要原因。德国文化体系中并不认同“买房”构成社会认同感及安全感,相反,57%的德国人选择租房而非买房,社会文化因素构成了租房市场的巨大需求,有效替代了住房市场的需求。而中国“安土重迁”、“成家立业”的文化传统使得住房需求成为家庭刚需,租房市场并不能有效减少对商品房市场的长期需求。
  
  德国经验在中国的借鉴意义
  德国的成功经验对中国房地产市场的发展具有何种借鉴意义?从中短期看,房地产市场的稳定运行需要供求双方的均衡发展。从供给角度看,德国政府通过财政自建、税收补贴、金融优惠等措施鼓励通过多渠道增加福利房建设,稳定住房供给,对中国目前的住房建设具有一定参考价值。从需求角度看,借鉴德国高首付比例对稳定房价的重要作用,适当提升首付比例,杜绝房价零首付。零首付将加剧房地产市场的投机需求,助长价格泡沫,导致房地产市场的非理性繁荣。借鉴德国经验,通过建设良好的房屋租赁市场分流住房需求,维护房价稳定;通过税收等手段强化对投机行为的有效控制,抑制投机性住房需求。
  从长期看,良性的房地产市场需要稳定的宏观经济运行。房地产作为国民经济支柱产业反映了中国经济发展方式主要靠固定资产投资拉动。房地产市场要想真正获得良性发展,需要在进一步深化改革中培育新的经济增长点,培育制造业、服务业核心竞争力,转变经济发展方式,同时通过城乡二元结构调整解决地域发展不均衡,引导城市化进程良性发展,通过调整社会供需结构扩大内需以消化不良产能。
  良性的房地产市场需要培育健全的投资渠道。房地产市场上的投资、投机需求成为房价上涨的主要动力,而资本青睐于房地产市场的深层次原因在于资本市场缺乏其他稳定的投资渠道。例如中国股市与楼市经常出现的“此消彼长”的状况,也证明良性运转的楼市需要健全高效的股市和债市。深化资本市场改革创新,如推进证券市场注册制、建设长期固定收益证券市场,为资本创造有效的投资途径,是降低投机性房产需求、促进房地产市场理性发展的必由之路。
  
  
  《小康》2016年06月中

 
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来源:小康杂志
发布时间:2016-06-30


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