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  2016年06月《小康》上旬刊
  栏目:小康指数
七成人青睐选择“二手房”

★文 /《小康》杂志中国全面小康研究中心 鄂璠

  
  今年中国经济工作的五大任务之一是去库存,对于自己所在地区的房屋库存量,老百姓也非常关心,今年还会买房吗?六成人表示正在观望,在选择住房时,二手房有其独特的优势,70.6%的人会选择购买二手房,中国人的最大居住梦想是房屋舒适,而在最心仪的居住地选择上,大部分受访者都把票投给了二三线城市
  
  房子,你愿意要“二手的”吗?
  在国内房屋70年产权的大背景下,以及不少区域内一手房价远高于二手房,但二手房交易纠纷相对较为常见的情况下,国人是更青睐于新房还是二手房呢?
  “2016中国居住小康指数”调查显示,在购房时,70.6%的人会选择购买二手房,29.4%的人则明确表示不会选择购买二手房。
  
  
  直接交易比委托中介更靠谱?
  因为二手房交易的事情,张伟和发小之间的“友谊小船”说翻就翻了。去年,张伟在选择购买住房的时候,看中了发小正准备出售的一套房子,离自己家的房子不远、两室一厅,100平米出头,精装修,太适合张伟对于改善住房的需求了。
  “你看咱俩这交情,就别去中介交易了,朋友之间签什么‘协议’啊,怪伤感情的,这还不说,一大笔服务费还白白交给中介了。”此时,发小的这句话也正中了张伟的小心思,他也觉得熟人之间的“直接交易”会比委托中介更简便、更省钱、更靠谱。
  于是,张伟和发小在敲定价格之后就开始了交易环节。一到这个环节,一系列问题便随之出现,到底该不该先付款、付款比例是多少、后期能不能拿到房产证、户口如何办理、物业如何交割……伴随着这些问题与争议,张伟和发小之间的“友谊小船”在开始了二手房交易之后没过多久就彻底“翻”了。
  “虽然最后在我们共同的一位律师朋友的帮助下,交易也完成了,但中间的磕磕绊绊让我很堵心。”张伟说,现在的他,并不认为直接交易比委托中介更靠谱了。
  链家地产的一位王姓资深店经理告诉记者,二手房的买卖不同于商品房,完成产权过户,并不意味着全部交易的结束,如果买卖双方在没有经验的情况下选择私下交易,很容易因忽视或遗漏某些项目而造成经济损失或引来纠纷;而如果双方通过房产中介公司进行交易,中介则有义务对房产的详细信息进行查询,最大程度上避免纠纷。
  不过,在“2016中国居住小康指数”调查中,四成受访者(44.4%)在进行二手房交易时仍愿意选择“买卖双方直接交易”,愿意选择“全权委托中介”的受访者占比三成(36.1%),还有近两成(19.5%)的受访者倾向于“自己找房源,让中介公司代办服务”。
  随着互联网的快速发展,互联网不仅在覆盖范围上逐步扩大,互联网思维和技术也日益成熟,买卖房屋就真的不需要仅仅依靠中介了。本次调查显示,在公众了解二手房源信息的方式中,中介以66.7%的得票率排名第二;排在首位的是网络,选择网络的人多达七成(72.2%),比选择中介的人多出了5.5个百分点;还有31.3%的受访者选择了纸媒。
  为何人们不再最信任相对更传统也更普及的中介?不少受访者反映,目前国内中介服务不规范、虚假房源、中介欺诈以及无序竞争等问题较为突出。
  “中介乱象”问题目前已得到国家相关部委的高度重视。今年3月15日,住房和城乡建设部副部长陆克华在十二届全国人大四次会议记者会上表示,今年要规范和整顿房地产中介机构,建立中介机构从业人员的信用档案制度。
  陆克华说,我国目前大约有6万多家房地产中介机构。房地产中介机构对促进房地产交易发挥了积极作用,也确实存在一些不良的房地产中介机构,甚至违法违规的中介机构,通过各种方式牟取不正当利益,坑害消费者权益。
  
