珠三角某楼盘举办活动吸引购房者 资料图片
从全国范围看，限购政策已不是影响楼市“回暖”的关键，信贷是否会进一步放松，将成为楼市“春天”真正到来与否的最关键因素。
“限购全面取消，楼盘即将大涨！”“解限升价在即，珠江罗马新都特惠末班车”……佛山楼市纷纷打出此类广告，吸引市民购房。原来，自8月7日起，佛山限购“松绑”政策一经公布，当地楼市仿佛一夜间恢复了生机，促销广告席卷而来。随后，东莞也迈出“救市”步伐，出台多条房地产政策放宽措施；而珠海作为全国首个楼市“双限”城市，该市住规建局相关负责人近日表示“正在研究珠海楼市的形势”。二线城市楼市政策的调整是否“搅动”了珠三角地区楼市格局？
首例：佛山楼市松绑 成交量上涨房价持稳
佛山于8月7日凌晨起正式放开限购，成为广东省第一个限购松绑的城市。
限购松绑的规定指出，将限购对象从原来以“家庭”为单位，调整为以“个人”为单位，佛山户籍居民每人限购2套住房，未成年子女亦可购买；非佛山户籍人员凭身份证即可在佛山市购买1套住房，不需要社保及完税证明。
放开限购后，市民购房意愿增强。记者近日走访数个佛山新盘，发现尽管并非双休日，但看房的人仍络绎不绝。佛山顺德绿地中心的售楼小姐表示：“限购取消后，最近一个星期来看房的客户明显增多，其中以改善型的需求为主。”
雅居乐相关负责人称，限购松绑后，该公司佛山地区的销售额已过亿元，个别项目成交翻倍，松绑后一周的成交量甚至高于7月份项目的整体成交量。
佛山住建局统计数据显示，截至到8月22日，新政实施后的第14天，佛山市总网签量为6960套，比7月份佛山整体成交套数多13套，日均成交量接近500套，达到佛山限购以来的最高水平。
合富房地产经济研究院院长龙斌认为，佛山此次放开限购的范围比较全面，整体的成交量增长了20%到30%左右。特别是广佛交界区域，以及部分镇街，这些区域的需求被激发出来，迎来了成交小高峰。然而他分析，限购政策的调整是否会持续不断地引发市场的火爆，现在还有待观察，但从总的来看，成交量增加了。
成交量上去了，房价会涨吗？
业内表示，楼价短期内不会有大变动，佛山目前仍处于供过于求状态，600万平方库存量，预计起码要8到10个月才能消化掉。高库存压力下，开发商的当务之急是加快消化存量而非提价。
进展：二线城市逐步松绑 一线“岿然不动”
继佛山限购松绑后，东莞成为珠三角地区第二个作出“促市”反应的城市。
8月11日东莞出台《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》，主要包括取消新建商品住房销售价格备案制、适时调整普通住房价格标准、解除积分入户家庭人均住房面积限制、延长契税缴税期限、减少建设单位修改方案次数以及优化住房公积金贷款政策等多条房地产政策放宽措施。
东莞市住建局有关负责人在解读新政时，指出新政“旨在让市场规律发生作用，让价格回归市场。”其中，取消房价备案制度，对开发商而言是一种行政“松绑”。该措施会使得开发商更加灵活应对市场，可以及时调整销售策略。东莞市住建局还透露，8月底发布的新住房价格标准，将对购房者有更大的税费优惠。
业内人士分析，珠海和佛山、东莞同属二线城市，如今佛山放开限购，东莞取消限价，珠海以及其他二线城市应该很快也会选择跟进。
珠海从2011年11月1日开始实行限购政策，该市规定对新增住宅项目实行限价，每平方米最高价格不能超过11285元；同时在主城区(香洲区)范围内实行限购，珠海因此成为全国首个楼市“双限”的城市。
实行“限购令”的珠海主城区，今年上半年商品房网签数据也明显下跌。珠海官方数据显示，上半年珠海主城区商品房共网签2386套，比去年同期的4113套下跌了41.9%。
