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  2016年05月《小康▪财智》下旬刊
  栏目:财智观察
去库存背景下的中国房地产

★文 /叶剑平

  社会生产的住房能否顺利地进入到消费领域,才是衡量一个房地产市场是否健康的标准。
 
  叶剑平
  中国人民大学土地与政策研究中心主任
  
  中国真正的房地产市场是从1998年开始,那时候刚好爆发了亚洲金融危机,房地产作为支柱产业也就是那时候提出来的。1998年是短缺经济时代,生产什么就销售什么。但是到了现在,情况已经发生逆转,有数据显示,中国房地产库存已高达7亿多平方米,仍将房地产作为一个很重要的投资手段的话,在我看来,条件已经不再具备。中央为此适时提出了“去库存”的要求,但是究竟要怎么去库存,还需要思考。我的观点是,精准去库存应该下沉到城市,而不是上下“一刀切”。
  房地产本身是投资品,更是消费品。作为消费品,它是每个老百姓都不可或缺的,所以有的时候我们说它是一个准公共产品。但是它又具有投资品的特征,近些年,由于其他的投资渠道减少了,房地产的投资功能便被放大了。如果产生的新的供应都是用来投资的话,这实际上经济结构就会出现问题。因为房地产作为稀缺品来说是在增值的,但是作为消费品来说实际上是在贬值的。房地产的功能、房地产的产品实际上是没有变化,可是它的价格却一直在变化,并且这种变化吞噬了很多应该用于生产的资金,如果一个国家整个经济结构向这样一个虚拟的市场演进的话,我想迟早会爆发所谓的“泡沫”破裂。
  所以鉴于此,我个人认为,今后的调控重点应该更多地强调房地产的消费功能,抑制它的投资品功能。调控房地产的手段有很多,包括税收、政策等等,但是最好还是通过市场的调节。同时,还要通过金融改革使得老百姓的资金可以用于其他投资领域,从而带来新的增量。房地产的问题不只是房地产本身,而是整个社会经济问题。
  此外,我也非常赞成大力发展租赁市场。世界上很多国家都是这样,尤其是发达国家,德国住房自有化率才百分之四十多,不能把住房自有化率高低作为经济发达的表现,住房的便利性才反映整个社会发展的好与不好。不一定拥有住房,但是人们有房子住,还住得很便捷,这就是租赁市场。
  住房是消费品,一定要消费,而不是让它空置。空置它是有条件,未来会增值,所以人们空置不抛。但是,如果预期未来不会增值,那人们就会卖出去,或者租出去。不管是持有还是出租,社会生产的财富一定要用起来,一定要消费。所以,我个人并不反对一个人拥有10套、100套住房,如果他拿去出租,那也是在为社会服务。
  大力发展租赁市场,需要完善租赁制度,业主不能想涨房租就涨房租,想赶租客走就赶租客走。早在10年前,住建部就曾提出过相关的意见,提出解决住房问题要靠增量。把投资客的增量变成出租,变成消费品进入市场,也是增加供应量,这也能解决一部分住房问题。近期的国务院经济工作会议也提到了租赁市场的问题,提出要把暗补变成明补等等。
  总的来说,房地产市场的健康发展实际上是一个系统工程,如果仅把投资房地产产生的增加值,来作为衡量整个经济或者房地产行业发展的指标,我个人认为可能不一定正确。应该是老百姓拥有住房的成本,不管是购买还是租赁,只要能够便利拥有住房,或者从另一各方面来说,社会上生产的住房能顺利地进入到消费领域,这可能才是一个房地产市场真正健康的标志。
  (注:本文由本刊记者刘彦华在对作者采访基础上整理而成,仅代表作者个人观点)
  
  
  《小康•财智》2016年第05期

 
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来源:小康杂志
发布时间:2016-05-30


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