去库存，中国的楼市应该是研究解决三四线城市的去库存问题。如何去库存，对地方政府来讲是一个很大的问题，恰恰是三四线城市最依赖土地财政。
2015年，中国楼市似乎有些动荡不安，房企们大动作不少，小动作不断;楼市政策也是一波未平一波又起，一直未曾停歇;房价、成交量更是经历了一次惊心动魄的“触底回升”式反弹回暖。
进入2016年，这股暖风能否依然强劲?房价是涨还是跌?新年伊始，多位业内专家大胆预测，以期在纷繁复杂的市场乱象中窥探出中国楼市新一年的轨迹。
政策：继续向暖
“惊艳”一词用来形容2015年的楼市成交情况并不为过。据中国指数研究院公布数据显示，新房方面，2015年50个代表城市月均成交接近2970万平方米，同比增长25%，绝对量为历史同期最高水平。二手房方面，十大城市二手住宅累计成交110.92万套，同比大幅增长63.53%，增幅高于新房。
对此，业内人士评价称，这是信心提振缔造的一场盛宴。
2015年宏观经济整体下行，增速减缓，房地产基调也从“警惕”、“抑制”，逐渐变为了“支持”、“促进”，降息5次，降准3次，二套房首付比例降低，营业税5改2，二套房首付比例下调，公积金新政……从中央到地方，各种利好政策频出，楼市的2015年是个名副其实的“政策年”。
“2016年，我国房地产市场调控政策将会像去年一样，进一步放松是个大趋势。”业内人士分析认为，2016年，楼市政策有望继续向暖。
上海易居房地产研究院发布《2015-2016年度全国房地产市场报告》认为，中国经济新常态的发展模式，需要房地产新常态发展模式配合。总体上看，中国房地产市场基本面趋于好转，2015年的市场逻辑也将在2016年继续得到演绎。尤其考虑到2016年房地产供求政策会趋于宽松、市场预期也逐渐向好，乐观情绪较之2015年会增强。
政策宽松已成共识，一线城市是否“松限”，业内出现分歧。2015年中央经济工作会议公报中明确提出“要取消过时的限制性措施”，有分析人士以此为由，对“一线城市取消限购”抱有乐观想法。
不过，也有观点认为，2015年，严格执行限购政策的四个一线城市房价领涨全国，尤其是北上深成交量和价格都明显上涨，深圳去年12月房价同比升幅更接近惊人的50%。“控制房价是重要调控目标，北上广深限购全面解禁，条件并不具备。”
“去库存才是2016年房地产的工作重点。”2015年，包括土地成交量、新开工量、开发投资额等指标非常低迷，全国商品房库存压力继续增大。根据国家统计局1月19日公布的2015年全国房地产开发投资和销售情况，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米。其中，住宅待售面积增加1155万平方米，办公楼待售面积增加128万平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方米。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，一二线城市等经济活力足的区域需求尚未完全饱和，三四线城市等经济活力不足的区域则已经供给过剩，2016年全国楼市的去库存压力仍然很大。
亚豪机构市场总监郭毅也表示，我国将会出台有利于去库存的政策，包括税费减免、降准降息等内容。随着户籍制度的调整以及居住证相关政策的落地，也会为我国楼市带来新的增量需求。
据悉，在楼市去库存上升为2016年经济工作的重要任务和目标之后，多个中央相关部委都已经开始运筹与楼市去库存相关的政策和实施手段。从目前的情况看，与去库存有关的供地和土地政策已经率先明晰起来。
房价：一二线涨 三四五线跌
2016，房价还会涨吗?这是人们最为关心的问题。专家认为，房地产市场具有较强的地域性特征，目前一线城市和重点二线城市整体需求、购买力相对比较旺盛，在未来一段时间内，供应仍难以全面满足需求，再加上这些城市高价地频出，预计2016年它们的房价将会因结构性原因出现小幅上涨。而一些供应严重过剩的三四五线城市，房价在2016年有可能出现下探趋势。
“2016年，分化是房价主旋律。”北京市房地产协会秘书长陈志分析认为，一线城市不断趋高的地价和房价在2016年不会改变。相对于一线城市的高歌猛进，二线城市相对低调，房价涨幅平稳波动，三线城市低迷成常态，房价持续在负区间徘徊，分化加剧。
万达集团董事长王健林分析认为，目前还找不到可以取代这个房产行业的“大火车”。房地产现在占GDP的12%～13%，再加上相关的产业，比如建材、建筑、机电、装修，估计占到中国GDP总量四分之一到30%，这么大的火车头现在不跑，想要靠别的产业推上去，效果不大。所以他也看好2016年房价走势难下跌。
“一线城市20年之内一定是不断上涨。”王健林给出了一个大胆预测，理由就在于土地供给有限，人口还在不断流入。他认为，二线城市当中相当部分也没有问题。以武汉为例，武汉去年销售面积2600万平方米，连续两年成为中国销售面积第一的城市，核心原因就是人口持续流入。
在他看来，中国的楼市应该是研究解决三四线城市的去库存问题。“如何去库存，对地方政府来讲是一个很大的问题，而且恰恰是三四线城市最依赖土地财政。”