  
  四成人对中介服务表示肯定
  中介服务并非都很糟糕,而是有优有劣、良莠不齐。“2016中国居住小康指数”调查显示,四成人(49.2%)对中介服务表示肯定,其中37.2%的人认为中介服务比较好,12%的人认为中介服务非常好;40.9%的人认为中介服务一般;给予中介服务差评的人只占比9.9%,其中8.3%的人认为不太好,1.6%的人认为非常不好。
  在3月15日召开的十二届全国人大四次会议记者会上,陆克华介绍说,住建部已经决定今年将开展一次房地产中介专项规范和整顿活动,主要内容集中在七个方面。一是规范中介机构房源信息的发布,要求房地产中介机构提供准确、全面、真实、及时的房源信息。二是全面推进房地产转让合同的网签。通过网签制度的实施有效防止一房多卖、“一女二嫁”的问题。三是加强房地产交易资金的监管,防止中介机构侵占、挪用房地产交易人的交易资金,保证资金安全。四是强化对房地产中介机构的备案管理。在房地产主管部门通过备案管理后,房地产中介机构才能获得网签、房源核验等相关权限。五是加强中介从业人员的管理,提高从业人员的素质。加大培训力度,倡导中介从业人员恪守职业道德、恪守职业规范。六是要完善信用信息系统,建立中介机构从业人员的信用档案制度。将不良的、违法违规的中介机构和从业人员纳入系统中,形成“黑名单”,建立一个失信惩戒机制,提醒广大的购房消费者审慎地选择中介机构。七是各级房地产主管部门要加大日常的监督检查力度。
  5月6日,国务院新闻办公室举行政策例行吹风会,陆克华再次表示,住建部还将开展一次全国范围内的房地产中介专项整治行动。陆克华透露说,目前,北京、上海、深圳等地已经率先开展了清理整顿工作,从成效来看还是不错的。他要求,对于存在违法违规行为的中介机构,各地要责令限期改整,记入信用档案,取消网上签约的资格;情节严重的依法处以罚款,并列入黑名单。要严肃查处一批违法违规机构,曝光一批典型案例,将害群之马清出市场,切实维护群众的利益。
  随着房地产中介专项整治行动的开展,中介服务也将不断走向正规。
  “2016中国居住小康指数”调查还对公众购买二手房的出发点进行了调查,大部分受访者会因为孩子上学而考虑购买二手房,其次是购买改善性自住房的需要,再次是为子女购房,养老、投资、自己购买婚房分列第四至六位。
  其实,相较于新房,不少买房投资的人更倾向于选择购买二手房,因为从时间和地段上来看,二手房都有独特的优势。一手房多为预售,二手房则不用花太多的时间去等待“交房”,这是在时间上的机会;在地段上,不少城市的新房开发已逐渐向开发区和县城发展了,相比而言,很多二手房的交通更为顺畅、配套也更为齐全。
  重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长童大焕表示,无论在投资还是自住方面,都会首选二手房。他告诉《小康》记者,购买二手房首先要注意的就是对于地段的选择,选好了地段、选好了小区后,再根据自己的购买力和需求选择相匹配的房源。“选定了二手房之后,为了减少双方违约的可能性,最好约定比较高的违约金,在房价动荡的过程中防止违约的成本太低。”童大焕提醒道,此外对于交易安全,也应该格外注意。
  “2016中国居住小康指数”调查显示,在付款方式方面,表示会选择购买二手房的70.6%的受访者中,愿意按揭付款的最多,其次是公积金贷款,再次是选择付全款,还有少数人倾向于选择组合贷款。
  本次调查也对明确表示不会选择购买二手房的29.4%的受访者进行了调查访问,在他们列出的不买二手房的原因中,首要因素是不喜欢住旧房,其次是因存在70年土地使用权的问题而担心二手房的所有权年限更少,再次是嫌装修改造麻烦,排在第四位的是担心购买有风险,位列第五的是不愿意缴纳过高的交易税。
  
