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  2016年05月《小康▪财智》下旬刊
  栏目:公司产业
4月楼市 理性回归

★文 /《小康•财智》记者 刘上

  
  3月小阳春过后,4月中央及地方政府不断因城施策,热点城市楼市调控收紧,促使市场向理性回归,整体市场小幅下降。据中国指数研究院统计数据显示,2016年4月,其监测的36个主要城市累计成交面积环比下降2.69%。环比来看,19个城市下跌,深圳本月下跌幅度最高,约45.65%,上海次之,跌幅为35.47%;本月环比厦门涨幅最大,达61.42%。同比来看,31个城市上涨,天津涨幅超2倍,惠州涨幅达186.36%,紧随其后。
  分城市来看,一线城市成交面积环比下降22.31%,同比亦小幅下跌1.12%。二线代表城市成交面积环比增长3.88%,同比上升78.75%,上涨和下跌城市各占一半,厦门增幅最大,约为61.42%。三线代表城市成交面积环比下降8.30%,同比增长67.87%。
  就目前的全国楼市的形势来看,各线城市市场分化情况依旧,市场关注焦点集中在了热点城市的政策收紧预期上。对此,有分析人士认为,热点城市政策收紧确实会抑制部分购房需求,长期来看“限涨令”的政策性风险确实存在,不过,一线城市方面不必过多担心,供不应求的基本面不会改变;二线城市方面,出于市场稳定的考虑,政策不会太过严厉,政策出台更多的还会是一个缓释的过程。
  
  
  北京
  新房均价首破3.5万元/平方米
  4月,北京楼市供需依然活跃。中原地产数据统计数据显示,4月单月北京纯商品住宅新房成交首次超过5000套,创造年内新高,与去年同期的3690套相比,涨幅达到43.6%;环比上月4505套,涨幅也达到17.6%。当月签约均价达35981元/平方米。这是北京商品新房成交连续第8个月跨越了3万元/平方米,也是首次突破35000元/平方米。
  值得注意的是,近一阶段,商住项目成交尤为抢眼。有机构数据显示,3月份商住市场成交4675套,同比上涨402%,首次超出普通住宅成交套数。而在4月,“北京城市副中心”通州将要限购商住项目的风声再起。受此影响,北京商住类项目成交更是极度“火爆”,整个4月份,北京商住市场成交量达9691套,同比上涨幅度达到1066%。
  一转眼,“金三银四”收官结束,随之而来的便是传统的“红五月”。对于大多数房企而言,这都是一个不可错过的销售窗口期。根据亚豪机构统计,5月北京预计将有36个商品房项目入市,除了以天恒金融街公园懿府、金玉府为代表的老项目推新之外,纯新盘的入市节奏也明显加快,出现了天恒世界集、国瑞境界等12个纯新盘,这一数量已经创造了今年以来的阶段性峰值。“红五月”或可期待。
  
  
  广州
  量涨价稳
  4月,一直不温不火、素有价格洼地之称的广州走出了特立独行的上升曲线。据阳光家缘网签数据显示,广州4月的网签成交量以10833套的成绩成为历史以来4月当月成交的最高位,同时也创出历史月度第3高,仅排在2010年10月的16759套和20130年3月的10937套之后。
  交易量的大涨并没有带来价格的爆涨。最新数据显示,4月广州一手住宅网签均价为15833元/平方米,相比2015年4月的14643元/平方米增加1191元/平方米,同比上升8.13%。远远低于此前北、上、深涨幅。
  4月广州楼市供求两旺,库存消化周期仍然大幅度缩短,去库存效果明显。据中原研究部统计,近一年来广州一手住宅库存周期正在逐步缩短,从2015年4月的12.3个月下降到现在的8.7个月,创下历史新低。不过,尽管广州去库存速度大大提高,但由于货量分布不均,部分区域的楼价仍然偏低,导致全市出现了独特的“量涨价稳”态势。
  对此,业内人士分析认为,广州各区之中,除了花都库存消化周期仍然偏高之外,中心区基本都已供不应求,从库存情况看是支持房价微涨的,但由于政策严厉,购买力未能充分释放,再加上佛山楼盘对购买力的分流,预计今年上半年仍将保持稳定。
  
  
  深圳
  新房成交遭“腰斩”
  受“3·25”楼市调控新政影响,4月深圳楼市成交量大幅下降,遭遇“腰斩”。据深圳市规土委5月1日公布的统计数据显示,4月份,深圳新建商品住宅成交2340套,成交面积25.26万平方米,环比分别下降47.55%和45.65%,同比分别下降42.52%和37.65%。
  虽然成交量“腰斩”,但深圳房价依然坚挺。4月份,深圳新建商品住宅成交均价为每平方米49876元,环比下降0.23%,同比上涨89.14%。从区域看,福田房价最高,为78593元/平方米,环比涨幅3.2%;南山次之,为77666元/平方米,较3月涨了9.8%;盐田4月房价为45769元/平方米,环比涨幅全市最高,为14.2%;龙岗则是房价唯一下跌的区域,价格为37367元/平方米,下跌了4.5%,由于成交占比较大,进而小幅影响了深圳楼市整体价格水平。
  政策的影响在楼市展露威力,置业者在观望,开发商在试探,深圳楼市陷入多方对峙的僵持阶段。不过,分析人士认为,对于刚需购房者来说,当下的深圳楼市或许就是“上车”的最佳时期。一方面,即将到来的5月是传统的楼市旺季,开发商迫于业绩压力绝不会吝啬于产品推售。另一方面,在“3·25”新政的威慑之下,以后一段时期内选择“以价换量”的楼盘将会越来越多,开发商定价策略也将日趋合理。
  
  
  《小康•财智》2016年第05期

 
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来源:小康杂志
发布时间:2016-05-31


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