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  2016年06月《小康》上旬刊
  栏目:小康指数
产权期限,谁说了算?

★文 /《小康》杂志中国全面小康研究中心 刘源隆

  
  对于住房的产权年限问题,多达78.1%的人表示担心,土地使用权到期问题,或将会在几十年后集中出现,因此,用法律手段解决好这个问题已越来越迫切
  
  前段时间,温州一批只有20年土地使用年限的住宅到期,在居民前往国土部门续期的时候被告知需要缴纳一笔土地出让金,“价格接近房价三分之一甚至还多”这样的解读文章在微信朋友圈里转发量极大。紧接着,各媒体都争相采访各路专家解读“70年土地使用权”。事后,当事方温州国土局回应道:“土地证续期需缴数十万元占房价三分之一”系媒体误读。
  温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受媒体采访时称,之前媒体报道的内容跟实际情况存在一些偏差,关于要缴纳的土地出让金相当于房价的三分之一甚至更多的说法始终都没有,因为政策还没出。
  
  “温州出现的情况仅仅是地方政策”
  对于“温州续缴土地出让金”的报道,公众是否关注呢?“2016中国居住小康指数”调查显示,只有14.8%的人表示“知道并非常关注”,25.1%的人表示“没听说过”,还有60.1%的人表示“知道但并未关注”。
  原中国社科院金融研究所金融发展室主任、青岛大学经济学院教授易宪容在题为《70年土地使用权大限炒作是在恐吓国人》的文章中批驳道:“本来该事件的出现,可以让整个社会来讨论,来厘清问题的根源,并找出化解的办法。但是,那种恐吓国人的文章则是把问题的核心指向了住房70年土地使用权到期后中国居民的财产和心灵如何安放?即70年产权大限之后,每一个国人所持有住房的财产将被掠夺,或再被政府剥夺一次,或收回住房的土地使用权,除非交费。试想这样的恐吓岂能不引起不明真相国人的恐慌?”
  中国的住房土地使用权70年产权出现是起因于在1986年制定的《中华人民共和国土地管理法》,正是从这部法律开始,中国的土地使用权才可以转让交易。而年限的确定则是借鉴了中国香港的经验。1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称为《出让和转让暂行条例》)规定,土地使用权出让最高年限按用途确定,其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。
  按照当时的立法意图,一是不改变土地的公有性质,使用权有年限,否则为永久产权,公有土地的性质也就改变;二是要让土地使用权能够可转让与交易,否则完全公有产权的土地将无法转让与交易。
  因此在易宪容看来,“中国的住房土地使用权的70年产权,假定要如何变更也应该是在2056年之后的事情了而不是现在。所以,温州的住宅土地使用权到期肯定是与70年的住房土地使用权没有关系,是地方政府的土政策。目前温州出现的情况仅是地方政策,根本就不在70年土地使用权的范围内。”
  中国老教授协会财经分委会副主任、国杰老教授科学技术开发咨询研究院财政经济与会计研究部副主任王加春认为,之所以“温州续缴土地出让金”的事件能够引起巨大关注是有道理的。“多年来,中国的地价推动了房价上涨,而房屋价格的上涨,又继续推动了地价上涨,这是一个相互推动的循环。土地价格在20年间,以几倍、十几倍,甚至几十倍的幅度上涨。在这种情况下,土地再次出让的价格怎么定?这件事情直接关系到老百姓的切身利益。
  
  70年后怎么办
  虽然公众对于“温州续缴土地出让金”的事件并不是很关注,但“2016中国居住小康指数”调查发现,对于70年土地使用权期限后的续期问题,公众还是颇为关心的。对于住房的产权年限问题,多达78.1%的人表示担心。
  《出让和转让暂行条例》第40条规定,“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”这条规定在当时引起了很大争议,人大常委法律工作委员会研究后决定,“这个问题比较复杂,涉及到物权问题,应当在物权法中规定,本法可以不作规定。但是对于土地使用权期满后的处理应当明确规定。”
  到了1994年,《房地产管理法》颁行,第21条规定,“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准予以续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”
  相比于之前的无偿收回,这次立法明确规定允许续期了。但条件是至少提前一年申请续期,如果没有申请续期,土地使用权依然会被国家无偿收回。而且,对于土地使用权续期时,缴纳土地使用权出让金的问题未做过多解释,怎么交,交多少,只字未提。2007年通过的《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满,依照法律规定办理。”
  对于这条法律规定,“2016中国居住小康指数”调查显示,近七成(69.3%)受访者表示知晓。
  “自动续期”只能算是给了百姓半颗定心丸,仍旧没有说明自动续期是否需要缴纳费用,其他相关法律对此也没有额外说明。对此,王加春指出:“对于《物权法》中规定的自动续期的做法,可以说是出了题目没有答案。怎么自动续期?要不要再次交纳土地出让金?如果要再次交纳出让金,出让金该怎么交?交多少?法律上存在模糊空间,老百姓心里更是没底,一直是压在业主心头的一块大‘石板’。”王加春建议,不要到70年再处理这个问题,“之前把这个扣解开,以后才知道怎么办。”
  
  
  过半受访者支持免费续期
  其实,之所以“温州续缴土地出让金”事件能引发关注,更多还是来自于“土地出让金价格接近房价三分之一”这样的标题。大家关心的还是怎么交、交多少的问题。
  那么在公众看来,产权到期后,续期是否应该缴费呢?“2016中国居住小康指数”调查显示,51.3%的人认为不应该,48.7%的人认为应该。
  曾有媒体评论称:房屋到期有偿续期就是“与民争利”。
  经济学者马光远对此持相同观点,他说:“尽快废除1990年国务院关于土地70年的相关规定,启动《土地管理法》的修订,并在土地管理法中将土地使用权的期限提高至100年或者199年,也就是实质上的永久产权;如果仍然要坚持70年的期限,也一定要明确70年后土地无偿续期的原则,这既是得民心之举,更是贯彻物权法的法治原则和精神。政府即使要‘有偿续期’,也一定要象征性收费,而不是再一次在民众身上剪羊毛。”
  相对于免费续期,不同的声音也有:“土地免费续期是人心所向但不一定公平。因为20年产权、40年产权、70年产权,不同的土地批租期限,在出让时的价格肯定是不一样的。王加春对此的意见是:政策面如果倾向于简单的无偿续期,那么对于批租20年、30年不同期限的土地,国家也应该收足这些业主70年的首次土地出让金的差额,以体现公平。
  似乎哪一方的论点都能找到坚实的论据,但产权期限,谁说都不算,唯有静待法律的出台。新华社评论指出:“土地使用权到期问题,会在几十年后集中出现。如果不未雨绸缪、提前进行顶层设计,有可能引发房主的不安。因此,用法律手段解决好这个问题越来越迫切了。”
  
  
  《小康》2016年06月上

 
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来源:小康杂志
发布时间:2016-06-23


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