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  2014年11月《小康▪财智》下旬刊
  栏目:公司产业
房地产月报:银十楼市 政策镀金

★文 /《小康·财智》记者 刘上

  银十楼市 政策镀金
  
  
  10月,放松限贷和地方政策多重利好并行,全国楼市成交回暖,传统“银十”顺利镀金。据中国指数研究院统计数据显示,本月其监测的主要城市累计成交面积环比上涨10.84%,同比下降6.59%。分城市来看,一线城市成交面积环比大涨35%,同比下降3%,其中广州环比涨幅最大,为61.66%,深圳同比涨幅最大,为37.97%。二线代表城市成交面积环比上涨11%,较上月增幅有所加大,其中南京、长沙环比涨幅超过50%。三线代表城市成交面积环比下滑4%,同比下降20%,其中包头环比下降幅度最为明显,为82.92%。
  楼市“9·30”房贷新政已经满月,虽然备受期待的七折利率并未见其踪影,但随着银行逐步落实新政要求,10月房贷环境已经明显好转。与此同时,各地方政府还在频频加大政策调整的力度。据不完全统计,除了放宽购房入户条件、降低公积金贷款门槛外,目前已有杭州、南京等超过20个城市出台了购房补贴、税收优惠等措施。在多轮新政刺激下,多个城市楼市成交量出现明显提升。
  不过,楼市结构性过剩问题依然存在,专家提醒称,后续入市量能不足,房企库存依旧承压,预计量增价稳将是年底楼市的主要趋势。
  
  
  
  
  北京 打破僵持
  
  
  新政出台后,经过最初的僵持,10月,北京商品住宅成交经历了“过山车”式的变化。亚豪机构统计数据显示,10月北京商品住宅(不含保障房与自住房)共成交4543套,环比增长8%。其中,上旬成交套数为399套,中旬增加至1347套,下旬则一跃攀升至2797套,呈现出明显的递增趋势。从市场价格来看,成交均价为每平方米27474元,环比下调3%,但在年内仍处于较高水平。
  与此同时,最能反映楼市热度的二手房买卖,10月成交均价也在年内首次出现轻微上涨。有数据显示,从7月开始,北京二手房成交房价下调的幅度逐渐放缓,到了9月依然延续下调,成交均价为2.87万,但跌幅明显收窄,大部分区域已经出现止跌现象,10月份成交均价在2.9万左右,环比9月上涨了1%。
  对此,业内人士分析称,新政出台,无论是新房还是二手房,成交量肯定会上升。不过对于一手房的价格来讲,9万多套的库存依然是摆在开发商面前的严峻问题,因此目前价格还是以稳定为主。不过,随着市场信心的恢复,房价已经基本可以判断很难有下行的调整。
  
  
  上海 高端市场明显回暖
  
  
  10月,沪上楼市暖意重现。上海中原地产研究咨询部数据显示:10月上海新建商品住宅成交面积109.1万平方米,环比大涨42.4%,一举创下年内月度成交新高。
  从成交结构看,在信贷新政的刺激下,高端市场率先启动。据德佑地产市场研究部监控数据显示,今年10月上海市单价在5万元/平方米及以上的一手高端商品住宅共成交481套,环比上涨55.16%,同比上涨41.89%;成交面积达8.87万平方米,环比上涨30.64%,同比上涨17.36%,刷新了有数据以来月度最高值;成交均价为65730元/平方米,环比下跌9.09%,同比下跌1.5%。
  对此,业内人士分析认为,受信贷新政影响,不少购房者已经从“犹豫不决”转为“立即出手”。尤其是有不少“卖一买一”的改善型购房者入市步伐加快。以前,这类购房者置换第二套房,需要首付七成、资金压力较大。如今,“认贷不认房”大大提升了他们的购买力。
  另外,未来一两个月,绝大部分房企仍将维持以价换量策略进行抢收。据网易房产数据中心统计,截至10月29日,11月上海预计推出优惠的项目共有360个,与“金九银十”相比,虽然优惠力度明显减弱,但折扣数量明显增多,比10月增加了87个,比9月增加了85个。
  
  
  深圳 跑量不加价
  
  
  房贷新政为深圳楼市注入了一剂“强心针”。深圳市规划与国土委数据显示,10月,深圳全市商品住房共成交4783套,为今年最高值,同比大涨43.2%,环比涨幅53.6%;继9月份成交量突破3000套后,10月份深圳一手住宅成交再度大幅上扬,今年首次超过4000套。其中,龙岗区是成交涨幅最大的区域,成交翻番,10月成交2783套,环比增98.9%,同比增113.1%;成交18526元/平方米,环比增6.7%,同比增0.9%。
  尽管10月份市场呈现供需两旺态势,但新房均价尚未出现预料中的大涨。10月份,深圳新房成交均价22198元/平方米,环比下跌了2.6%,同比上涨了2.1%。从10月开盘的项目看,多数开发商仍以保守定价为主,未出现涨价苗头。
  深圳作为相对成熟的市场,二手住宅近几年一直是成交主力,但是截至11月2日,二手住宅成交已连续4周低于一手成交量,业内人士分析认为,这主要还是新房供应增加所致。8月至10月,深圳新项目入市量持续攀升,10月首次突破5000套,已经超过了2013年同期的水平。据深圳中原预测,11月期间,新房推盘量将小幅回落,但是仍处于全年相对高点,共有19个项目开盘。
  
  
  《小康•财智》2014年第11

 
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来源:小康杂志
发布时间:2014-11-26


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