当然，中国楼市从来不缺唱空的声音。财经评论员牛刀可谓“语不惊人死不休”。2015年10月，他大胆放言2016年中国房价将暴跌80%，博得眼球。作为“唱跌派”主要代表，牛刀一直对中国的房地产市场抱以消极态度，牛刀称中国楼市泡沫一定会破灭，而且必然是拉美式加日本式。
作为“空军一号”的重要人物，独立经济学家谢国忠已经看空中国房地产近十年，近期依旧悲观。他认为房价会每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%。
地市：一线城市 竞争加剧
无论是看涨还是看跌，分析人士都提到了一个因素，地价。地价推高房价，这是看涨派的逻辑;经济下行，地王频出，泡沫风险不言而喻，这是看跌派的推论。
2015年，随着楼市的逐渐回暖，多个城市高价地频出，地王不断涌现。从一线城市土地的成交价格看，在2012年达到近五年最低点后，2013年迅速反弹向上,2014年延续了2013年的上行趋势,2015年在政策的刺激下，更是加速攀升。据上海易居房地产研究院最新数据显示，2015年12月，一线城市土地成交均价为10436元/平方米，同比上涨46.8%。2014年一线城市土地成交均价为7429元/平方米，2015年成交价不断攀升，全年土地成交均价涨至13745元/平方米，同比增幅高达85%。
对此，业内人士分析称，2015年，一线城市房市井喷式回暖，二线城市企稳回升，导致地市于下半年步入加速回暖通道。“土地价格上升动能明显，这主要是因为一线城市土地资源稀缺带动地价上涨，二线城市投资价值显现，激发了企业在重点城市高度竞争的状态，最终持续导致高价地和地王的频现。”
土地市场的火爆程度，在溢价率指标上表现得更为显著。据上海易居房地产研究院发布的数据显示，进入2015年，土地市场年初时节相对低迷，二季度之后企稳回升，溢价率呈现同样的变化趋势：年初较低，二季度点燃启动的火种，下半年直线拉升，12月份土地成交溢价率达27.2%，加速向历史最高点靠拢。
“现在地价贵得邪门儿!”房地产大佬孙宏斌直言，地价高企，风险凸显，“小心拿地。”
不过，业内人士分析认为，房企回归一线，土地市场竞争加剧，面对优质地块，即使地价很高，房企们也还是不会手软。上海易居房地产研究院预计，“2016年土地平均购置价格增幅将进一步扩大，全年增长10%左右。”
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北京：结构错配加剧 2016价涨量稳
当房山区域拍出每平方米3万元的楼面地价时，北京楼市呈现出六环内全城豪宅化、六环外泛豪宅化的局面。据中原地产统计，自2011年至今，想在北京5环内买一套靠谱的新建住宅，每年平均下来需要花的钱分别是450万元、482万元、560万元、600万元以及800万元。中原地产预计，2016年可能得花985万元，逼近1000万元门槛。
更重要的是，北京五环内土地供应越来越稀缺，早已是地王高产区，地价屡创新高。2015年成交的五环内住宅土地，楼面价全部超过了“5万元+”，售价预计将不止超过“8万元+”，而是顶豪供应将密集出现。
而与供应形势相悖的是，目前来说，北京置业的偏向主要为中低价的改善型产品。“豪宅化趋势使得北京楼市在总量去化的问题之上又新添了结构性的去化问题。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，2016年下半年到2017年将会有大量的豪宅进入市场，楼市供给侧的这一变化与需求侧以改善型购房为主的现实并不匹配。因此，从豪宅到整个楼市， 2016年北京楼市的去化形势都不容乐观。
深圳：信贷驱动的另类繁荣难延续
2015年深圳的楼市，走出了有异于北上广三个一线城市的另类曲线，在全国普遍低增长或负增长的情况下依然一枝独秀，领涨全国。深圳规划国土委的成交数据显示，2015年深圳新建住宅价格32898元/平方米，为历史最高值，同比涨幅37.2%;新房成交66450套，同比大增58.7%;成交金额2225.8亿元，同比暴增130.4%。
2015年，深圳楼市成交活跃，新房全年成交价、成交量和供应量三项指标均创下历史新高。并领涨全国房价达13个月之久。
在四个一线城市中，深圳楼市之所以能够走出所谓的“独立行情”，观察人士分析认为，这一切得益于深圳在2014年底-2015年放开信贷，使得深圳在2015年的住房贷款突破6000亿元。
深圳楼市是典型的“高杠杆楼市”。根据中国人民银行发布的数据，2014年底全国住房贷款余额是11.5万亿元，深圳以全国百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度。
购房者从各种渠道凑来的资金，包括信用卡套现、银行信用贷、小额贷甚至是抵押消费贷款等，有的以高达10倍的杠杆入市。这样买房，不是为了能租个好价钱，目前深圳房屋租售比在2%-3%。这样买房就像加杠杆炒股一样，赌的就是深圳房价继续疯狂上涨。
据了解，目前，当地的许多购房者仍停留在高增长的惯性里，对2016年的深圳楼市仍然抱着必涨的信心。但也已经有不少楼市观察者指出，2015年深圳的行情已经过度透支了未来的潜力，2016年的深圳楼市将难现2015年的火爆行情。万科副总裁谭华杰就曾对媒体公开表示，深圳楼市去年以来的暴涨，透支了未来几年的涨幅，“接下来两三年估计涨不动了。”
《小康•财智》2016年第02期