  
  中国人的居住梦:足够大和朝向好
  “关于居住,您最大的梦想是什么?”
  在“2016中国居住小康指数”调查问卷中,公众会怎样来对这道开放题进行作答呢?调查显示,中国人的最大居住梦想是房屋舒适,而在国人心目中房屋舒适的两大标准分别是足够大和朝向好。
  “2016中国居住小康指数”是2016年4月至5月,《小康》杂志社联合清华大学媒介调查实验室,并会同有关专家及机构进行的调查。经过对调查结果进行加权处理,并参照国家有关部门的监测数据和大量社会信息,得出“2016中国居住小康指数”为76.3分,比上年提高了1.6分。
  自2005年起至今,《小康》杂志每年都会在全国范围内进行“中国居住小康指数”的调查测评,在“中国居住小康指数”推出的第一个年头,“2005中国居住小康指数”仅有62分,之后经过6年的努力,“2011中国居住小康指数”突破了70分大关,得到了70.7分,此后“中国居住小康指数”逐年稳步提升。
  “中国居住小康指数”分别从居住面积、住宅建筑质量、住宅配套及环境、社区关系、物业服务等五个方面进行衡量。在本年度的调查中,得分最高的是社区关系指数,为88.3分;其次是居住面积指数,为81.4分;住宅建筑质量指数排名第三,为76.5分;住宅配套及环境指数排名第四,为74.1分;得分最低的是物业服务指数,为64.6分。
  与上年度相比,本年度进步最大的是居住面积指数和物业服务指数,均比上年提升了1.8分。
  “2016中国居住小康指数”重点对国人目前的居住状况进行了调查,所有参与此次调查的受访者均在自己所在的城市生活了半年或半年以上。在填写“以家庭为单位,包括本人、配偶及未成年子女,拥有住房的情况”时,60.9%的人填写“有一套房”,18.2%的人填写“有两套房”,2.2%的人填写“有三套房”,0.6%的人填写“有四套及以上房”,还有18.1%的人表示“没有买房”。
  具体到受访者目前的居住情况,37.9%的人是自购商品房,33.2%的人是住自己父母的房子,19.4%的人是住配偶父母的房子,18.8%的人是住单位宿舍,12%的人是购买保障房,11.2%的人是租房,9.8%的人是自建房屋,8.8%的人是住廉租房,5%的人是借住。
  在11.2%的“租房一族”中,大家选择租住地的首要考虑因素是价格合理,其次是交通便利,再次是靠近工作地点;这些人当中,有六成人的月租金占个人月收入比例为10%~30%。
  向往住房“足够大”的人们,目前的居住面积到底有多大呢?本次调查显示,42.8%的受访者表示,自家的人均居住面积为20~34平方米;22.6%的受访者表示,自家的人均居住面积达到了50平方米及以上;19.2%的受访者表示,自家的人均居住面积为35~49平方米;15.4%的受访者表示,自家的人均居住面积在20平方米以内。
  选择住所时,人们往往会列出很多标准,位列“公众选择住房的十项标准”榜单第一至十位的依次是:性价比;交通;地段;房屋质量;周边生活服务,如超市、菜市场等;户型;周边公共服务设施,如学校、医院等;周边自然环境;离工作单位远近;房屋品质。
  对于目前的居住条件与环境,39.5%的人觉得一般,39.4%的人评价比较好,9.3%的人评价非常好,8.9%的人认为比较差,2.8%的人认为非常差,0.1%的人表示说不清楚。
  那么,哪些居住条件与环境让受访者感到最不满意呢?本次调查显示,排在前十位的依次是:面积大小;户型与布局设计;室内采光;房屋老化;物业服务;停车状况;室内通风;小区环境,如绿化、路灯等;房屋的工程质量;周边环境,如空气、噪音等。
  