对于如今楼盘交易惨淡的珠海，是否也会跟进松绑限购？日前，珠海市住规建局相关负责人虽未正面回应，但向记者表示“正在研究珠海楼市的形势”。
截至8月22日，全国已有37个城市在限购方面有不同程度的松动，包括呼和浩特、济南、苏州、海口、杭州等二三线城市。
近日，一线城市深圳传出放开限购的消息，但深圳有关方面随即进行了辟谣，并表示“深圳仍按照国家分类调控的要求，严格执行住房限购政策”。
对此，合富辉煌首席分析师黎文江预计，全面放松限购的可能性较小。因为一线城市上半年的土地出让情况良好，对整体经济的影响不大。
调查：楼市趋于回归市场化
佛山市住建局在阐述限购松绑原因时指出，由于佛山商品房成交量萎缩，库存量同比增加且有逐月上升的趋势，今年6月末，佛山市新建商品住房期末累计可售面积同比增长24.87%，商品房总库存量达到了1010万平方米，消化周期长达14个月。
高库存量促使政府对相关房地产政策进行调整。
龙斌认为，除了高库存量之外，还有以下几方面导致了多地楼市限购政策的松绑。
龙斌说，当初实行限购，与现在的开放限购，都是受市场大环境的影响所致。例如佛山的限购为主动要求，限购实行了3年，中途曾有两次申请放开限购，但没有通过审批，所以其内部有强烈的松绑的意愿，此次开放限购是跟随性的开放。目前全国已有37个城市取消限购，或者调整限购政策，全国逐步放开对楼市的限制乃是未来的大趋势。
此外，对楼市实行限购、限价，是行政干预房地产的临时措施。在房地产发展过快时期对楼市进行适当的限制，有一定必要性。但是在房价趋于稳定，成交量出现萎缩，库存量居高不下时，再继续进行限制，不仅不利于房地产正常的发展，更会带来许多的不透明性。
龙斌分析，经过之前几次的房地产市场调控，楼市的“去投资化”效果已经显现，如今多地的市场已经回归到以“刚需”为主的市场本质，松绑限购，正是让楼市回归正常发展的时机。
他总结道，房地产市场正常的状态是，成交量保持一定水平的增长，同时，房产价格和供求关系形成良性的相互作用。并且从平均水平来看，房价和经济增长速度保持一致性。松绑限购，正是让楼市回归市场理性的最好发展契机。
关键：信贷“粮草”未动
龙斌指出，房地产的发展还取决于贷款政策，以及整个金融限贷流动性的状况；流动性金融贷款恢复到一个比较好的状态，对楼市才是一个良性的互动。
“兵马先行，粮草未动。”业内认为，即使珠三角多地的限购政策在逐步放开，但是如果没有银行利率方面的实际支持，或者房价不能出现实质性地更大幅度降价，那么也难以在短期内刺激市场需求、拉动市场回暖。
虽然今年4月以来，央行、银监会多次“喊话”，要落实差别化信贷政策，加大对首次自住型购房人群的贷款支持力度，但是，商业银行实质性的利率优惠至今没有出现，对刚需置业人群的购买支持力度不足、贷款成本偏高。
而在广东省内，仅有零星房贷松动的苗头。8月7日佛山限购松绑首日，工行佛山分行将个人首套房贷利率从基准上浮10%下调至上浮5%；招行佛山分行则发出通知，房贷放款条件不需要社保和纳税证明了。
此外，记者调查发现，面对楼市限购政策放开，银行方面基本还没有跟进配套政策。农、中、工、建四家国有银行省行办公室均表示，近期并未对房贷定价做出调整。
龙斌分析，眼下资金紧、利息高、回款慢，信贷问题对楼市的影响甚至已超过限购。“长期来看，放开限购的影响到底有多大还有待观察。因为限贷政策没有变，二套首付六成，三套需要付全款，门槛摆在那里，能买得起二套、三套的消费群体有限。”
从全国范围看，限购政策已不是影响楼“回暖”的关键，信贷是否会进一步放松，将成为楼市“春天”到来与否的最关键因素。
因而，龙斌认为，现在谈楼市回暖，略微有些为时尚早，应该说楼市恢复到正常状态，更为准确。
编辑/张玉荣
《小康》2014年09月中