居住梦 “2016中国居住小康指数”调查显示,中国人的最大居住梦想是房屋舒适。
  
  仅两成人认为年内本地房价会“下跌”
  未来的房价会涨还是会跌,一直都是备受人们关注的问题。
  去年12月初,由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“《中国住房发展报告2015-2016》发布暨华房指数预警研讨会”在北京举行。该报告首次向全社会发布华房指数,预计2015年10月至2016年9月间,中国房价或将呈现“先升后降”的波动运行趋势,从2016年第二季度开始房价面临较大的下行压力,2016年第三季度很有可能会出现同比快速下跌的情形。
  2016年以来,楼市果然在发生着一些“化学变化”,一线城市房地产市场持续“高烧”;三、四线城市则仍有大量商品房闲置,去库存的声音不断。
  “在华房指数预测中,我们认为今年的房价将呈现‘先升后降’的总体态势,这主要是针对价格和销售而言的,因为2015年和2016年的上半年,前期采取的刺激措施加上供给侧改革等,释放出来的需求足够大,已接近历史的最高顶点。根据这几年的房地产发展走势,基本上就是两三年一个周期,所以从总体上来看,高点过后一般会有一个调整。”《中国住房发展报告》主编、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、教授倪鹏飞在接受《小康》杂志采访时指出,在需求乏力、政策作用减缓、库存压力加大、违约风险增加之下,房地产市场结构性过剩会长期延续,今年房价总体还有可能下跌。不过,在倪鹏飞看来,今年下半年房价不一定会出现大幅度下跌,但受需求影响,房价调整的概率较大。
  在进行“2016中国居住小康指数”调查的时候,《小康》杂志也请受访者对自己所在城市的房价走势进行了预测,24.7%的人认为今年年内本地房价会下跌;31.7%的人认为今年年内本地房价会上涨;32.6%的人认为今年年内本地房价不会有什么变化,还将维持现状;另外11%的人表示不好说。
  今年4月,国家发展改革委价格监测中心在媒体上刊发了《2016年价格变化总体形势好于去年》的文章,指出房地产价格总体上涨,“据国家统计局统计,2015年12月至2016年2月,70个城市新建商品房价格同比下降的由49个减少到37个,同比价格上涨的由39个增加到47个;70个城市二手房价格同比下降的由34个减少到26个,同比价格上涨的由35个增加到41个,这说明住房价格运行呈现逐月上涨的态势。”文章还指出,不同城市走势继续分化,“在房价整体呈现上行态势的同时,不同城市的住房价格变化差异巨大,房价既有大幅度上涨甚至暴涨的,也有持续明显下跌的。2015年年末以来房地产市场一线城市和少数热点二线城市房市交易火爆、涨幅很大,而三、四线城市相对低迷。”
  “未来,房地产的多层次分化趋势将加深。”据倪鹏飞预测,一、二、三、四线城市房价差距将进一步扩大,“过去是要涨都涨,只不过是涨幅大小问题,但现在是一线城市上涨,二线城市有涨有跌,三、四线城市下降较多。分化将成为一个全面的分化。不仅包括一、二、三、四线城市之间的分化,而且同一层级的城市间也在发生着较为严重的分化。”
  对于房价走势,童大焕多年以来的判断一直都是“两极分化会越来越厉害”,在他看来,未来很长时期内,房地产是中国支柱产业的地位不会变;一线及区域重点城市加速度吸附人口和资源的趋势不会变;大城市未来房价还会超出今天多数人的想像,也是一个无人能逆转的必然规律。
  
  
  去库存战役:“靶心”应瞄准三四线城市
  中央经济工作会议,作为中央召开的规格最高的年度经济会议,一向是来年宏观经济政策最权威的风向标。去年年底召开的中央经济工作会议,将去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板列为了2016年经济工作的五大任务,即积极稳妥化解产能过剩、帮助企业降低成本、化解房地产库存、扩大有效供给、防范化解金融风险。
  在中央经济工作会议召开前夕,中共中央政治局会议提出,要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。
  那么2016年以来,去库存工作推进得究竟如何呢?
  倪鹏飞首先谈到了“两个强调”,在他看来,一要强调“分城施策”,不同的城市应采取不同的措施,一、二、三、四线城市政策要差别对待,北京、上海等一线城市以及部分二线城市面临的并不是去库存的问题,相反还要增加住房土地供应,需要加库存,去库存的主要任务应放在三、四线及以下城市;二要强调“全国一盘棋”,因为全国的市场是联系在一起的,房地产虽然是不动产,但是人口需求在空间上是可以流动的,因此还要强调全国一盘棋、相互配合,尤其在当前形势下,库存主要是在三、四线及以下城市,那么一、二线城市应该采取更加严格的抑制投机需求的措施,让需求向三、四线城市转移,配合和掩护三、四线城市去库存。
  “目前去库存总体上还是按照中央的部署在积极地推进,效果也还是比较明显的。”据倪鹏飞观察,在今年二三月份的时候,去库存工作也一度出现了一些问题,当时一、二线城市也在忙着去库存,这并不符合“分城施策”的原则,结果造成一线城市价格上涨、需求旺盛,导致三、四线城市需求向一、二线城市转移,暂时性影响了去库存,但出现问题后,国家相关部委和有关城市及时回应、调整措施,出手有力度,同时房地产整体上回暖相对明显,尤其是一、二线城市的房地产价格适度回涨,对于改变预期、调整预期,刺激三四线城市的需求,最终达到去库存的目的还是非常有帮助的。
  “从整体上而言,去库存肯定是取得了实质性的进展。”倪鹏飞说。
  也有观点认为,“说是去库存,实际上是在加库存,说是去产能,实际上是在加产能”,对此倪鹏飞认为,这样的说法是有失偏颇的,“一线城市和部分二线城市的库存极少,已经出现严重短缺了,所以在这些城市加库存是很有必要的,这与三、四线城市去库存不矛盾,不能一刀切,同时也能够带动经济的增长,带动投资。”
  
  
  今年还会买房吗?六成人在观望!
  “2016中国居住小康指数”调查发现,对于自己所在地区的房屋库存量,老百姓还是非常关心的。13.9%的人清楚地知道当地房屋库存量,53.1%的人知道大概的数量,表示不知道的人占比27.4%,还有5.6%的人不知道什么是房屋库存量。
  本次调查还对受访者的置业计划进行了访问,2016年以来,63.1%的受访者没有买房,36.9%的受访者买房了。
  在已经买房的受访者当中,他们买房的首要目的是改善住房,第二大需求则是为方便孩子择校。这些买房者大多把住房总价控制在了50~99万之间。在房屋面积方面,以“足够大”为居住梦想的人们大多选择了90~120平米的住房面积。
  “从现在到今年年底,您会买房吗?”面对这个问题,61.1%的人给出的答案是“观望”,19.8%的人表示会买房,19.1%的人表示不会买房。
  在明确表示年内有买房计划的受访者当中,超过半数的人计划在离市区距离尚可的地区购买住房,因为这样可以依靠公交车出行,比较方便;六成人能够接受的首付是在49万以内;大部分人的首付款或房款的主要来源是自己的收入和积蓄。
  解决住房问题真的要靠自己吗?政策支持、家庭和亲戚的帮助、单位的支持、个人的努力,对于解决住房问题而言,哪个最重要?本次调查显示,40.9%的人认为解决住房问题要靠个人的努力,认为政策支持最重要的人占比30.3%,认为家庭和亲戚帮助最重要的人占比25.6%,仅有极少数人(2.7%)认为单位的支持最重要,还有0.5%的人选择了“其他”因素。
  有一所“面朝大海,春暖花开”的房子固然是一个美好的愿望,但现实往往会与理想有所差距,住房,会给人带来压力吗?“2016中国居住小康指数”调查发现,仅8.6%的人觉得自己毫无住房带来的压力,多达九成人(91.4%)的人都能感受到来自住房的压力。在住房压力给人们造成的影响中,排在首位的是日常生活精打细算,其次是休闲娱乐活动减少了,再次是缺乏安全感,排在第四至十位的依次是担心失业、对生活缺乏热情、家庭争吵、社交圈萎缩、推迟结婚、觉得自己没用、推迟生育。
  尽管住房带给人们的压力很大,对人们的生活也会造成种种影响,但住房却并非是给人们在当地发展带来的最大困难。参与“2016中国居住小康指数”的受访者们表示,在当地发展,“生活成本高、生存压力大”、“收入不满意”、“工作、生活辛苦”、“事业不顺、机遇不好”的困难与挑战都远远超过了“买房难”。
  参与本次调查的受访者中,一线城市受访者占比19.3%,二线城市受访者占比44.9%,三线城市受访者占比25.6%,城镇、农村受访者占比10.3%。就目前的状况而言,75%的受访者还打算继续留在当地发展,10.5%的人已经有了离开的打算,14.5%的人还在纠结和犹豫当中。什么地方最适合居住呢?42.5%的人都在向往二线城市,29.3%的人心仪的是三线城市,12.2%的人觉得城镇不错,11.7%的人愿意选择一线城市,3.9%的人喜欢乡村生活,还有0.4%的人打算去国外。
  其实,每座城市、每个地方都能带给人们不一样的生活感受,这些感受中,当然不仅仅只有甜,还会有酸,也会有苦和辣。每个人都有权利选择适合自己发展的城市,但万万不能因逃避而选择,很多时候,人们逃避与选择的往往都不仅仅是一座城市,而是一种生活和一种对待生活的态度。
  (感谢国家统计局统计科学研究所研究室主任吕庆喆提供的支持。清华大学媒介调查实验室研究员王知凡对本文亦有贡献)
  
  
  
  《小康》2016年06月上

 
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来源:小康杂志
发布时间:2016-06-22


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